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　　嘉賓：

　　易憲容　中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員

　　任　宏　重慶大學(xué)房地產(chǎn)研究院院長(cháng)

　　孟曉蘇　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團理事長(cháng)

　　李國平　高策地產(chǎn)顧問(wèn)機構董事長(cháng)

　　戚曉強　中銀國際證券公司分析師

　　于智超　消費者(國華人壽高級專(zhuān)員，欲購首套房自住)

　　【背景】

　　牛年新春，樓市依然冷清。近日，中央和地方各級政府相繼表示：不會(huì )為高價(jià)房托市，將采取“抓保障、穩市場(chǎng)、促消費”的綜合性措施帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。與此同時(shí)，市場(chǎng)各方都在呼吁中國房地產(chǎn)應該回歸“理性”。那么，我們的房地產(chǎn)“理性”究竟指什么？房地產(chǎn)市場(chǎng)怎么發(fā)展才算是理性？請聽(tīng)市場(chǎng)各方代表如是說(shuō)——

　　利率優(yōu)惠，損“銀”利“房”

　　戚曉強：利率的優(yōu)惠對已購房者有比較大影響，月供壓力將會(huì )得到進(jìn)一步緩解；但對于有購房意愿的新增購房者而言，最重要的還是房?jì)r(jià)進(jìn)入一個(gè)可接受的范圍，比如租售比進(jìn)入一個(gè)合理的區間之內。短期來(lái)看，目前的房?jì)r(jià)還是較貴，至少難以提升對我的吸引力。

　　李國平：通過(guò)利率的調整還是有用的，對大家都是好事，對于即將買(mǎi)房的人，會(huì )便宜很多。目前房源很多，結合歷史經(jīng)驗來(lái)看，個(gè)人認為，今后的兩三年內，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )走出低谷，開(kāi)始進(jìn)入一個(gè)新的活躍期。

　　易憲容：2008年10月房貸新政一出臺，A股市場(chǎng)上的房地產(chǎn)板塊也隨即上揚，但是3個(gè)多月時(shí)間過(guò)去了，房貸新政所帶來(lái)的效果與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所希望的則南轅北轍。這是因為經(jīng)濟市場(chǎng)環(huán)境變了，民眾意識已經(jīng)不同了。

　　首先對購買(mǎi)住房的人來(lái)說(shuō)，如果購買(mǎi)一套面積99.11平方米的商品房，總房款是51.6916萬(wàn)元。按照首付15.6萬(wàn)元，貸款總額為36.1萬(wàn)元計算，貸款利率7折的情況下，每月月供為2242元，20年共需支付53.8萬(wàn)元左右。而利率無(wú)折扣的情況下，每月還款額為2573.64元，20年共需還款61.7萬(wàn)元左右，也就是說(shuō)，36.1萬(wàn)元的貸款，20年里，享受利率7折的購房者要比利率無(wú)折扣的購房者少支付7.9萬(wàn)元，比利率8.5折的購房者少支付3.6萬(wàn)元。這是房地產(chǎn)銷(xiāo)售人員告訴購房者的算法。

　　從這種算法來(lái)看，假定購房者今天購買(mǎi)房子之后，其利率水平20年沒(méi)有變化，其優(yōu)惠政策20年也不變化。但是，實(shí)際情況并不是這樣。當前的利率之所以這樣低、利率政策之所以這樣優(yōu)惠僅是在經(jīng)濟處于嚴重下行風(fēng)險時(shí)采取的特殊政策。這種特殊的優(yōu)惠政策及優(yōu)惠利率馬上會(huì )隨著(zhù)整個(gè)國家經(jīng)濟好轉而改變。除非中國的經(jīng)濟20年一直處于嚴重下行風(fēng)險中。

　　另外，從信貸新政的利益分配來(lái)看，四大國有商業(yè)銀行對7折房貸為什么不是很積極？目前的信貸新政看上去是可以鼓勵居民進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，但銀行本身的利益被新政策轉移走了。從目前的利率水平來(lái)看，5年期存款利率為3.6%，而5年以上的貸款利率是5.94%，按這樣的利率水平，銀行的房貸可以賺到2.34%的利差，但房貸利率7折后，只能賺到0.558%的利差，巨額房貸的毛利潤將下降76%。當扣除銀行的經(jīng)營(yíng)成本后，這種損失將會(huì )更大。

