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　　近半個(gè)月中介成交數據已現放緩

　　中原地產(chǎn)研究部對廣州近半個(gè)月的成交監測顯示,相當部分樓盤(pán)鑒于前期成交回暖提價(jià)后,全市整體銷(xiāo)售速度已有所回落。而業(yè)內人士的擔憂(yōu),在剛剛過(guò)去的清明假期也出現了一些苗頭。陽(yáng)光家緣數據顯示,清明小長(cháng)假廣州共簽約一手住宅868套,與去年清明相比有略微增加,但簽約量很明顯不敵上月單個(gè)周末。

　　盡管黎文江認為,“五一”前廣州將有17個(gè)全新盤(pán)推出,新貨達11000套。按照開(kāi)發(fā)商通常的營(yíng)銷(xiāo)手法,每次推出新盤(pán)都會(huì )想辦法引爆一些熱點(diǎn)以推高成交量,因此17個(gè)全新盤(pán)的陸續推出應該可以使熱銷(xiāo)持續到“五一”以后。但由于4月是傳統意義上的淡季,業(yè)界對本月的銷(xiāo)售普遍都不敢過(guò)分樂(lè )觀(guān)。

　　胡廣東在接受記者采訪(fǎng)時(shí)表示,目前來(lái)看,4月上半月成交放緩基本已成事實(shí),下半月由于臨近“五一”,開(kāi)發(fā)商應該會(huì )推出一些促銷(xiāo)手段和優(yōu)惠措施,再加上新盤(pán)的拉動(dòng)作用,交易量應該不會(huì )太差。因此上半月和下半月相抵,4月的交易量也許不會(huì )明顯下跌。但他指出,即便4月逃過(guò)了“倒春寒”,“五一”過(guò)后的樓市也不會(huì )太樂(lè )觀(guān)。

　　他表示,現在的樓市,往往成交上去了開(kāi)發(fā)商就開(kāi)始漲價(jià)或取消優(yōu)惠,于是導致觀(guān)望,交易量出現下跌；成交不理想了,開(kāi)發(fā)商又開(kāi)始降價(jià)或以其他各種方式促銷(xiāo),以期拉動(dòng)消費,“如此波浪式的成交情況其實(shí)不利于樓市的長(cháng)期健康發(fā)展”。

　　巨量庫存迫使開(kāi)發(fā)商盡快回籠資金

　　此外,當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨最大的問(wèn)題之一———巨量庫存導致供大于求仍未改變。華遠地產(chǎn)董事長(cháng)任志強指出,目前全國開(kāi)發(fā)商手里待開(kāi)發(fā)的土地約有3.6億公頃,按照這幾年的開(kāi)發(fā)量,每年需要竣工8億平方米左右,才能消化得完這些庫存的土地。而目前全國房屋空置面積已經(jīng)達到1.6億平方米。因此,即使今年出現2007年那樣的樓盤(pán)旺市,全年房屋庫存也會(huì )有2.5億平方米�！斑@意味著(zhù)全國每年房屋銷(xiāo)量的1/3處于庫存狀態(tài),而這種高庫存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫存消化上,對開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低”。

　　與北方一些大城市相比,廣州的庫存量相對較小,但有數據顯示,截至2008年底廣州也尚有400多萬(wàn)平方米的庫存。按照今年1、2月每月50萬(wàn)平方米左右的銷(xiāo)量來(lái)看,大約需要8個(gè)月才能消化完。此外,胡廣東表示,舊貨受價(jià)格影響較大,如果房?jì)r(jià)不合理就很難銷(xiāo)售。根據中原地產(chǎn)的市場(chǎng)分析就可以看出,在成交旺盛的“小陽(yáng)春”中,舊貨的銷(xiāo)售情況也并不理想。而光大地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中心副總經(jīng)理張建強則指出,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一般要經(jīng)過(guò)2年的周期,因此2年前拿地高峰期的那些土地,到今年下半年將陸續開(kāi)始出貨,新貨量將會(huì )明顯增加。有專(zhuān)家指出,如果舊貨消化不及時(shí),新貨熱銷(xiāo)又不能持續,那庫存量的增加又會(huì )使開(kāi)發(fā)商套進(jìn)更多的現金。

　　信貸放松暫難支持開(kāi)發(fā)商資金鏈

　　近期,有7家地產(chǎn)公司從銀行獲得了總額超過(guò)850億元的授信。其中包括瑞安房地產(chǎn)的130億元、綠城地產(chǎn)的200億元、SOHO中國的100億元、世茂集團的150億元、綠地集團的174億元、泛海建設的78.6億元和廣州城建的19億元。再加上“粵15條”中允許緩交土地出讓金和土地增值稅的規定,以及國家層面對房企拓寬融資渠道的支持,一些開(kāi)發(fā)商的日子似乎開(kāi)始沒(méi)那么難過(guò)了。

　　因此有專(zhuān)家開(kāi)始擔心,開(kāi)發(fā)商的資金壓力解除,有可能不再急于賣(mài)房套現,房?jì)r(jià)可能因此緊緊咬住甚至上漲。還有觀(guān)點(diǎn)稱(chēng),相關(guān)地產(chǎn)企業(yè)獲得銀行如此強力的信貸支撐,有望走出困境。對此,胡廣東表示,雖然近期有一些開(kāi)發(fā)商獲得了銀行的信貸支持,但從整體看,數量不多,而且這些房地產(chǎn)企業(yè)多是上市公司或大型知名企業(yè),大發(fā)展商攤子也大,因此這些信貸支持對整體資金鏈的影響不會(huì )太大,開(kāi)發(fā)商還是需要通過(guò)銷(xiāo)售來(lái)回籠資金。(記者 盧軼)