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　　四、 不合理的制度成本應當盡快剔除

　　在上述分析中，我們實(shí)際上提出了一個(gè)重要的判斷，就是房?jì)r(jià)較大幅度下降的關(guān)鍵，是土地重置成本的降低。

　　很長(cháng)時(shí)期來(lái)，人們一直在指責地方政府“以地生財”，不斷高漲的地價(jià)導致了房?jì)r(jià)的不斷攀升。這個(gè)問(wèn)題的關(guān)鍵，并非是“地價(jià)決定房?jì)r(jià)，還是房?jì)r(jià)決定地價(jià)”；需要重點(diǎn)探究的是，土地出讓收入干什么用了。

　　一般說(shuō)，地方政府并不能把土地出讓收入用于當地財政的經(jīng)常性支出項目，例如給公務(wù)員發(fā)工資；而只能用于當地經(jīng)濟發(fā)展的長(cháng)期性建設項目，例如建立交橋、修地鐵等(一些地方用來(lái)給政府建豪華辦公樓的問(wèn)題另當別論)，也即進(jìn)行當地經(jīng)濟發(fā)展所必需的市政建設。

　　從世界各國城市化的普遍經(jīng)驗看，城市長(cháng)遠發(fā)展的市政建設投入主要是靠發(fā)行長(cháng)期、超長(cháng)期的市政債來(lái)籌集的。在我國，由于地方政府的經(jīng)常性財政收入不可能成為這種長(cháng)遠發(fā)展的資金來(lái)源，又缺乏市場(chǎng)化的大規模融資手段，在這種制度條件下，土地出讓金就必然地成為籌集市政建設資金的代償渠道。

　　地價(jià)中包含這種“代償”功能，實(shí)際上與前些年安裝固定電話(huà)要收“初裝費”一樣，是非常不合理的。積極探索市政債等市場(chǎng)化融資方式，開(kāi)拓與規范地方政府的市政建設資金籌集渠道，才能真正剔除地價(jià)中不合理的制度性成本，把地方政府從“房?jì)r(jià)助推者”的尷尬立場(chǎng)中解脫出來(lái)，才能真正讓房?jì)r(jià)回歸合理的市場(chǎng)定位。

　　(陳淮 作者為中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)，研究員)