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　　底部究竟在哪里？

　　不過(guò)，資金狀況可以決定開(kāi)發(fā)商到底能“扛”多久。

　　“開(kāi)發(fā)商不會(huì )因為房子賣(mài)不動(dòng)而降價(jià)，只會(huì )因為手上沒(méi)錢(qián)才降價(jià)�！睏钌黉h告訴《中國新聞周刊》，目前北京房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)熬過(guò)了資金壓力最大的春節前后這個(gè)時(shí)期，“如果資金沒(méi)有危機，開(kāi)發(fā)商在房子賣(mài)不動(dòng)時(shí)會(huì )選擇觀(guān)望，甚至捂盤(pán)�！�

　　楊少峰的樂(lè )觀(guān)，部分源于逐漸寬松的信貸政策。2008年下半年開(kāi)始，中央層面的信貸控制逐漸放寬。去年11月至今年1月的信貸增長(cháng)連續三個(gè)月加快，繼1月份貸款增長(cháng)1.8萬(wàn)億元之后，2月份人民幣貸款再增1.07萬(wàn)億元。3月13日，央行公布一季度全國銀行家調查表明，近半數銀行家認為，本季貨幣政策偏松。

　　相應地，政策預期也是因素之一�！拔腋杏X(jué)，接下來(lái)的4、5、6月份，房地產(chǎn)政策會(huì )有一個(gè)松綁的過(guò)程。無(wú)論松綁多少，市場(chǎng)的預期都會(huì )變化，包括價(jià)格的預期，而市場(chǎng)價(jià)格預期一旦變化之后，房地產(chǎn)企業(yè)就會(huì )獲得更大的議價(jià)權，可以繼續去博弈，也更容易獲得貸款�！�

　　前述北京某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理坦言，他自己已經(jīng)改變了過(guò)去對于市場(chǎng)形勢的悲觀(guān)判斷，“如果我的朋友要買(mǎi)房自住的話(huà)，我就會(huì )建議他現在開(kāi)始看房，看到五六月份，如果市場(chǎng)開(kāi)始有變化的時(shí)候就可以做決定了；而如果是投資的話(huà)，我覺(jué)得現在就可以入市�！�

　　從2007年下半年就不斷宣稱(chēng)“房?jì)r(jià)必跌”的楊少鋒，現在比較樂(lè )觀(guān)。他甚至認為，房地產(chǎn)行業(yè)在9月份時(shí)，就會(huì )開(kāi)始供需兩旺。而北京的房地產(chǎn)價(jià)格，也會(huì )從那個(gè)時(shí)候開(kāi)始，持續為期一兩年的相對平穩時(shí)期：“北京目前有不少項目的價(jià)格已經(jīng)到位了，但是對大的板塊來(lái)講總體還是偏高了，房?jì)r(jià)大致降到2007年初的水平，就會(huì )比較合理了�！�

　　但是，來(lái)自銀行方面的信息，并沒(méi)有為這種樂(lè )觀(guān)提供更明顯的實(shí)際支撐。相反，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)，戒心猶存。

　　近日，中國銀監會(huì )主席劉明康在不同場(chǎng)合強調，要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢，科學(xué)安排房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，防范房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商貸款風(fēng)險，支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。

　　“我們對外宣傳的基調是支持房地產(chǎn)企業(yè)的合理融資需求，但在實(shí)際掌握尺度上是從緊的�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的股份制銀行高層說(shuō)，“我們都在回避地產(chǎn)商，來(lái)找錢(qián)的開(kāi)發(fā)商太多了。目前來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)的調整預計要持續到2009年年底。在這個(gè)時(shí)間段，商業(yè)銀行為了自身利益，是不會(huì )輕易給開(kāi)發(fā)商貸款的�！�

　　而業(yè)界呼吁良久的房貸優(yōu)惠政策，也正面臨收緊的風(fēng)險。中國銀行業(yè)協(xié)會(huì )3月9日聯(lián)合工、農、中、建等8家商業(yè)銀行召開(kāi)新聞通氣會(huì )，其中要求，銀行要嚴格執行房貸利率政策。

