中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　從大多數發(fā)達國家已經(jīng)歷過(guò)的歷史看，大約一個(gè)國家的人均居住大于35—45平方米之間時(shí)，進(jìn)入了總體的消費平衡階段，此后的住房建設速度會(huì )大大下降，同時(shí)這是包括了城鄉人口與家庭的。因為這些發(fā)達國家并沒(méi)有城鄉人口戶(hù)籍的限制性條件，此階段剛性需求則相對減弱。而我國離這個(gè)目標還差得很遠很遠。不僅從成套率水平、城市化水平看如此，從人均居住面積，特別是居住條件(設備、能源和功能差別)更是與上述國家相比差之千里了。唯一高于發(fā)達國家的反而是住房私有化率是最高的，獨立式住宅的指標由于人口與土地的資源約束就更無(wú)法相比了。 中國剛性需求不但存在且購買(mǎi)能力也具備條件，否則二、三月份的住宅銷(xiāo)量為什么會(huì )暴漲呢?

　　一是，二手房的限期免稅政策讓二手房的供給量增加且交易暴漲，也說(shuō)明正是二手房交易稅費與政策過(guò)去的不合理嚴重的抑制了居民的消費需求。當錯誤的約束得到局部的修改之后，二手房市場(chǎng)出現了活躍。世界各國從未見(jiàn)過(guò)對二手房交易加重稅的政策，多數發(fā)達國家的二手房交易量都是一手新房交易量的4—7倍，包括美國的房?jì)r(jià)指數也主要以二手房為標本，而北京社科院的研究報告居然會(huì )將二手房的交易價(jià)格排除在外，真是愚不可及的研究了。

　　二是，北京的調查中，購房一次性付款的比例與此次危機發(fā)生之前沒(méi)有太多變化，大約在44—55%之間(多個(gè)樓盤(pán)的統計情況)。而用貸款和公積金購房的比重也未發(fā)生大的變化，且近期成交量最多的是單價(jià)12000—14000元/平方米的樓盤(pán)，這個(gè)價(jià)格遠高于2008年底的北京平均一手房?jì)r(jià)格。說(shuō)明北京并不缺少購買(mǎi)能力。而西安只有平均4000多元/平方米的房?jì)r(jià)，用貸款購房的比例卻高達85%，也說(shuō)明城市之間的收入差別與支付能力差別。

　　北京或中國的大多數城市的房?jì)r(jià)收入比中都只計算了工資性收入，卻忽略了存量資產(chǎn)的重要一環(huán)。中國1998年房改時(shí)用低價(jià)的房改價(jià)對福利住房五十年的錯誤進(jìn)行了一次糾正，即用低價(jià)對過(guò)去歷史工資中沒(méi)有住房工資含量做了一次補償。房改房在2005年的人口普查中存量約占總住宅存量的52%，私有化率則高達83%，即城鎮家庭中這部分存量資產(chǎn)都變成了更新升級換代住房條件的購買(mǎi)能力，而發(fā)達國家所說(shuō)的房?jì)r(jià)收入比恰恰是沒(méi)有這部分福利分配的住房資產(chǎn)的。不對等條件下的計算必然會(huì )錯誤的估計了居民消費能力與市場(chǎng)的作用。別忘了當市場(chǎng)中的商品房升值時(shí)，這部分存量住房也在升值并大大的提升了改善型消費的支付能力，這個(gè)升值甚至遠高于前五十年的住房工資補償。

　　同時(shí)45歲以上的家庭大多擁有房改房，而45歲以下的則只有部分家庭享受了房改房，這也是中國特色的一部分。由于父母一族的住房多為房改房，已解決或基本解決了剛性的居住條件，則有錢(qián)的就更新升級，條件差的就繼續居住。但他們不再會(huì )在住房上有更多的支出了，于是他們就有能力去幫助下一代。加上獨生子女政策又讓中國出現了兩個(gè)家庭幫一對子女的特色現象，住房的購買(mǎi)就不僅僅是靠小家庭的平均收入了。

　　也正由于占存量50%或更多的家庭可以不靠購買(mǎi)商品房解決剛性居住問(wèn)題，又有一部分家庭靠政府的廉租房等保障了居住條件，反而讓平均家庭收入計算的方式更無(wú)益于對市場(chǎng)的判斷。又有誰(shuí)計算過(guò)扣除這些家庭之后的收入情況或住房資產(chǎn)產(chǎn)生的收入和支付能力的情況呢?比發(fā)達國家都高的已有83%以上的住房私有化率更證明了中國人的購房能力。

　　房?jì)r(jià)是由供求關(guān)系決定的，而這個(gè)供求關(guān)系并非只計算北京市的戶(hù)籍人口，那么供求關(guān)系的支付能力也要加上這些外來(lái)需求的條件，包括需求的數量和支付的能力。而這些家庭的支付能力大約也遠遠高于北京市戶(hù)籍家庭的收入統計數。這樣市場(chǎng)所面對的消費群就發(fā)生了變化。家庭資產(chǎn)、大家庭的資助、外來(lái)購買(mǎi)能力等等就都成為了房?jì)r(jià)收入比中的一部分，也成為推高北京作為國家首都地位象征的房?jì)r(jià)的重要原因。

