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　　房產(chǎn)投資價(jià)值偏低

　　一般而言，如果租金穩定，且房?jì)r(jià)呈快速上漲態(tài)勢，對于穩健型的長(cháng)期投資者，持有物業(yè)獲取收益成為一項不錯的選擇。在正常的樓市投資中，房屋“租售比”(月租金/房產(chǎn)總價(jià))約為1∶300~1∶200，換算成每年的租金回報率為4%~6%。如果低于4%，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值偏低。

　　以上海為例，2007年一季度之前的上海住宅租金回報率還是相對誘人的。2007年一季度之前，上海內環(huán)線(xiàn)內的住宅租金回報率一般能達到4%以上，有的甚至能夠超過(guò)7%。此時(shí)，上海內環(huán)線(xiàn)以?xún)鹊淖≌�普遍較好出租，空置率普遍較低。

　　此后，上海房?jì)r(jià)突飛猛進(jìn)，上海中心城區的住宅售價(jià)每平方米一般站在30000元以上，租售比一般在1：350左右，年租金回報率在3.4%左右，已下探至租金回報率臨界點(diǎn)4%以下。

　　上海徐家匯商圈的知名大盤(pán)“東方曼哈頓”一直被視為收租“寶地”。眼下，以100平方米的二手房房源為例，月租金大約在9000元左右，二手房售價(jià)徘徊在3萬(wàn)~3.4萬(wàn)元/平方米之間。這個(gè)當年的“租金之王”，目前的租金回報率大約為3%。

　　再放眼浦東，仁恒河濱花園、財富海景、盛大金磐等高端樓盤(pán)聚集的陸家嘴(600663,股吧)區域同樣難以幸免。上海漢宇房地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司市場(chǎng)部總監孫文勤提供給《第一財經(jīng)日報》的數據顯示，目前，世茂濱江花園、仁恒濱江花園的租賃空置率明顯上升，租金也下滑了近20%。比如，世茂濱江花園目前兩房租金約為8000~10000元/月，比一年前下滑了20%，成交量更是下滑了近七成。

　　租金回報率低于貸款利率

　　“如今，盛況不再�！鄙虾Ｒ拙映夹欧康禺a(chǎn)經(jīng)紀有限公司金牌物業(yè)顧問(wèn)修德順認為，目前上海市區住宅租金回報率已經(jīng)難以達到樓市黃金時(shí)代的4%以上。

　　上海市中心和軌交沿線(xiàn)的易租房源，長(cháng)線(xiàn)投資回報率一般已經(jīng)低于3%。受此影響，投資客慢慢絕跡樓市。在上海中原物業(yè)代理有限公司(下稱(chēng)“中原地產(chǎn)”)的成交客戶(hù)之中，投資性購房比例曾經(jīng)一度僅占6%左右，達到數年來(lái)的最低水平。

　　上海并非孤例。在宏觀(guān)調控、股市下跌及金融危機等眾多因素的影響下，國內各地二手房市場(chǎng)結束了多年來(lái)一直上漲的格局，全面進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。伴隨著(zhù)成交量的直線(xiàn)下滑，價(jià)格逐步下跌。

　　在房?jì)r(jià)上升的階段，投資房地產(chǎn)可以通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)獲取巨額回報，租金回報率顯得并不重要。而目前國內房地產(chǎn)正處于調整階段，價(jià)格上升缺乏動(dòng)力，租金回報率的高低將直接決定投資價(jià)值的大小。當租金回報率低于貸款利率時(shí)，實(shí)際投資回報率已為負值，目前國內五大城市的二手住宅投資價(jià)值喪失。

　　“短期炒賣(mài)高檔住宅樓盤(pán)已成為一種高風(fēng)險、低收益甚至負收益的行為�！敝性�地產(chǎn)一位高管如是認為。

　　日前，根據中原地產(chǎn)研究中心的觀(guān)點(diǎn)，京、津、滬、深、穗國內五大城市的年租金回報率均低于一年期貸款利率。而這恰恰是一筆被多數人忽視的理財賬目。

　　孫文勤認為，如今，國內五大城市的二手樓市年租金回報率低，炒房收益微薄，因而，通過(guò)“以租養房”肉搏投資回報率的樓市“套利化生存”路徑，漸行漸遠�；蛟S，這正是炒房達人“老李們”暫時(shí)急流勇退的財務(wù)理由。