　　總之，依我看來(lái)，當前的信貸優(yōu)惠政策是一種利益完全向單一方面或向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商傾斜的政策。在市場(chǎng)環(huán)境、經(jīng)濟條件、商業(yè)銀行體制及居民意識完全改變的情況下，這種新政所能夠起到作用是十分有限的。

　　“回歸”理性，唯一選擇

　　戚曉強：關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)怎樣才算“理性”，可能每個(gè)人都會(huì )站在各自的立場(chǎng)上去看待問(wèn)題。理性可能要從以下幾個(gè)角度去看，一方面是購房者希望能夠以合理的價(jià)格買(mǎi)房；另一方面是開(kāi)發(fā)商保持適當的利潤率。如果從購房者的角度來(lái)看，個(gè)人判斷房?jì)r(jià)的主要指標是租售比這個(gè)概念。是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建筑面積的房?jì)r(jià)之間的比值。國際上用來(lái)衡量一個(gè)區域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶300-1∶200。如果租售比低于1∶300，意味著(zhù)房產(chǎn)投資價(jià)值相對變小，房產(chǎn)泡沫已經(jīng)顯現；如果高于1∶200，表明這一區域房產(chǎn)投資潛力相對較大。

　　于智超：首先應該回歸“理性”的應該是房地產(chǎn)企業(yè)。目前，大多房地產(chǎn)企業(yè)還在死扛，但房?jì)r(jià)將進(jìn)入下降區間是一個(gè)不爭的事實(shí)。2008年房地產(chǎn)企業(yè)員工薪水降低了不少，售樓員也有不少被解雇。房地產(chǎn)各個(gè)相關(guān)行業(yè)、產(chǎn)業(yè)的資金都缺少流動(dòng)性，因此，開(kāi)發(fā)商只能被迫以低價(jià)將積壓的樓盤(pán)銷(xiāo)售來(lái)變現。只有一大批中小地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)重組才能將房?jì)r(jià)回調到一個(gè)較為合理的價(jià)位上，現在這種情況還沒(méi)有出現，所以消費者還可以繼續觀(guān)望。

　　任宏：房地產(chǎn)企業(yè)應該理性地分析市場(chǎng)需求。中國市場(chǎng)需要細分。100多萬(wàn)元的奔馳、寶馬有人買(mǎi)，幾萬(wàn)元的QQ、奧拓同樣也有市場(chǎng)。只要細分，消費者不同層次的需求就都可以得到滿(mǎn)足，民眾對房地產(chǎn)的反感也將少得多，如果還像以前一樣實(shí)行單一市場(chǎng)，對社會(huì )的安定和諧也會(huì )造成不良影響。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)常洗牌，只是這段時(shí)間表現得較為密集。洗不洗牌與房地產(chǎn)企業(yè)的大小沒(méi)有直接關(guān)系。目前最著(zhù)急的地產(chǎn)商是在過(guò)去幾年里拿地最多的人，土地占有量越大的，欠債率越高，面臨的洗牌風(fēng)險越大。

　　現在宏觀(guān)調控已經(jīng)取得很大成就，2009年高端地產(chǎn)市場(chǎng)是否回暖還不得而知，相信中端市場(chǎng)下半年將會(huì )有所回暖。原因在于，中國經(jīng)濟要加速發(fā)展，上下游帶動(dòng)能量巨大的房地產(chǎn)仍將是支柱產(chǎn)業(yè)，尤其是發(fā)展中西部地區，仍然必須依賴(lài)房地產(chǎn)來(lái)帶動(dòng)。

　　李國平：政府要回歸理性，尤其是地方政府，不能把GDP與房地產(chǎn)綁得太緊。另外，金融業(yè)也不能過(guò)度依賴(lài)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　這次房地產(chǎn)的大波動(dòng)對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)是集體成熟的機會(huì )。房子是要創(chuàng )造價(jià)值的。房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)需要研究，開(kāi)發(fā)商要理性，要考慮企業(yè)的發(fā)展戰略到底是區域性的、還是全國性的，是專(zhuān)業(yè)性的、還是多元化的，怎么把整個(gè)的產(chǎn)業(yè)鏈變得有效率、有價(jià)值，能降低成本，這些都是開(kāi)發(fā)商要研究的問(wèn)題。

　　這一次的重大意義在于，教育了全國人民，房?jì)r(jià)是會(huì )動(dòng)的，中國盡管有13億人口，盡管經(jīng)濟發(fā)展很快，但是你逃脫不了經(jīng)濟規律的周期，要從上述幾個(gè)方面全面理性，但理性不代表害怕和恐懼，周期也肯定會(huì )過(guò)去。