　　正因為北京、上海等開(kāi)放性城市的外來(lái)收入差別形成了特殊的無(wú)法計算的購買(mǎi)力，房?jì)r(jià)就不僅僅是為了北京的供求對象所準備的了，也完全不受這種僅以北京戶(hù)籍家庭收入的購買(mǎi)能力約束。

　　如北京的星河灣近期最大的購買(mǎi)主力是北京之外的客戶(hù)群，三亞的高房?jì)r(jià)同樣是被北方地區缺少溫度資源的家庭所推高。北京既然依賴(lài)于這些外來(lái)人口提供稅收、提供交易、提供消費，那么又有什么理由不讓這些家庭居住呢?為什么不計算這些家庭的收入與購買(mǎi)能力呢?

　　更重要的是供給量并非是針對于普遍性全民需求的。全國每年的商品住宅僅為400—500萬(wàn)套，又分為廉租房、經(jīng)濟適用住房、普通商品房、高檔房、別墅等多種供給對象。而城市人口已達2億多戶(hù)，僅為3%以下的供給量。北京每年的供給量約為18萬(wàn)套以下(含各種新房)，按北京常住人口1600多萬(wàn)計算，瞬間2000萬(wàn)人口統計，至少有600萬(wàn)個(gè)家庭，也只有3.3%左右。加上二手房的供給量也僅有5%左右，而美國高峰期每年的購房比17%，低潮(現在)也超過(guò)中國一手房的交易總量，但美國的人口總數僅為中國城市人口數的一半�？梢�(jiàn)這個(gè)比例的差距了，因此中國的供求關(guān)系更不能用平均數來(lái)計算，房?jì)r(jià)比也不能用平均數來(lái)計算。每個(gè)城市有5%以上的家庭購買(mǎi)住房(包括二手房)就會(huì )出現供不應求的現象。

　　但中國的房地產(chǎn)為什么會(huì )出現2008年的量?jì)r(jià)齊跌呢?這與剛性需求的存在無(wú)關(guān)，而只與中國的宏觀(guān)政策與外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化相關(guān)。所以當住房市場(chǎng)中那些政策的錯誤被糾正和調整之后，那些抑制投資與消費的因素削弱之后，這種剛性需求就迅速的爆發(fā)出來(lái)并轉換成了購買(mǎi)能力。

　　不可能出現的是當宏觀(guān)經(jīng)濟下滑，房?jì)r(jià)出現下跌時(shí)，讓大家在未知經(jīng)濟預期的結果之前讓剛性需求或其他需求都持續不變;不可能出現當利率高漲和稅收加重、交易成本暴增時(shí)，消費持續增長(cháng);也不可能因為出現嚴重的供過(guò)于求時(shí)，開(kāi)發(fā)商還繼續高速投資生產(chǎn)和高價(jià)供給。正是因為政策的失誤與外部經(jīng)濟環(huán)境的惡化產(chǎn)生的疊加作用，才出現了中國前一段的量?jì)r(jià)齊跌的現象。

　　中國有大量的庫存，工業(yè)如此、礦業(yè)如此、鋼鐵如此、加工業(yè)也如此，房地產(chǎn)自然也不會(huì )例外。按2008年的銷(xiāo)售量計算，當然有大量的庫存，北京同樣空置高速上升，但如果今年二三月份的銷(xiāo)售增長(cháng)情況能維持下去，兩年的庫存消化量就變成了8個(gè)月的消化量。今年全國還會(huì )有大量的庫存與空置，因為除了部分住房政策做了糾錯的調整之外，其他的抑制投資與消費的政策尚未做糾錯的調整，自然也不會(huì )迅速回暖了，庫存也還會(huì )增加。別忘了正是政府在2007年才提出擴大供給的號召，而這個(gè)供給擴大之后，政府并沒(méi)有給增加的供給一個(gè)消化的周期，就在2007年的四季度開(kāi)始打擊投資與消費，這種政策的快速調頭又怎么會(huì )不讓市場(chǎng)失控并空置增加呢。

　　不要將政府政策調控的錯誤推給市場(chǎng)，更不要都推給開(kāi)發(fā)商，剛性需求靠開(kāi)發(fā)商去吹是吹不出來(lái)的，開(kāi)發(fā)商也不會(huì )買(mǎi)那么多的房子結婚用或改善居住用。市場(chǎng)住房銷(xiāo)售的增長(cháng)已經(jīng)用事實(shí)給了《北京藍皮書(shū)》一個(gè)嘴巴，也讓這些所謂的“專(zhuān)家”們該清醒清醒了。

　　至少我知道網(wǎng)上集中報道的這幾點(diǎn)都證明《北京藍皮書(shū)》的錯誤，當然也不排除還有更多的荒謬處。而讓政府去直接干預與壓制市場(chǎng)價(jià)格則更是違法而不可取的。這樣的《北京藍皮書(shū)》還是不出更好，省的被民眾笑話(huà)。(任志強博客)