　　此前，浙江銀監局一份落款時(shí)間為3月5日的特急文件要求，當地商業(yè)銀行不得放松或變相放松二套房房貸。據悉，上海銀監局最近也要求，當地商業(yè)銀行要上報如何執行二套房和多套房的政策。

　　也有不少研究人士對房地產(chǎn)商資金鏈狀況表示擔憂(yōu)。中國指數研究院房地產(chǎn)指數研究中心副總經(jīng)理張化學(xué)表示，開(kāi)發(fā)商之所以在2008年能夠撐過(guò)去，主要是在2007年的時(shí)候都賺錢(qián)了，“但是，2009年的市場(chǎng)如果還不會(huì )有明顯好轉的話(huà)，開(kāi)發(fā)商的資金壓力就會(huì )很大�！�

　　從已經(jīng)公布的上市公司年報來(lái)看，大部分房地產(chǎn)公司現金流量，都呈現大幅度縮水現象，多數企業(yè)現金流縮水幅度超過(guò)100%，有過(guò)半企業(yè)負債水平高于50%。

　　上海易居房地產(chǎn)研究綜合部3月初的一份研究報告顯示，2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)將跌入歷史最低谷，“我們預測，2009年國房景氣指數將會(huì )觸底，時(shí)間很可能出現在第三季度，早則第二季度，而底部將跌破90點(diǎn)，與1997年的歷史最低點(diǎn)相近，甚至更低，在85～90點(diǎn)區域的可能性最大�！�

　　國房景氣指數是反映房地產(chǎn)市場(chǎng)景氣變化趨勢和程度的綜合指數，以100為臨界值，指數值高于100為景氣空間，低于100，則為不景氣空間。歷史上，本輪景氣周期的最高點(diǎn)在2007年曾經(jīng)達到106.59點(diǎn)。

　　就像一個(gè)精疲力竭的人還在最后之時(shí)頑強抗爭一樣，盡管房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)選擇了繼續硬撐和不愿降價(jià)，但這些企業(yè)也因為上述種種因素，呈現明顯的疲態(tài)。

　　開(kāi)發(fā)商的信心，直接表現在愿意拿地的意愿和增加開(kāi)發(fā)投資、也就是繼續蓋房子上面。以土地成交和開(kāi)發(fā)投資這兩個(gè)數據為例，國家統計局12日發(fā)布的形勢報告顯示，2009年1～2月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資2398億元，同比增長(cháng)1.0%，增幅較去年同期大幅回落31.9%。而北京市2009年1～2月僅有2宗土地以起始價(jià)1.12倍成交，2008年同期的成交數據則為59宗，那時(shí)候的成交價(jià)格是起始價(jià)的1.47倍。

　　也就是說(shuō)，即便開(kāi)發(fā)商再嘴硬，可能實(shí)際的狀況，并不像他們嘴上說(shuō)的那樣樂(lè )觀(guān)。

　　《中國新聞周刊》記者獲悉，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤空間是20%左右。業(yè)內人士介紹，即使開(kāi)發(fā)商把這部分利潤全部讓掉，也不至于虧本，“價(jià)格下降，交給政府的稅費等也會(huì )相應按比例減少。因此，開(kāi)發(fā)商能夠承擔的降價(jià)幅度最多是30%，如果超過(guò)這個(gè)極限，房地產(chǎn)企業(yè)就得回吐以前的積累了�！�

　　目前各方的共識是，如果房?jì)r(jià)能夠降回到2007年初的水平就比較合理了。前述某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的策劃拓展部總經(jīng)理甚至認為，2006年的價(jià)格水平更健康。

　　“我覺(jué)得，下降10%～15%是很正常的�！�3月13日，中國指數研究院房地產(chǎn)指數研究中心的副總經(jīng)理張化學(xué)告訴《中國新聞周刊》。 ★