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　　每棟4000萬(wàn)元

　　是物有所值還是噱頭

　　盡管木蘭湖風(fēng)景美，別墅容積率低，但一棟房子真的值4000萬(wàn)元嗎?

　　對于四千院每棟別墅的成本，開(kāi)發(fā)商不愿透露。雖然土地是多年前取得，成本并不高，但葛凱介紹，別墅最不可替代的資源地段和景觀(guān)方面，四千院超過(guò)所有在售項目。

　　他介紹，在地段上，湯遜湖和盤(pán)龍城雖然是武漢中高檔別墅主要聚集地，但作為國家3A級旅游度假區的木蘭湖景觀(guān)更好，別墅棟棟觀(guān)湖望山，這是其他別墅項目所不具備的獨特優(yōu)勢。另外，獨特的設計風(fēng)格也使得別墅的修建耗時(shí)長(cháng)，眾多建材要到外地廠(chǎng)家定做。比如其外墻磚采用了日本最新研制成功的“琴石”，每平方米造價(jià)700多元，這種美觀(guān)、耐用的材料也是國內建筑中首次使用。

　　另外，由于地處景區，環(huán)保、污水處理等成本也比較高，別墅擁有自己的中水回用系統�！半m然只有4棟，卻花了將近2年的時(shí)間去建造。時(shí)間成本也很高，如果一時(shí)找不到買(mǎi)家，空置成本很大�！备饎P說(shuō)。

　　從去年底開(kāi)始，四千院開(kāi)始低調亮相。葛凱坦言，“剛開(kāi)始心里也沒(méi)有底，畢竟目標客戶(hù)太少了�！彼�介紹，這四棟別墅的買(mǎi)家將是“金字塔尖上的人”，身家起碼幾個(gè)億才能消費4000萬(wàn)元的房子，“這個(gè)群體在華中地區規模并不大”。據介紹，目前該項目基本處于“口口相傳”的階段，有一些買(mǎi)家對四千院表示出了濃厚興趣，他們都是在武漢以及湖南等地進(jìn)行大型投資項目的企業(yè)家和企業(yè)集團。但他拒絕透露潛在買(mǎi)家的姓名�！斑^(guò)千萬(wàn)的別墅在武漢別墅市場(chǎng)中盡管所占份額非常小，也不是市場(chǎng)需求的主流，但正是由于這萬(wàn)分之一，甚至更少的高端消費群體的存在，才顯示出其稀缺性，才會(huì )有一定市場(chǎng)空間的存在�！绷汉觊_(kāi)認為。

　　“一開(kāi)始并沒(méi)有打算定位這么高，等做出來(lái)才發(fā)現，沒(méi)有4000萬(wàn)左右的價(jià)格已經(jīng)不能與之相匹配了�！绷汉觊_(kāi)坦言。

　　中國指數研究院華中分院首席分析師李國政對于泰合四千院的定位，則覺(jué)得“有點(diǎn)突�！焙汀斑�不成熟”。他認為，在武漢地區，這樣的定位很難面向私人客戶(hù)，因為沒(méi)有規模效應，配套也跟不上。他認為，給某些公司作為對外交流的企業(yè)會(huì )所可能會(huì )更適合一些。一個(gè)有意思的佐證是，該別墅區“聘請”了一只退伍軍犬來(lái)守門(mén)�！爱吘箘e墅位處景區，離開(kāi)人口密集的地方有段距離，有什么事情即使報警，等待警察趕到也有很長(cháng)時(shí)間�！备饎P笑稱(chēng)。

　　對此，一位業(yè)內專(zhuān)家認為，作為一個(gè)不可多得又無(wú)可復制的板塊，千萬(wàn)元以上的“超級別墅”要求更“苛刻”。

　　他指出，一般來(lái)說(shuō)，在位置選擇上，必須有獨特的自然資源來(lái)支撐;設計上，要由著(zhù)名的建筑設計師來(lái)設計，并在設計上有新的突破;在施工、裝修上，品質(zhì)應不同凡響，設備高科技含量要居領(lǐng)先地位，本身形成的文化、風(fēng)格也要居于領(lǐng)先地位。

