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　　今年以來(lái),在政策效應作用下,廣東樓市透出絲絲春意。1—2月全省商品房屋銷(xiāo)售面積534.80萬(wàn)平方米,同比增長(cháng)21.5%；商品房屋銷(xiāo)售額326.87億元,同比增長(cháng)27.5%。尤其是進(jìn)入2月份以后,珠三角主要城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)均出現不同程度的“回暖”跡象。

　　然而,從宏觀(guān)層面分析,廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)態(tài)勢依然嚴峻。1—2月全省房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資259.72億元,同比大幅下降了17.1%,增速比上年同期大幅回落64.3個(gè)百分點(diǎn)。開(kāi)發(fā)資金來(lái)源也趨緊,同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3671個(gè)項目本年資金來(lái)源合計1199.40億元,同比下降12.3%。此外,今年是商品房集中上市年,大量開(kāi)工面積將積聚在今年竣工銷(xiāo)售,巨大的銷(xiāo)售和資金壓力仍是開(kāi)發(fā)商最棘手的問(wèn)題。

　　在昨日召開(kāi)的2009年廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣分析會(huì )的互動(dòng)論壇上,與會(huì )專(zhuān)家和業(yè)內人士就2009年樓市的走勢及開(kāi)發(fā)商如何促進(jìn)銷(xiāo)售等問(wèn)題展開(kāi)了熱議。

　　焦點(diǎn)一:回暖與否剛性需求短時(shí)間釋放導致

　　今年1、2月份,各地樓市出現一番“小陽(yáng)春”的景象,無(wú)論是銷(xiāo)售面積還是銷(xiāo)售總額都有大幅增長(cháng)。于是,“回暖”一詞頻頻出現在人們口中。對此,與會(huì )專(zhuān)家普遍認為這是由于剛性需求在短時(shí)間釋放導致的。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團肇慶百花園有限公司總經(jīng)理麥重順表示,今年春節以后,國家層面對住宅產(chǎn)業(yè)做了比較高調的正面宣傳,一些剛性需求因為此前已經(jīng)等了太久,終于釋放出來(lái),導致近期交易量的大幅增長(cháng)。

　　廣州保利地產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)部經(jīng)理吳定金認為,這也與流動(dòng)力增加有很大的關(guān)系,“1—2月份新增貸款加在一起是2.6萬(wàn)億元以上,流動(dòng)性充裕對回暖有非常重要的作用。錢(qián)袋子放開(kāi)了,有一些投資價(jià)值的樓盤(pán),在這個(gè)過(guò)程中是非常有收益的”。

　　合富輝煌集團首席分析師黎文江表示,現在有一些經(jīng)濟學(xué)家、銀行家認為,美國經(jīng)濟危機的第二波會(huì )在第二季度出現,但溫家寶總理已經(jīng)說(shuō)了還有充足的彈藥促進(jìn)經(jīng)濟的發(fā)展,“只要政府能夠采取措施,我覺(jué)得樓市的持續回暖是有把握的”。他認為,無(wú)論如何,這種回暖起碼會(huì )保持到10月。

　　但黎文江表示,雖然出現回暖跡象,但開(kāi)發(fā)商要盡量保持市場(chǎng)平穩,切不可亂漲價(jià)�！艾F在,廣州樓市雖然是回暖了,但是每個(gè)月也只有47萬(wàn)平方米左右的成交量,按照正常來(lái)說(shuō)每月60萬(wàn)平方米的成交量才算是比較穩定。所以我們要繼續保持成交量,應對還不可預知的國際上的經(jīng)濟情況�！贬槍δ壳笆袌�(chǎng)上已經(jīng)出現的部分漲價(jià)情況,他認為現在開(kāi)發(fā)商漲價(jià)不過(guò)是營(yíng)銷(xiāo)策略上的促銷(xiāo)手段,并不會(huì )有大幅度漲價(jià)。

　　省房協(xié)副會(huì )長(cháng)許國碧則表達了不同觀(guān)點(diǎn),他認為,就廣州的樓市看,現在不能叫回暖。最近市場(chǎng)銷(xiāo)售上去了,除了政策利好因素,主要是剛性需求和改善型需求很厲害,這是一種正�，F象。但現在的經(jīng)濟調整是深層次的調整,深層次的調整需要一定的時(shí)間,需要一兩年甚至三年。因此現在的回暖只是人們的一種需求現象。