　　抓保障，救樓市還是救樓價(jià)

　　孟曉蘇：今年春晚小品《不差錢(qián)》所描述的情形就如同我們現在的住房保障體系，其實(shí)問(wèn)題的根源在于住房保障體系在過(guò)去10年中的斷檔缺位。10年前，在計劃經(jīng)濟和市場(chǎng)經(jīng)濟轉軌過(guò)程中，大部分都還是單位分房，是在低水平下構建的一個(gè)保障體系。但是那種方式不適合市場(chǎng)經(jīng)濟的發(fā)展，所以要推動(dòng)房改、推動(dòng)住房商品化。但在推動(dòng)商品化的過(guò)程中，對原有的保障體系的關(guān)注就減弱了。因此，造成了目前這種局面。政府要抓住房保障體系建設，但是市場(chǎng)建設也不能忽略，光靠住房保障體系拉動(dòng)不了市場(chǎng)經(jīng)濟，沒(méi)有市場(chǎng)的繁榮，就不會(huì )有經(jīng)濟的繁榮。

　　李國平：我從一開(kāi)始就認為政府應該救經(jīng)濟，而不應該救樓市。但我們所謂的救樓市，是指救樓價(jià)。從這個(gè)角度來(lái)看，我現在仍然認為，政府沒(méi)必要去救樓價(jià)，也不應該去救樓價(jià)，而且政府可能還救不了樓價(jià)。

　　在政府推出一系列政策去刺激購買(mǎi)、鼓勵需求的時(shí)候，個(gè)人認為，開(kāi)發(fā)商這邊的價(jià)格不應該升，應該是降的。對開(kāi)發(fā)商來(lái)講，不要認為政府會(huì )救市，或者說(shuō)政府救市之后大家就沒(méi)有風(fēng)險了，相反，開(kāi)發(fā)商恰恰應該面對市場(chǎng)，積極降價(jià)、積極調整。

　　現在的政策已經(jīng)從控制到放開(kāi)再到鼓勵，發(fā)生了很大的轉變。政府救樓市，一定是救整體的活躍度、成交量，目的是為了救整體經(jīng)濟，但絕不是為了救房?jì)r(jià)，不是為了救開(kāi)發(fā)商。

　　但后來(lái)有一些政策也說(shuō)明，如果開(kāi)發(fā)商全倒下了也不行，所以也會(huì )去救開(kāi)發(fā)商，從目前政府的態(tài)度來(lái)看，是救那些有實(shí)力的開(kāi)發(fā)商，以此促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的整合。

　　戚曉強：針對中央和地方各級政府相繼表示不會(huì )為高價(jià)房托市的情況。個(gè)人認為，這個(gè)表態(tài)是必要的。房?jì)r(jià)主要應由受市場(chǎng)控制，隨著(zhù)供求關(guān)系的變化，加上購房者心理預期的變動(dòng)，房?jì)r(jià)也是托不住的。正像中央文件所提到的開(kāi)發(fā)商或許應主動(dòng)采取措施以合理價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。

　　關(guān)于救市的問(wèn)題，與資本市場(chǎng)一樣，樓市也是沒(méi)有辦法“救”的，只能去依靠產(chǎn)業(yè)政策引導市場(chǎng)向健康的方向發(fā)展。

　　于智超：北京市明確表示過(guò)不為高房?jì)r(jià)托市，房地產(chǎn)的一系列新政策不是救市，是促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，因為房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融行業(yè)關(guān)系密切。一旦房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈斷裂，倒閉、破產(chǎn)，那么銀行的呆賬壞賬就會(huì )大幅上升，在金融危機大背景下，后果將不堪設想。所以國家的房地產(chǎn)新政策是在鼓勵資金變現，這樣銀行的呆賬和壞賬就會(huì )少一些。

　　穩市場(chǎng)，房?jì)r(jià)趨漲還是趨跌

　　戚曉強：房?jì)r(jià)漲跌的問(wèn)題，由于統計口徑無(wú)法一致，只能說(shuō)個(gè)人認為主流的趨勢是房?jì)r(jià)穩步下降。最近沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)有機構看漲房?jì)r(jià)的言論，看到的是部分機構認為房?jì)r(jià)存在走穩可能的說(shuō)法，而且因為中國市場(chǎng)很廣，各方統計口徑差異也很大。個(gè)人至今還未找到房?jì)r(jià)整體看漲的理由。

