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　　新開(kāi)工項目仍處冰點(diǎn)

　　存貨“走量”已經(jīng)開(kāi)始，而新開(kāi)工面積、施工面積、竣工面積及土地購置面積仍然處于冰凍狀態(tài)。

　　國家信息中心的一份經(jīng)濟預測報告顯示，全國商品房當月新開(kāi)工面積自去年7月份就出現了負增長(cháng)，今年年1至2月的全國土地購置面積同比下降了30%、土地開(kāi)發(fā)完成面積同比下降了15.5%。

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )3月19日發(fā)布的2008年度市場(chǎng)分析報告稱(chēng)，2008年，商品房新開(kāi)工面積同比出現負增長(cháng)，下降幅度達到9.28%，為2003年以來(lái)的首次，特別是2008年第4季度，廣東新開(kāi)工面積只有1233.1萬(wàn)平方米，同比下降了38.97%，新開(kāi)工面積降到了2003年以來(lái)的最低。

　　深圳市國土房管局信息披露，今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅施工面積分別為1944.55萬(wàn)平方米和1270.49萬(wàn)平方米，同比分別下降14.58%和21.41%。而商品房和商品住宅竣工面積分別為24.75萬(wàn)平方米和23.98萬(wàn)平方米,同比降幅分別高達58.04%和44.56%。

　　業(yè)內人士分析，按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規律，商品房竣工面積實(shí)際上反映的是過(guò)去1年半左右的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。但考慮到2007年底曾有不少開(kāi)發(fā)商故意放慢開(kāi)發(fā)節奏，因此,今年1至2月的商品房竣工面積實(shí)際反映的是去年年初的開(kāi)發(fā)情況。

　　當時(shí)，深圳開(kāi)發(fā)商普遍放慢了開(kāi)發(fā)腳步，使得今年前2個(gè)月竣工面積出現近六成的大幅下降，這也直接影響了近期釋放給市場(chǎng)的新增供應量。數據顯示,今年前2個(gè)月，深圳商品房和商品住宅批準預售面積僅36.47萬(wàn)平方米和34.3萬(wàn)平方米，同比分別減少43.68%和35.26%。

　　另?yè)��?今年前2個(gè)月深圳的商品房和商品住宅新開(kāi)工面積分別為92.63萬(wàn)平方米和60.57萬(wàn)平方米，同比分別下降了22.49%和38.99%。而這又將影響未來(lái)市場(chǎng)的供應量。

　　行業(yè)投資的衰退成為2009房地產(chǎn)的一大隱憂(yōu)。另一數據也在反映行業(yè)的這一趨勢：從全國來(lái)看，2008年土地購置面積負增長(cháng)9.4%，增速同比回落20%

　　對行業(yè)前景的“迷�！庇绊懥碎_(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)進(jìn)程。萬(wàn)科年報顯示，2009年新開(kāi)工面積計劃約403萬(wàn)平方米，比2008年實(shí)際完成數下調約23%�？⒐っ娣e計劃為619萬(wàn)平方米，比2008年竣工量增加約17%。

　　但萬(wàn)科表示，公司的開(kāi)發(fā)節奏會(huì )根據市場(chǎng)形勢的變化隨時(shí)調整，一旦市場(chǎng)銷(xiāo)售呈現出好轉，公司隨時(shí)可以增加新的開(kāi)工面積。

　　總部也位于深圳的招商地產(chǎn)2009年的計劃新開(kāi)工面積僅130萬(wàn)平方米，同比下降35%。

　　“地產(chǎn)商都在熬，很多去年下半年以來(lái)沒(méi)有拿地，沒(méi)有新開(kāi)工項目。他們想著(zhù)保持良好的現金流度過(guò)目前的寒冬。新建項目的開(kāi)動(dòng)可能還需要一段時(shí)間�！鄙鲜鋈谫Y經(jīng)理表示。

　　銀行貸款松與不松

　　優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)負債表的形成是地產(chǎn)商今年工作重點(diǎn)中的重點(diǎn)，而不能過(guò)于依賴(lài)銀行。

　　“今年最關(guān)鍵的任務(wù)就是打造良好的資產(chǎn)負債，使得企業(yè)更好地活下去，等待市場(chǎng)的轉機。這中間，如何讓長(cháng)期融資在負債比例中更高很重要�！币簧鲜泄�司高管告訴記者。

　　以泛海建設為例，2008年年報顯示，截至去年末，開(kāi)發(fā)支出僅489萬(wàn)元，短期借款為0，長(cháng)期借款較年初增長(cháng)106.61%，達到35億元左右。

　　泛海建設年報還指出，2009年，公司在北京、上海、深圳、杭州、武漢等地的項目將同步開(kāi)發(fā)，資金需求在50億元以上。目前，公司已獲得中國建設銀行78.6億元的授信額度，所有借款將全部用于公司在北京、武漢、深圳的項目開(kāi)發(fā)。此外，公司還將爭取完成公司債發(fā)行計劃。

　　記者從銀行系統獲得的消息顯示，并非所有的開(kāi)發(fā)商都如泛海建設這般“幸運”。

　　某國有商業(yè)銀行深圳龍華支行公司業(yè)務(wù)部經(jīng)理告訴記者，該行今年以來(lái)房地產(chǎn)貸款僅兩筆，數額為3億多元。相比去年幾乎沒(méi)有房地產(chǎn)放款而言，今年確實(shí)出現了松動(dòng)，但是仍不敢輕舉妄動(dòng)�！胺康禺a(chǎn)是有點(diǎn)復蘇跡象了，但后市如何，還很難把握�！�

　　據了解，該支行去年12月至今年1月的信貸是10億元左右，其中對房企的投放占到約30%，而2、3月則幾無(wú)放貸。該行持“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，優(yōu)質(zhì)項目”的原則進(jìn)行放貸。對客戶(hù)的考察主要依據凈資產(chǎn)規模1.5億元以上，資產(chǎn)負債率75%以?xún)�，有較豐富的歷史開(kāi)發(fā)經(jīng)驗。至于項目，則會(huì )考察拿地成本是否低廉�！爸行》科筮�是融不到資金，特別是依賴(lài)單一項目運作的房企�！痹摌I(yè)務(wù)經(jīng)理表示。

　　而一些擬上市公司則在銀行融資渠道之外找尋借殼途徑�！拔覀儽緛�(lái)準備在香港上市，但是市道不好，去年沒(méi)有成功�，F在我們一邊準備聯(lián)交所的上市，一邊也在看A股有沒(méi)有合適的凈殼資源�！鄙钲谝坏禺a(chǎn)公司相關(guān)人士告訴記者。據記者了解，至少有兩家深圳民營(yíng)地產(chǎn)公司在尋找A股殼資源，以便實(shí)現迅速上市。

　　上述人士也表示，公司也感受到了銀行對優(yōu)質(zhì)客戶(hù)貸款的松動(dòng)�！耙郧�，客戶(hù)的按揭貸款銀行會(huì )凍結我們使用，現在部分資金已經(jīng)可以使用了�！