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　　主持人： 李和裕

　　嘉 賓： 回建強 易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部高級研究員

　　黃河滔 21世紀不動(dòng)產(chǎn)上海區域市場(chǎng)中心分析師

　　一季度尤其是3月的樓市成交數據可以用“華麗”來(lái)形容。從記者了解到的一線(xiàn)城市的情況看，3月京滬深等城市的商品住宅成交量已超過(guò)或接近2007年同期水平。針對樓市未來(lái)走向，業(yè)界觀(guān)點(diǎn)不盡相同。有人指責這種樓市回暖的行情是暫時(shí)的，甚至是由開(kāi)發(fā)商“假按揭”造成的假象；有的學(xué)者則根據樓市成交數據的分布特點(diǎn)和趨勢得出結論：樓市回暖基本上已經(jīng)確立，市場(chǎng)回暖不容置疑。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟走勢不穩定

　　樓市艷陽(yáng)天或遇挫折

　　主持人：基于一季度特別是3月樓市取得的“驕人戰績(jì)”，業(yè)內有觀(guān)點(diǎn)認為這預示著(zhù)作為先導行業(yè)的房地產(chǎn)可于今年下半年見(jiàn)底恢復，甚至3到6個(gè)月后房地產(chǎn)價(jià)格也將筑底回升，并帶領(lǐng)中國經(jīng)濟在2010年走向復蘇。您對此有什么想法？

　　回建強：從2月中下旬開(kāi)始，以一線(xiàn)城市“領(lǐng)銜”的不少地方樓市逐步擺脫了春節期間成交慘淡的困局，迎來(lái)了久違的“小陽(yáng)春”。從3月的交易數據看，一線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)成交量實(shí)現蛙跳式上漲，迅速回填了2008年來(lái)的月度成交缺口，并達到2007年同期的成交水平。如果4、5月樓市能夠延續3月的華麗走勢，那么我覺(jué)得就可以說(shuō)樓市的“艷陽(yáng)天”已經(jīng)來(lái)臨，但是從“小陽(yáng)春”到“艷陽(yáng)天”，還是有一段距離的。

　　影響商品住宅市場(chǎng)走勢的因素主要有兩大類(lèi)：一是宏觀(guān)政策因素，另一個(gè)是市場(chǎng)因素。宏觀(guān)政策方面目前的基調是寬松的，包括金融政策和土地政策在內，都給開(kāi)發(fā)商一個(gè)較寬松的發(fā)展環(huán)境，同時(shí)鼓勵商品住房成交量的提升。只要宏觀(guān)政策基調不再突然反復，特別是由當前的寬松轉向緊縮，那么政策因素對樓市的發(fā)展就是中立或有利的。從市場(chǎng)因素看，關(guān)系到住宅市場(chǎng)成交及價(jià)格走勢的因素很多，如宏觀(guān)經(jīng)濟走勢、住房供應結構、市場(chǎng)供求關(guān)系、消費信心、空置率等等。

　　在短期內，消費信心和供求關(guān)系對市場(chǎng)成交及價(jià)格影響較大，如剛性需求的釋放就是這次成交放量的主要原因。而長(cháng)期看，樓市受宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)因素影響較大。宏觀(guān)經(jīng)濟能否穩定決定了消費者收入能否穩定增長(cháng)、企業(yè)資金鏈是否安全、消費信心是否恢復、產(chǎn)品能否順利供應等。從各種跡象看，我國宏觀(guān)經(jīng)濟增長(cháng)還不能樂(lè )觀(guān)。

　　因此，面對成功獲得的“小陽(yáng)春”行情，我相信樓市也一定會(huì )隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟的穩定而出現“艷陽(yáng)天”，但這個(gè)過(guò)程并不如想像中的那樣順利，樓市的持續發(fā)展必須解決動(dòng)力問(wèn)題，即持續不斷的剛性或改善性需求入場(chǎng)。而從目前來(lái)看，過(guò)去積累的剛性需求能夠帶來(lái)短時(shí)的市場(chǎng)繁榮，并不能解決持續增長(cháng)的問(wèn)題。