　　李國平：就房?jì)r(jià)而言并不存在合理區間，沒(méi)有一個(gè)絕對的標準，房?jì)r(jià)主要還是由供求關(guān)系來(lái)決定的。

　　李國平：比較樂(lè )觀(guān)地看，今年會(huì )筑底。因為通過(guò)一系列的調整，總體房?jì)r(jià)有可能不再往下降了。這個(gè)變化可能會(huì )從下半年開(kāi)始。上半年還得看看，一方面是因為政策的出臺到效果顯現需要一定的時(shí)間；另一方面，消費的剛性需求還是比較大的，大家還是要買(mǎi)房，只要量上去了，價(jià)格就不一定會(huì )往下走，但總的來(lái)說(shuō)，還是市場(chǎng)說(shuō)了算，

　　易憲容：就目前中國的情況來(lái)看，2008年中國的房?jì)r(jià)還沒(méi)有出現全面下降，或一定程度的調整。2009年中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )繼續調整，今后幾年內房?jì)r(jià)會(huì )一直下跌。中國的房?jì)r(jià)已經(jīng)嚴重超出了人們的購買(mǎi)水平，只漲不跌是沒(méi)有道理的。房?jì)r(jià)下跌，人們才有能力和動(dòng)力購買(mǎi)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售起來(lái)了，才能對經(jīng)濟有拉動(dòng)作用。

　　房地產(chǎn)行業(yè)對支持中國的經(jīng)濟增長(cháng)起著(zhù)舉足輕重的作用。2008年,房地產(chǎn)行業(yè)的投資對GDP的貢獻達到13%;它的發(fā)展還能帶動(dòng)一大批其他行業(yè),從上游的鋼材、水泥到下游的家電、家具和室內裝修等。由于受全球金融危機的影響,2008年中國第四季度的GDP增長(cháng)下降到6.8%。

　　在2009年主要世界經(jīng)濟體持續衰退,而國內消費對GDP的貢獻不可能在短期內迅速提高的情況下,如何驅動(dòng)投資這第三駕馬車(chē),特別是房地產(chǎn)行業(yè)的投資,成為2009年中國保證經(jīng)濟平穩較快增長(cháng)的重要課題之一。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)在過(guò)去兩年的實(shí)際情況是,房?jì)r(jià)提升過(guò)快,超出一般居民的購買(mǎi)能力；開(kāi)發(fā)商贏(yíng)取高額利潤,過(guò)度投資；宏觀(guān)經(jīng)濟的發(fā)展也過(guò)快過(guò)熱——2007年中國的GDP增長(cháng)達到13%。而從去年下半年開(kāi)始，中國經(jīng)濟放緩，這和房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻有很大關(guān)系，就是因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的冷卻才導致中國經(jīng)濟的下滑，所以，很多人主張救中國經(jīng)濟首先要救中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)這一看法是正確的，但救中國房地產(chǎn)市場(chǎng)最緊迫的任務(wù)就是房?jì)r(jià)下降，釋放需求，如果居民購買(mǎi)力上去了，房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費會(huì )成為中國內需市場(chǎng)很大一塊。

　　中國的房?jì)r(jià)到底下降多少才能激起普通消費者對房子的需求，各地有各地的情況，但至少從現在來(lái)看，房?jì)r(jià)還沒(méi)有下降到普通居民可以承受的范圍內，現在的“有價(jià)無(wú)市”現象就是一個(gè)很好的例子。

　　于智超：我認為，近期房?jì)r(jià)上漲不太可能，當然，房?jì)r(jià)還未回落到合理區間。北京、上海和廣州3個(gè)大城市中，廣州降幅最大。再如深圳等南方的很多城市與香港比照，受香港市場(chǎng)經(jīng)濟模式影響更大，因此反應較為激烈，受到的影響也較大。

　　促消費，成交低迷何時(shí)休

　　孟曉蘇：要抓住百姓不買(mǎi)房的核心問(wèn)題：只有穩定樓市，百姓才能買(mǎi)房。樓市不穩定，老百姓不買(mǎi)房，這在目前的樓市成交量上已經(jīng)明顯地表現出來(lái)了。

　　老百姓不買(mǎi)房，擔心的是房?jì)r(jià)是不是穩定，是不是還會(huì )下跌。買(mǎi)房不同于買(mǎi)家電，老百姓希望等房地產(chǎn)穩定、回升了，才會(huì )買(mǎi)。

