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　　去庫存化難度不小

　　銷(xiāo)售量加速、新房開(kāi)工量下降使得未來(lái)的庫存壓力有所減輕。房地產(chǎn)庫存的時(shí)間和每個(gè)月的成交量很有關(guān)系，如果按照目前的銷(xiāo)售勢頭，不少城市存量房消化速度大大提升。

　　摩根大通中國首席經(jīng)濟學(xué)家龔方雄認為，以深圳為例，深圳去年低谷時(shí)單月房地產(chǎn)成交量大概是20萬(wàn)平方米，那時(shí)庫存量大概有500多萬(wàn)平方米，單月成交20萬(wàn)，500萬(wàn)平方米需要25個(gè)月消化庫存，但最近幾個(gè)月深圳的成交量每個(gè)月是50萬(wàn)—60萬(wàn)平方米，按這個(gè)速度計算，10個(gè)月就可消化完庫存。

　　與龔方雄樂(lè )觀(guān)情緒相左的是，目前全國商品房空置面積仍然相當大，庫存消化時(shí)間長(cháng)。

　　數據顯示，截至2008年年末，全國商品房空置面積1.64億平方米，達到1998年以來(lái)的歷史高點(diǎn)�！凹词菇衲瓿霈F2007年那樣的樓盤(pán)旺市,全年房屋庫存也會(huì )有2.5億平方米，這意味著(zhù)全國每年房屋銷(xiāo)量的1/3處于庫存狀態(tài)�！比沃緩娬f(shuō)。

　　截至今年3月31日，北京住宅存量約為13.55萬(wàn)套。其中，現房住宅存量約為4.05萬(wàn)套，占總量上升至約為30%，同比增加約1.65萬(wàn)套、增幅69%。期房住宅存量約為9.5萬(wàn)套，同比增幅為34%。而據國泰君安最近向上海政協(xié)遞交的《上海房地產(chǎn)趨勢分析》顯示，上海2009年可售樓盤(pán)為165個(gè)，共計2237萬(wàn)平方米。到2009年底，上海有4288萬(wàn)平方米庫存商品房待消化，按照2008年月均130萬(wàn)平方米的消化速度，上海消化完全部庫存需要33個(gè)月。

　　任志強表示，這種高庫存狀態(tài)也使開(kāi)發(fā)商將主要精力放在庫存消化上，對開(kāi)發(fā)投資和再拿地的積極性都很低。

　　樓市或現“倒春寒”

　　國家統計局公布的數據顯示，1-3月，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資4880億元，同比增長(cháng)4.1%，增幅比去年同期回落28.2個(gè)百分點(diǎn)。不少房地產(chǎn)商表示，不確定性的市場(chǎng)和巨大庫存壓力是壓低房地產(chǎn)投資的主要因素。

　　萬(wàn)科總裁郁亮表示，房地產(chǎn)業(yè)的調整并沒(méi)有結束，未來(lái)如何演變還有待觀(guān)察。而且房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了好多年的牛市，不太可能這么快結束調整。

　　另外，近期剛性需求的集中釋放不具有持續性。易居中國房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(cháng)楊紅旭表示，雖然今年前三月商品房銷(xiāo)售面積出現了由負增長(cháng)變?yōu)檎�增長(cháng)的態(tài)勢，但這種轉變很可能只是短期因素�！叭ツ暌詠�(lái)對房地產(chǎn)市場(chǎng)政策的利好在今年將不會(huì )頻頻出現，市場(chǎng)在一季度集中的剛性需求釋放后又不會(huì )馬上爆發(fā)，部分開(kāi)發(fā)商看到一季度成交量的回升后可能不會(huì )繼續降價(jià)，這些因素都導致成交量在中期看來(lái)不可能全面回升�！睏罴t旭說(shuō)。

　　一季度成交量的回升與前期房?jì)r(jià)下降有很大關(guān)系，而房?jì)r(jià)近期出現回調，已經(jīng)令成交量增速放緩甚至下滑。據第一創(chuàng )業(yè)研究報告稱(chēng)，4月前兩周，除上海和杭州外，北京、天津、南京、武漢、廈門(mén)、深圳等重點(diǎn)城市，商品房成交量已經(jīng)出現了環(huán)比下降。此外,4月是傳統意義上的淡季，因此有專(zhuān)家提出，多種不利因素疊加，交易量可能下跌，樓市可能出現“倒春寒”。