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　　樓市需求剛性為主

　　3月以來(lái)樓市“小陽(yáng)春”中需求的含金量如何？業(yè)內普遍認為，與以往樓市興旺期中曾出現的投資客推高房?jì)r(jià)、自住需求追漲入市的情形不同，目前上海樓市的這波交易放量，主要以剛性需求為主，是改善型自住需求的正常釋放。

　　21世紀不動(dòng)產(chǎn)的研究顯示，在二手房成交物業(yè)類(lèi)型上，3月份以自住需求為主的新工房、公寓成交套數環(huán)比增幅居前，分別為75.4%和71.7%；而別墅洋房的成交套數環(huán)比增幅為45.0%，遠低于平均水平。上海中原地產(chǎn)的調查表明，由于2月份二手房剛性需求釋放明顯，3月份中低檔二手房尤其是總價(jià)60萬(wàn)元至80萬(wàn)元的老工房，成交價(jià)格普遍提升5%—10%。

　　上海二手房指數辦公室分析認為，目前上海正在加快中心城區的舊區改造工程，由動(dòng)遷戶(hù)帶來(lái)的買(mǎi)房剛性需求，也催熱了多個(gè)成熟板塊成交放量。比如，3月份黃浦區二手房?jì)r(jià)格整體上漲1.78%，正是因為區域內正在進(jìn)行的改造工程帶來(lái)大量動(dòng)遷需求，不少居民青睞原居住地，一旦總價(jià)合適就出手，成交價(jià)格出現上升。

　　判定全面回暖還為時(shí)過(guò)早

　　3月份上海樓市交投活躍，但專(zhuān)家認為，由此判定申城樓市全面回暖，恐怕還為時(shí)過(guò)早。

　　中房上海指數辦公室認為，3月份住宅指數走平，一方面，部分樓盤(pán)降價(jià)以求成交量擴大所致，另一方面，已降價(jià)樓盤(pán)又試探恢復性上調。由于宏觀(guān)經(jīng)濟走勢未見(jiàn)明朗，而開(kāi)發(fā)商仍面臨資金及庫存壓力，未來(lái)上海樓市中的個(gè)案漲跌分化還將繼續。

　　21世紀中國不動(dòng)產(chǎn)副總裁張衛平認為，春節過(guò)后，以剛性需求為主的購買(mǎi)力已得到集中釋放，目前二手房市場(chǎng)上有效可售房源減少、議價(jià)空間變小，加上新房市場(chǎng)分流客戶(hù)等因素，預計四五月份二手房市場(chǎng)的交易速率將放緩，但價(jià)格會(huì )保持平穩。易居中國則認為，由于購買(mǎi)力過(guò)快消化，如果宏觀(guān)經(jīng)濟見(jiàn)底信號不明，兩三個(gè)月后樓市可能重陷低迷。

　　3月份樓市“小陽(yáng)春”中，有個(gè)現象值得關(guān)注，那就是中高檔房銷(xiāo)售的啟動(dòng)。據上海中原地產(chǎn)監測，3月份起，中高端投資、改善型需求也有釋放跡象，3月底中高檔二手房?jì)r(jià)格有所回升。易居中國統計也顯示，3月份單價(jià)3萬(wàn)元以上的高檔公寓成交套數，是2月份的5.3倍。業(yè)內認為，這是由于中高檔公寓的購房者看待市場(chǎng)更為理性，相對中低檔市場(chǎng)活躍周期有滯后性，但是否說(shuō)明外資和投資者正在重返上海樓市，仍需一段時(shí)間觀(guān)察。