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　　不久前，趙先生在北京西二環(huán)附近的某樓盤(pán)購買(mǎi)了一套南北向精裝住房。與此前兩個(gè)月他第一次看該項目時(shí)相比，銷(xiāo)售均價(jià)已從15000元/平方米上漲到18500元/平方米。但房?jì)r(jià)的上漲并沒(méi)有給趙先生帶來(lái)更高的住房品質(zhì)。小區環(huán)境、物業(yè)配套、裝修標準、建筑材料甚至連外立面涂料都沒(méi)有大變化。按照趙先生的理解，這3500元/平方米的差價(jià)自然成了開(kāi)發(fā)商的營(yíng)業(yè)利潤。

　　2006年以來(lái)，全國房?jì)r(jià)一直快速上漲，即使是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷寒冬，全國房?jì)r(jià)指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤(pán)售價(jià)，更是大幅上揚后的高位盤(pán)整。不過(guò)，房?jì)r(jià)高漲并沒(méi)有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)利潤率的增長(cháng)。財務(wù)數據顯示，盈利能力相對較高的地產(chǎn)上市公司，其整體營(yíng)業(yè)利潤率持續走低。那么，漲價(jià)帶來(lái)的收益究竟是成了開(kāi)發(fā)商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價(jià)“收窄”營(yíng)業(yè)利潤

　　4月18日，中國證券報記者分別考察了北京近期熱銷(xiāo)的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤(pán)當初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售均價(jià)計算，土地成本占售價(jià)的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，我國自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來(lái)，土地成本直接反映出市場(chǎng)對房地產(chǎn)的需求程度。而房?jì)r(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開(kāi)發(fā)商“拿地熱”時(shí)，部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房?jì)r(jià)。

　　根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價(jià)狀況分析報告”統計，去年全國地價(jià)仍在增長(cháng)，但增幅放緩。預計今年一線(xiàn)城市居住用地價(jià)格將與去年持平；而二三線(xiàn)城市的地價(jià)仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價(jià)成交率出現下降，溢價(jià)成交再次出現在北京、上海和天津等地。

　　事實(shí)上，自2007年以來(lái)，部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。以華潤置地為例，該公司自2001年起在北京黃村衛星城進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，相繼開(kāi)發(fā)了翡翠城一至五期。2004年6月華潤置地競得該區域24號地，樓面地價(jià)為1447元/平方米；而2007年歲末，華潤置地競得該區域17號地塊的樓面地價(jià)高達6291元/平方米。

　　從公司整體運營(yíng)來(lái)看，個(gè)別項目拿地策略的失誤，必然會(huì )攤薄其整體的營(yíng)業(yè)利潤率。而高房?jì)r(jià)帶來(lái)的銷(xiāo)售不暢，也影響到總資產(chǎn)周轉率，給企業(yè)盈利能力構成傷害。

　　萬(wàn)科2005年-2008年上海項目土地成本構成報告顯示，2005年萬(wàn)科開(kāi)發(fā)的上海紅郡項目樓面地價(jià)2200元/平方米，售價(jià)為12000元/平方米，土地成本占售價(jià)的18%。2006年，萬(wàn)科花園小城的土地成本占比攀升至28%。2007年開(kāi)發(fā)的羅店項目，土地成本占比躥至40%。即使是2008年通過(guò)低價(jià)收購獲得的趙巷晶園項目，這一比例也維持在37%左右。而在同一區域，土地成本的增幅也保持了同樣的水平。

　　中央財經(jīng)大學(xué)管理科學(xué)與工程學(xué)院副院長(cháng)李文斌指出，房?jì)r(jià)反映了市場(chǎng)供求關(guān)系，并通過(guò)倒推機制對土地價(jià)格產(chǎn)生影響。尤其當房地產(chǎn)商看好未來(lái)房?jì)r(jià)走勢時(shí)，更傾向于高價(jià)拿地�？v觀(guān)近幾年的土地成本，其所占比重一直在上漲，尤其是2006年以后拿的地。此前的低成本土地已基本開(kāi)發(fā)完畢，目前市場(chǎng)上以高價(jià)地為主。而2007年地價(jià)大漲，2008年以后地價(jià)高位運行，這將給房地產(chǎn)公司的未來(lái)業(yè)績(jì)造成負面影響。