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　　記者調查

　　報復性上浮基礎是否成立

　　“深圳的市場(chǎng)不能說(shuō)反彈,而是反轉了�！痹谀陥髽I(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )上,金地總裁張華綱拋出自己的判斷。并且,他擔憂(yōu),深圳各房企的土地儲備很少,到明年,深圳房?jì)r(jià)可能會(huì )報復性上浮。

　　張華綱提出此論調的基礎是,他認為1年多以來(lái),深圳樓市的跌幅夠大,價(jià)值與價(jià)格已日益平衡。并且各房企在深圳很少有土地。

　　政府出讓土地少并不代表房源少

　　深圳房?jì)r(jià)果真會(huì )報復性上浮嗎?各房企在深圳的土地儲備狀況究竟如何?

　　記者從多方了解到,并不能由去年政府出讓地少就得出明年房源少的結論,“現在市場(chǎng)上在賣(mài)的房子有很多都是很早以前的地,開(kāi)發(fā)商2007年拿的地2009年入市的基本上沒(méi)有。最直接的反映就是,深圳近幾年土地出讓都只有幾十萬(wàn)平方米,但每年的新增批售面積都在500萬(wàn)平方米以上。

　　根據多家開(kāi)發(fā)商的信息匯總顯示,自2009年4月至2010年底,深圳已知要入市的就有1420.2萬(wàn)平方米。其中龍崗供應量最大,達440萬(wàn)平方米；南山次之,有298.7萬(wàn)平方米左右；寶安片區與龍華坂田區域總量相當,約為200萬(wàn)平方米；此后依次是福田、布吉、羅湖和鹽田。截止上周日,深圳還有526.67萬(wàn)平方米的存量新房。也就是說(shuō),除開(kāi)已入市的1—3月份的供應,自4月起截至2010年底,深圳可售商品房面積將超過(guò)1900萬(wàn)平方米。如此計算,即使今年銷(xiāo)量達到800萬(wàn),2010年深圳樓市供應仍然不少。

　　不過(guò),上述新增供應分布也不難看出,關(guān)外供應量大,但福田、羅湖將仍然只有少量供應。

　　萬(wàn)科一營(yíng)銷(xiāo)負責人接受本報采訪(fǎng)時(shí)表示,房?jì)r(jià)報復性上浮的可能性不大,雖然各開(kāi)發(fā)商手里的地較少,但是,接受政府出讓土地并不是拿地的唯一方式,很多房企會(huì )通過(guò)并購、股權轉讓等形式獲得土地。

　　信貸增長(cháng)不可持續宏觀(guān)經(jīng)濟尚不樂(lè )觀(guān)

　　張華綱擔憂(yōu)房?jì)r(jià)爆漲的另外一個(gè)因素是,現在深圳的市場(chǎng)很好,連續5個(gè)月以來(lái)成交旺盛,這足以說(shuō)明深圳樓市是“反轉”了。深圳除了有自住需求后,還有很多改善性需求。最近,中信紅樹(shù)灣、曦城等都賣(mài)得很好,都明顯反映出改善性需求起來(lái)了。

　　從房企資金面上說(shuō),金地集團財務(wù)部負責人表示,資金困難的日子已經(jīng)過(guò)去了,現在找銀行借錢(qián)太容易了,借錢(qián)的成本也下降了10%,并且,現在的銷(xiāo)售回款很好,金地已進(jìn)行了部分提前還款�，F在累計不到8億元的地價(jià)要付,沒(méi)有什么壓力了,現在都是銀行爭相向提前貸款給開(kāi)發(fā)商。

　　但是,多名業(yè)內專(zhuān)家認為,房企不缺錢(qián)只是暫時(shí)的,信貸的增長(cháng)不可持續,并且深圳樓市的行情可能到10月份前后會(huì )出現變化。萬(wàn)科上述負責人表示,到10月份后,去年停工的項目一般都會(huì )重新開(kāi)工,宏觀(guān)經(jīng)濟上,金融海嘯第二波可能到來(lái),對房地產(chǎn)市場(chǎng)勢必造成影響。

　　富通地產(chǎn)集團總裁黃文認為,2009年是房地產(chǎn)理性回歸之年,樓市會(huì )逐步進(jìn)入上升期。但房地產(chǎn)企業(yè)最困難的時(shí)候沒(méi)有到來(lái),房?jì)r(jià)依然存在下調壓力。他引用數據說(shuō)明,樓市2008年底見(jiàn)底,10月成交量開(kāi)始恢復,近幾個(gè)月出現較為明顯的價(jià)量齊升態(tài)勢�！拔覀冧浀玫淖畹推骄�房?jì)r(jià)出現在去年9月,約為9300元/平方米,而截止到日前,4月份均價(jià)已是1.2萬(wàn)元/平方米,樓價(jià)漲勢明顯�！钡�黃文對4月以后的走勢表示擔憂(yōu),“4月份因為價(jià)格上升,成交量有所減緩,截止到現在統計的數據僅3300套左右�！�

　　除了價(jià)格上揚外,黃文認為,經(jīng)濟層面的不樂(lè )觀(guān)也是房地產(chǎn)最困難的時(shí)候還沒(méi)有到來(lái)的原因之一。

　　金融危機的影響正在向縱深發(fā)展,世界經(jīng)濟舉步維艱,金融危機遠遠沒(méi)有結束。同時(shí),中國經(jīng)濟走出低谷的指標還沒(méi)有出現,今年中國經(jīng)濟不容樂(lè )觀(guān)。未來(lái)一兩年,企業(yè)的現金流將非常困難。

　　“房企的困難可能在未來(lái)幾年,今年熬過(guò)了,還有明年,可能要到2011年才會(huì )好轉�！秉S文表示。