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　　正方

　　未來(lái)十年仍是“黃金時(shí)代”

　　合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事 鄧永忠

　　房地產(chǎn)雖然經(jīng)歷2008年的調整，但在未來(lái)十年，國內房地產(chǎn)仍會(huì )迎來(lái)近乎黃金的年代。

　　從國際背景來(lái)看，國際金融風(fēng)暴對國內的影響并沒(méi)有想象中那么嚴重，去年媒體對金融風(fēng)暴鋪天蓋地的炒作不排除有追求眼球效應之嫌。

　　從經(jīng)濟發(fā)展模式看，國內GDP發(fā)展還要依賴(lài)房地產(chǎn)的巨大助力，這決定了國內不可能減輕對它的呵護，去年下半年中央到地方一系列新政就是證明。

　　在一些地區，職能部門(mén)習慣使用單位土地人口密度、單位面積投入資本強度兩個(gè)指標來(lái)衡量房?jì)r(jià)變動(dòng)。單位土地人口密度的變化反映了一個(gè)地區人口是遷出還是遷入，這是從需求角度來(lái)分析。日本房?jì)r(jià)為什么起不來(lái)，因為它已經(jīng)老齡化，很多地方人口負增長(cháng)，單位土地人口密度呈下降趨勢，哪里來(lái)的新增需求？中國則不一樣，房地產(chǎn)的剛性需求依然強大，城市化帶來(lái)的買(mǎi)房、換房需求，完全可以消化存量。事實(shí)上，每一次調整都是逢低買(mǎi)入的機會(huì )。2004年調控了6個(gè)月，很快房?jì)r(jià)上漲；2005年調整了9個(gè)月，2007年房?jì)r(jià)報復性上漲，2008年已經(jīng)調控了1年，我想很快就會(huì )進(jìn)入新的價(jià)格上升通道。

　　單位面積投入資本強度是指對單位土地的資金投入量，地鐵、市政工程等都將大大提升土地價(jià)值，帶來(lái)房?jì)r(jià)的穩步提升。以南京為例，新建的地鐵、市政工程、道路都是對未來(lái)房?jì)r(jià)最好的支撐。

　　當然，金融危機對房地產(chǎn)肯定會(huì )有影響，下半年美國“次級貸”還款周期來(lái)臨，金融危機最大風(fēng)暴將至，屆時(shí)對國內經(jīng)濟形勢，對中低價(jià)商品房銷(xiāo)售帶來(lái)不利影響。

　　但是國內已經(jīng)存在通貨膨脹的風(fēng)險，這意味著(zhù)持有資產(chǎn)比持有貨幣將更安全，而房子目前仍然是較為安全的資產(chǎn)。

　　反方

　　這波行情走不長(cháng)

　　陳穗建 上海奧林匹克置業(yè)投資公司總裁

　　每一次調整都是逢低買(mǎi)入的機會(huì )，2008年已經(jīng)調控了1年，我想很快就會(huì )進(jìn)入新的上升通道。未來(lái)十年，國內房地產(chǎn)仍會(huì )迎來(lái)近乎黃金的年代�！�

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　　個(gè)人認為，春節過(guò)后的這波行情走不長(cháng)，樓市的下行趨勢沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調，對此我有兩點(diǎn)理由：

　　理由一，樓市要遵循市場(chǎng)規律，連續多年的上漲后，市場(chǎng)有下行調整的要求。以上海為例，2001年到2007年，上海樓市連續七年上漲。按照市場(chǎng)經(jīng)濟的規律，7年上漲的上海樓市需要一次真正的深度調整，而僅僅8個(gè)月的調整時(shí)間是不夠的。從經(jīng)濟周期來(lái)看深度調整需要2到3年，可能要到2011年見(jiàn)底。

　　第二個(gè)理由就是全球金融危機對中國經(jīng)濟的影響還沒(méi)結束。僅僅依靠中國這個(gè)經(jīng)濟體來(lái)扭轉全球經(jīng)濟形勢，目前看來(lái)還不大現實(shí)，樓市的一些反彈只是表面現象。

　　1997年亞洲金融危機是離我們最近的例證，受一個(gè)區域性金融危機的影響，香港樓市在1997年開(kāi)始出現下滑到2003年企穩，樓價(jià)比最高峰時(shí)跌掉一半還多，直到2007年香港樓市才恢復到1997年的水平。這個(gè)過(guò)程用了10年，由此看來(lái)，全球性金融危機對樓市的影響時(shí)間不會(huì )太短。

　　目前的這波小陽(yáng)春，更多是剛性需求在經(jīng)過(guò)八九個(gè)月的等待之后的一次爆發(fā)性釋放，當然也有政府一系列利好措施，比如房貸、契稅等相關(guān)政策松綁的影響。這個(gè)行情很難得，在經(jīng)過(guò)8個(gè)多月的市場(chǎng)慘淡之后，這波回暖行情在很大程度上讓開(kāi)發(fā)商喘了口氣。

　　我想說(shuō)，作為開(kāi)發(fā)商應該珍惜，而不應該再次漲價(jià)，應該心平氣和地賣(mài)房子。畢竟這次成交量放大的樓盤(pán)中，還是那些有價(jià)格促銷(xiāo)的房子賣(mài)得最好，而且房?jì)r(jià)調整還在繼續，調整的時(shí)間也不會(huì )很短。

　　4月11日，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、北師大金融研究中心主任鐘偉在2009城市觀(guān)點(diǎn)論壇鄭州行上拋出觀(guān)點(diǎn)，認為房地產(chǎn)的調整行將結束。他是今年以來(lái)第一個(gè)公開(kāi)發(fā)表言論認為房地產(chǎn)市場(chǎng)調整已經(jīng)結束的知名經(jīng)濟學(xué)家。

　　那么上海、南京的業(yè)內人士如何看待國內房?jì)r(jià)走勢，這波行情到底是曇花一現還是徹底反轉，本期《揚子樓市》請到了上海奧林匹克花園置業(yè)總裁陳穗建、合富輝煌房地產(chǎn)(南京)公司董事鄧永忠進(jìn)行觀(guān)點(diǎn)“交鋒”。

　　鐘偉觀(guān)點(diǎn)

　　樓市的下行趨勢沒(méi)有改變，目前的樓市回暖只是一波短暫回調。全球金融危機對中國經(jīng)濟的影響還沒(méi)結束，房?jì)r(jià)調整還在繼續，調整的時(shí)間也不會(huì )很短�！�

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　　-本版主持 黃法歐 李小剛

　　頭腦 風(fēng)暴

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整行將結束，將持續回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖并不是中國單獨出現的一個(gè)現象，而是在全球普遍出現的現象，中國只是在全球不動(dòng)產(chǎn)的復蘇當中的一個(gè)部分。

　　由于信貸大幅擴張，房市、股市在內的資產(chǎn)價(jià)格很可能會(huì )重新上升，其次，中央及地方紛紛出臺對房地產(chǎn)的扶持政策，包括地價(jià)款的緩繳、對保障性住房貨幣化的補貼等方案，所有這些因素都決定了市場(chǎng)的回暖將是持續的。2009年商品房的銷(xiāo)售面積很有可能接近2007年的水平，甚至不排除超過(guò)2007年的可能性。

　　現在手持現金已毫無(wú)意義，現金為王的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買(mǎi)入——買(mǎi)公司、買(mǎi)地。