　　日均成交僅半套

　　武漢別墅市場(chǎng)并不太火

　　對于別墅的銷(xiāo)售，不同的“級別”，市場(chǎng)的“吞吐”也是各自不同。

　　長(cháng)期觀(guān)察房地產(chǎn)走勢的一位分析專(zhuān)家表示，隨著(zhù)別墅價(jià)格的不斷增加，成交就越往“金字塔尖”走，超過(guò)1000萬(wàn)元之后，市場(chǎng)份額會(huì )大幅縮小。由于其所匹配的“金字塔尖”客戶(hù)層相對很窄、需求有限，成交表現也就平平。

　　他認為，500萬(wàn)元以下的中低端別墅最受市場(chǎng)歡迎，這類(lèi)別墅占市場(chǎng)份額近八成，從產(chǎn)品形態(tài)看，這個(gè)價(jià)格段的別墅以聯(lián)排和獨棟為主，產(chǎn)品線(xiàn)相對來(lái)說(shuō)比較豐富。500萬(wàn)-1000萬(wàn)元的中高端別墅成交也比較穩定。而總價(jià)超過(guò)1000萬(wàn)元的高端別墅則顯得“門(mén)庭冷落”。

　　他特別指出，對于總價(jià)超過(guò)2000萬(wàn)的頂級別墅，買(mǎi)家更是“鳳毛麟角”，即使在沿海等一些地區，日均成交也僅有半套，即兩天只能成交一套。

　　從武漢市場(chǎng)來(lái)看，目前有60多個(gè)項目推出了別墅產(chǎn)品，但市中心的多數項目都是打擦邊球，類(lèi)似聯(lián)排、雙拼、疊拼等“類(lèi)別墅”產(chǎn)品，并不是真正意義上的純別墅項目。獨棟純別墅項目主要集中在盤(pán)龍城、湯遜湖等區域，面積多在300—500平方米，均價(jià)多超過(guò)1萬(wàn)元。雖然價(jià)格沒(méi)降，但這些別墅銷(xiāo)售并不樂(lè )觀(guān)，去年以來(lái)成交非常冷清。

　　四千院開(kāi)發(fā)企業(yè)也感覺(jué)，目前金融危機形勢下，買(mǎi)家可能沒(méi)有預期的那么樂(lè )觀(guān)。

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　　高檔別墅

　　5年前，為節約有限的土地資源，國家停批別墅用地。幾年來(lái)，一些標價(jià)過(guò)千萬(wàn)元的獨棟別墅不時(shí)出現。

　　3500萬(wàn)元天價(jià)豪宅有主：2005年5月，單價(jià)3500萬(wàn)元/套的盤(pán)龍城一別墅，據稱(chēng)被一神秘香港買(mǎi)主定購。該別墅位于盤(pán)龍城別墅區的湖心島上，由多功能會(huì )所、洽談廳、會(huì )客廳、私家游泳池和多個(gè)標準間組成，不包括地下車(chē)庫，建筑面積達1500平方米。

　　武漢最貴“樓王”3600萬(wàn)元：2006年10月，武漢秋季房交會(huì )上，一家開(kāi)發(fā)商推出當時(shí)武漢最貴的別墅——一套總價(jià)達3600萬(wàn)元的別墅“樓王”。占地1300平方米，四面臨湖，一條小路與外界相通;房子只有兩層，但配有電梯;屋外，有游艇碼頭、私人直升機停機坪、高爾夫推桿場(chǎng)、六星級湖濱會(huì )所等。

　　國內最貴別墅2.05億元：國內最貴住宅紀錄近期被上海的樓盤(pán)再次刷新。位于上海松江區佘山地區樓盤(pán)世茂佘山莊園最近成交兩單，最貴的單套別墅2.05億元，刷新住宅樓盤(pán)最高成交價(jià)紀錄。