　　中房協(xié)副會(huì )長(cháng)朱中一表示,當前市場(chǎng)還比較低迷,觀(guān)望的氣氛比較濃,企業(yè)投資意愿下降,所以,保持合理的投資規模與消化存量的難度很大。雖然國家為了促增長(cháng)、保民生,擴大了保障性住房的規模,但是每年3000億的規模僅僅相當于往年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的10%—15%,雖然中央和地方也出臺了一些政策措施,使一些地方的銷(xiāo)售量有所上升,但這種上升是在合理房?jì)r(jià)下面的回升,客觀(guān)上難以激發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資熱情。他認為,市場(chǎng)調整得早、像廣州、深圳、上海這些地方,回暖要快一些；調整得比較晚的地方,回暖要慢一些。

　　焦點(diǎn)二:開(kāi)發(fā)商如何應對主動(dòng)調整并堅持現金為王

　　在當前這樣錯綜復雜的形勢下,開(kāi)發(fā)商如何采取辦法積極應對,使今后的房地產(chǎn)發(fā)展更健康,成了論壇討論的焦點(diǎn)話(huà)題。

　　吳定金表示,早前樓市狂熱的時(shí)候,大家忽略了基本面,比如說(shuō)產(chǎn)品、品牌、服務(wù)等�！拔矣X(jué)得現在應該回到基本面上,整個(gè)策略就是構筑一個(gè)以消費者為核心的一個(gè)產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)體系,所有的工作圍繞這個(gè)核心慢慢地展開(kāi),詳細地去執行,我相信肯定會(huì )在這一輪的調整過(guò)程中立于更好的位置�！彼�提出,可以把以前后期才需要考慮的營(yíng)銷(xiāo)問(wèn)題,搬到前期來(lái)做�！皬V州樓市更多關(guān)注后期營(yíng)銷(xiāo),對項目早前怎么做,大家是憑經(jīng)驗,沒(méi)有過(guò)多的論證,現在就應該加強了”。

　　黎文江認為,經(jīng)過(guò)十幾年,開(kāi)發(fā)商原始的積累基本上已經(jīng)完成,現在開(kāi)發(fā)商應該是著(zhù)眼于產(chǎn)品的研發(fā),創(chuàng )新才是出路�！艾F在大量的中小戶(hù)型出現,同質(zhì)化會(huì )很?chē)乐?有些開(kāi)發(fā)公司就是研究中小戶(hù)型怎么樣更適應于買(mǎi)家的需要�！彼�表示,下一步開(kāi)發(fā)商應該是在產(chǎn)品的性?xún)r(jià)比方面要提高,因為現在大家在改善型方面的需求非常大,而改善性需求涉及到怎么升級換代,尋找更適合的性?xún)r(jià)比才是他們重要的目標。

　　廣州中地行房產(chǎn)代理有限公司市場(chǎng)研究中心總監張斌說(shuō):“我們發(fā)現在銷(xiāo)售過(guò)程中,從頭到尾價(jià)格可能是最令消費者心動(dòng)的部分。從另外一個(gè)角度來(lái)講,在產(chǎn)品上面還有一些要求,特別是屬于改善型客戶(hù)的需求來(lái)講,原來(lái)是兩房的單位,出于改善的要求,可能是需小三房的戶(hù)型。還有一部分是屬于投資型的買(mǎi)家,投資型的買(mǎi)家,有些是為了自己的親人或是父母著(zhù)想處于長(cháng)期投資的產(chǎn)品。另外一個(gè)方面就是服務(wù),我相信在座任何一家開(kāi)發(fā)公司都會(huì )知道,在物業(yè)管理服務(wù)上面,只要是服務(wù)品質(zhì)越好的產(chǎn)品,或者服務(wù)品質(zhì)越好的花園,他們所帶來(lái)的后期保值水平是越高的�！�

　　朱中一也強調,企業(yè)應該主動(dòng)地順應形勢,主動(dòng)地調整、轉型。他認為,市場(chǎng)前景不確定性依然很大,單憑簡(jiǎn)單的幾個(gè)因素難以反映事物發(fā)展的因果關(guān)系,與其底氣不足的猜測何時(shí)回暖,不如去掉浮躁,以平常心態(tài)面對現實(shí),做好產(chǎn)品、練好內功,包括資金流的問(wèn)題、企業(yè)管理問(wèn)題、人才問(wèn)題�！霸诋斍耙欢ㄒ�以合理的價(jià)格做好促銷(xiāo)工作,只要以合理的價(jià)格促銷(xiāo)了,市場(chǎng)回暖了,資金回籠了,然后趁低價(jià)儲備土地,我們就可以求得一個(gè)更好的發(fā)展�！睆埍笠蔡貏e強調,當下開(kāi)發(fā)商必須堅持現金為王。