　　香港從1997年開(kāi)始的房?jì)r(jià)下跌一直持續了6年，那時(shí)的情形與我們今天的狀況很相似。香港房地產(chǎn)6年下跌的情況會(huì )不會(huì )在內地重演，現在看來(lái)，一個(gè)簡(jiǎn)單的問(wèn)題很可能是變得復雜化。有人說(shuō)國民經(jīng)濟的發(fā)展將成V型，或者U型，或者W型，而我現在最擔心的，是它會(huì )成L型，就是持續四五年的下跌，在低位運行，而這種可能性不是不存在。關(guān)鍵是我們怎樣能有信心，房地產(chǎn)根本上也是一個(gè)信心經(jīng)濟。因為，所有的市場(chǎng)經(jīng)濟都和人們的購買(mǎi)欲望聯(lián)系在一起，如果居民沒(méi)有購買(mǎi)信心，企業(yè)沒(méi)有投資信心，經(jīng)濟如何能起來(lái)。

　　因此，對信心的堅定，還是要深刻認識，如果我們希望中國經(jīng)濟恢復，我們不愿意看到更多的人員下崗失業(yè)。那我們就應該考慮，現在如何建立信心，包括企業(yè)建立投資的信心，消費者建立對市場(chǎng)的信心。

　　今年雖然有良好的愿望，但開(kāi)局不順，因為各方輿論都在唱衰，因此老百姓還是會(huì )觀(guān)望，在這種情況下，今年的經(jīng)濟形勢將不容樂(lè )觀(guān)。

　　于智超：房地產(chǎn)與擴大內需有關(guān)，也關(guān)系國計民生，不調整不行，但是國家不應該采取“救市”的態(tài)度。在消費者看來(lái)，房地產(chǎn)是暴利行業(yè)，不利于社會(huì )的公平和共同富裕。而且，客觀(guān)上理解，錢(qián)在老百姓手中，國家也不可能強迫消費者買(mǎi)房。因此，國家應該投入一部分，開(kāi)發(fā)商應該在房?jì)r(jià)上讓步一部分，使消費者真正有能力買(mǎi)房，這樣，讓錢(qián)回到房地產(chǎn)商手中，資金才能流動(dòng)起來(lái)，不然就是死水一潭。

　　中國人的儲蓄率過(guò)高并不僅僅是我們的傳統美德，也因為是我國的福利、醫療、教育體系尚有不少欠缺之處，國家提供不了的服務(wù)必須由個(gè)體承擔風(fēng)險。因此，在房?jì)r(jià)已大大超過(guò)消費者實(shí)際購買(mǎi)能力的時(shí)候，很難期望群眾會(huì )把錢(qián)拿出來(lái)買(mǎi)房。

　　任宏：房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集性行業(yè)，從國內外的歷次宏觀(guān)調控經(jīng)驗來(lái)看，也是首當其沖被調整行業(yè)。按照目前的CPI計算公式測算，過(guò)去幾年，房地產(chǎn)只占其中12%-13%，而美國這個(gè)數字達到42%。但從實(shí)際情況來(lái)說(shuō)，近年來(lái)，居民的通貨膨脹高，房地產(chǎn)在CPI高增長(cháng)方面起了絕大部分作用。在這種情況下，中央的宏觀(guān)調控政策十分及時(shí)和必要。

　　與計算機等高技術(shù)產(chǎn)業(yè)不同，房地產(chǎn)行業(yè)作為傳統產(chǎn)業(yè)產(chǎn)能恢復很快，恢復期很短，也不存在技術(shù)落伍的擔憂(yōu)。只要建立一個(gè)較好的市場(chǎng)，將信心建立起來(lái)，房地產(chǎn)會(huì )恢復得很快�，F在的關(guān)鍵在于怎樣把市場(chǎng)建好，如何將消費者的信心建立起來(lái)。我國房地產(chǎn)的需求量很大，如果中國要使大多數人富起來(lái)，形成較為堅實(shí)的中產(chǎn)階級，房地產(chǎn)市場(chǎng)將起很關(guān)鍵的作用。

