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　　4月國內一線(xiàn)城市樓市表現不一。

　　上海的商品住宅成交面積相比3月大幅增加了20%，創(chuàng )三年來(lái)歷史新高；同月北京住房成交量再創(chuàng )新高，環(huán)比3月上漲了19%；而在深圳，4月份成交比3月份小幅下降，由8509套下降至7695套，降幅接近10%。

　　與京滬深三城相比，南京4月份仍然走好，由3月份的7200套上升至9755套。在連續高位運營(yíng)數月之后，南京5月之后的走勢究竟會(huì )怎樣？

　　本期“頭腦風(fēng)暴”邀請的嘉賓是中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理趙祎駿和南京零距離廣告有限公司策劃總監曹磊。

　　正方：五月仍將高位運行

　　南京零距離廣告有限公司策劃總監 曹磊

　　“經(jīng)過(guò)連續幾個(gè)月的放量，先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了，這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的‘接力棒’，將是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵�！�

　　相比4月份9755套的超高成交量，5月份有可能會(huì )小幅回落，但仍將在高位運行。

　　對于5月乃至下半年的走勢，我認為應該從以下幾方面來(lái)分析。首先，去年積壓的剛性需求有沒(méi)有釋放完？未來(lái)有沒(méi)有投資需求來(lái)接“下一棒”？

　　目前，江北、江寧的房?jì)r(jià)盡管有小幅上漲，但價(jià)格尚未恢復至調整前水平，這個(gè)區域目前自住為主力，但認真分析4月的成交結構，120平方米以上戶(hù)型占了總成交的38.8%，8000元/平方米以上房源占了29.2%，從這里隱約可見(jiàn)投資客謹慎入場(chǎng)。畢竟，大面積豪宅、別墅、商業(yè)是投資客容易出現的區域。只有投資需求也活躍起來(lái)，市場(chǎng)才算真正回暖。

　　個(gè)人認為，經(jīng)過(guò)春節之后的連續幾個(gè)月的成交放量，先前積累的剛性需求已經(jīng)釋放得差不多了，這個(gè)時(shí)候投資需求能不能抓好自住客的“接力棒”，將是市場(chǎng)能否活躍的關(guān)鍵。相比5月份，7、8月份更像是一道坎，它的走向將決定市場(chǎng)會(huì )不會(huì )大起大落。

　　第二點(diǎn)，銀行的信貸支持力度和市民的通脹預期也將左右市場(chǎng)走勢。

　　本次小陽(yáng)春甚至不能說(shuō)是傳統意義上的回暖，這中間銀行“功不可沒(méi)”，江蘇各大銀行一季度放貸了5000億，這中間有相當部分投向了房地產(chǎn)。不過(guò)，下半年銀行會(huì )不會(huì )仍有如此大的支持力度，將很大程度上決定5月乃至下半年走勢。同時(shí)，現在市場(chǎng)已經(jīng)出現了一些通貨膨脹預期，在這種情況下，會(huì )有相當部分市民將房子作為規避風(fēng)險的避風(fēng)港，這很可能是下半年的較大利好。

　　第三點(diǎn)，5月份仍然是傳統旺季，市場(chǎng)的成交會(huì )有一個(gè)慣性在里面，5月成交差也差不到哪里去。

　　反方：整體將會(huì )穩步慢走

　　趙祎駿 中原地產(chǎn)南京公司總經(jīng)理

　　“樓市的冬天并未過(guò)去，外圍的不利經(jīng)濟環(huán)境并沒(méi)有消除，強勢上升勢頭的突破口也沒(méi)有找到，整體仍是穩步慢走。5月以后的樓市會(huì )趨于平穩�！�

　　今年年后，尤其二三月份樓市出現井噴，一手房和二手房都有大幅上升，4月份南京的春交會(huì )等因素也使得成交量維持在一個(gè)高位。但5月份以及往后樓市會(huì )趨于平穩，不可能出現大幅上升。

　　一方面，由于年后成交量的不斷上升，南京不少樓盤(pán)的房?jì)r(jià)也隨之上調，房?jì)r(jià)的上調自然會(huì )影響到成交。另一方面，年后的火熱行情很大程度上是積壓已久的需求的爆發(fā)，這波需求目前也釋放得差不多了。與此同時(shí)，去年以來(lái)的優(yōu)惠政策使得交易成本比較低，而這樣的低交易成本在逐漸被接受后已經(jīng)不大能刺激買(mǎi)房人。

　　事實(shí)上，從二手房市場(chǎng)來(lái)看，相比3月份，4月的上門(mén)客量是有所萎縮的，盡管幅度比較小。市場(chǎng)行情的變化使得二手房房東信心波動(dòng)較大，導致價(jià)格比較跳躍，甚至出現一天一價(jià)，觀(guān)望情緒也因此仍然存在。同時(shí)，“甲型流感”這個(gè)不可抗力的出現，對整個(gè)樓市的影響盡管比較輕微，但仍是一個(gè)不可忽略的因素。

　　總的來(lái)看，目前整體經(jīng)濟在好轉，股市在逐步回升，樓市信心在恢復，但居民收入并沒(méi)有大幅上升，樓市仍未到強勢反彈階段。樓市的冬天并未過(guò)去，外圍的不利經(jīng)濟環(huán)境并沒(méi)有消除，強勢上升勢頭的突破口也沒(méi)有找到，整體仍是穩步慢走。

　　由此可以預計，5月份不會(huì )像二三月份出現強勢反彈，樓市會(huì )理性消化。

　　目前買(mǎi)房人仍處于信心建立階段，信心爆發(fā)仍需要一個(gè)過(guò)程。但對自住兼投資型買(mǎi)房人而言，現在不失為出手的好時(shí)機，政府和金融機構都有許多政策扶持，購房環(huán)境寬松，可供選擇的余地依然巨大。