　　從去年開(kāi)始的房地產(chǎn)新政是一種恢復措施，現在仍處于恢復階段，目前樓市的一些回暖就是宏觀(guān)調控的積極效果。

　　易憲容：就目前中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題來(lái)看，盡管問(wèn)題繁多，千頭萬(wàn)緒，但問(wèn)題的關(guān)鍵還在于讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手上的住房及投資者手上的住房銷(xiāo)售出去，讓中國的住房消費者真正地愿意進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　2008年，無(wú)論是地方政府還是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，都認為這種現象的出現是因為2007年中央出臺的緊縮的貨幣政策，在于中央政府關(guān)于房地產(chǎn)的359號文件，因此，只要讓這些政策重新調整，這些文件的精神重新界定或回到過(guò)去，那么，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)又會(huì )走向2006-2007年那瘋狂發(fā)展之路。

　　從2008年下半年開(kāi)始，不僅央行的貨幣政策出現了完全逆轉，由從緊的貨幣政策改變?yōu)檫m度寬松的貨幣政策，而且出臺了一系列關(guān)于房地產(chǎn)的信貸稅收優(yōu)惠政策。這些優(yōu)惠政策，與2007年359號文件的政策含義相比有過(guò)之而無(wú)不及。不過(guò)，在這一系列的房地產(chǎn)信貸稅收優(yōu)惠政策推出之后，不僅當前房地產(chǎn)問(wèn)題沒(méi)有得到化解，反之，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的死結則是越來(lái)越難解，房地產(chǎn)市場(chǎng)所面對的問(wèn)題也越來(lái)越嚴重。

　　就目前房地產(chǎn)市場(chǎng)政策及房地產(chǎn)市場(chǎng)轉變情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從以投資為主導的市場(chǎng)轉變?yōu)橐跃用裣�費為主導的市場(chǎng)。由于市場(chǎng)的轉變，市場(chǎng)的價(jià)格也自然要調整。當房地產(chǎn)轉變?yōu)橐韵�費者為主導的市場(chǎng)時(shí)，要讓消費者進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，一定要讓這些住房消費者有支付能力購買(mǎi)。如果住房消費者沒(méi)有支付能力購買(mǎi)，要想讓住房消費者進(jìn)入以投資者為主導的市場(chǎng)或讓消費者接受這種投資為主導的價(jià)格是不可能的。

　　另外，在美國次貸危機面前，已經(jīng)出現全球性的經(jīng)濟衰退。全球性的經(jīng)濟衰退迫使金融資產(chǎn)的價(jià)格，或是實(shí)際商品的價(jià)格都出現全面向下調整。2008年全球許多國家股市的價(jià)格下跌了一半以上，中國股市的價(jià)格也下跌65%，不僅股市的價(jià)格快速下跌，而且全球各國房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有不下跌的，國際市場(chǎng)大宗商品的價(jià)格出現全面快速下跌。比如原油、糧食、貴金屬、鋼鐵等的價(jià)格都全面下跌。但是，全球所有的金融資產(chǎn)及商品全面快速下跌的時(shí)候，中國的房地產(chǎn)價(jià)格卻一枝獨秀。其實(shí)這是一件十分不正常的事情。

　　正因為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格不調整，不以消費者的支付能力來(lái)定價(jià)，從而使得中國居民巨大的房地產(chǎn)消費需求完全被抑制，從而也就出現一方面大量住房賣(mài)不出去，另一方面大量需要住房的居民又沒(méi)有能力來(lái)購買(mǎi)的現象。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求不釋放出來(lái)，如何來(lái)擴大內需，保經(jīng)濟增長(cháng)？

　　激活房地產(chǎn)市場(chǎng)最有效的辦法就在于將大量空置的住房銷(xiāo)售出去。但如何讓居民的消費需求釋放出來(lái)呢？比如說(shuō)可增加居民收入水平，讓居民購買(mǎi)支付能力迅速提高；或降低房?jì)r(jià)，讓居民有支付能力進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。對于前者，在短期內是不可能完成的事情。因此，要讓中國房地產(chǎn)市場(chǎng)需求釋放出來(lái)，也只有一條路就是降低房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，讓絕大多數居民有支付能力進(jìn)入市場(chǎng)購買(mǎi)。只要國內房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與居民實(shí)際支付能力相適應，中國居民的住房需求就能夠釋放出來(lái)。

　　其實(shí)，目前國內房?jì)r(jià)過(guò)高就是擋在中國經(jīng)濟持續增長(cháng)過(guò)程中的一大障礙，如果這個(gè)障礙不除去，居民擴大內需將是無(wú)從談起。(來(lái)源：國際金融報 記者 黃晶華 馬繼鵬 李畫(huà))