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　　在金融危機面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著(zhù)特殊意義。房地產(chǎn)是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動(dòng)內需的增加，推動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展。就此而言，我們對房地產(chǎn)政策的研究，更多關(guān)注的應該是它對發(fā)展需求的反映。說(shuō)到底，房地產(chǎn)價(jià)格的走向最終是市場(chǎng)的事情，尊重市場(chǎng)意志才是政策的全部責任和義務(wù)所在。

　　筆者一向認為，無(wú)論是中國的股市，還是中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在還沒(méi)有成為一個(gè)真正意義上的市場(chǎng)之前，任何人都無(wú)權給它們人為地指定一個(gè)定價(jià)坐標，哪怕是諸如市盈率或房?jì)r(jià)收入比之類(lèi)的所謂國際水平參數。對于滬深股市來(lái)說(shuō)，向國外市盈率標準看齊之所以荒謬，不僅在于其發(fā)行定價(jià)一開(kāi)始就存在的錯位問(wèn)題還遠未解決，而且還在于非流通股走向流通對流通市場(chǎng)無(wú)論在流通量還是流通溢價(jià)方面至少在目前和今后的若干年內依然還將成為不可承受之重。而對于中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，作為支配價(jià)格的政策要素，包括土地政策、保障房政策等諸多方面則無(wú)不受到中央和地方、地方和地方、政府和開(kāi)發(fā)商、開(kāi)發(fā)商和消費者之間不同利益沖突的影響，“一刀切”的政策往往連投資和消費的簡(jiǎn)單分別也區分不清，更不用說(shuō)統一規范各地市場(chǎng)的千差萬(wàn)別了。簡(jiǎn)單的一個(gè)價(jià)格和收入之間的比例關(guān)系顯然不足以說(shuō)明什么問(wèn)題。

　　我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的情況極為復雜，離開(kāi)了具體情況具體分析，不可能得出實(shí)事求是的結論。事實(shí)上，一個(gè)城市的房?jì)r(jià)水平，常常并不主要是由這個(gè)城市的城鎮職工的平均收入水平所決定的，經(jīng)濟發(fā)展水平以及相應的城市化水平、土地開(kāi)發(fā)利用力度和人口流動(dòng)性的影響正在成為一個(gè)尤其不容忽視的重要經(jīng)濟現象。

　　據國務(wù)院發(fā)展研究中心“中國財政課題組”的研究，在當前土地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)政府壟斷的情況下，土地收入占地方財政收入的一半以上。土地財政不僅意味著(zhù)土地出讓收入成為地方政府財政收入和公共事業(yè)投資的重要來(lái)源，而且也在很大程度上成為影響當地房?jì)r(jià)水平的一大重要因素。許多低收入家庭，按其實(shí)際收入的水平不要說(shuō)現在買(mǎi)不起房，一輩子甚至幾輩子或許也買(mǎi)不起房，但是，一次拆遷卻不僅使他們有了真正擁有自己產(chǎn)權的新住房，而且有的一家子中凡是成年成家了的幾代人還都分別擁有了各自的獨立居室。過(guò)去若干年中的實(shí)物分房、福利分房以及近年來(lái)的經(jīng)濟適用房、保障房、限價(jià)房措施都沒(méi)能解決或沒(méi)指望解決的問(wèn)題，一下子就都給解決了。這是非常值得關(guān)注的一種住房分配方式，它的特殊性顯而易見(jiàn)。不過(guò)，房?jì)r(jià)所反映的這筆財產(chǎn)性收入的增長(cháng)，卻并沒(méi)有同統計報表上的城鎮職工平均收入水平發(fā)生任何關(guān)系。這對于關(guān)注房?jì)r(jià)和收入比的經(jīng)濟學(xué)家來(lái)說(shuō)，不能不說(shuō)是個(gè)重大的疏漏。

　　其實(shí)，關(guān)注房?jì)r(jià)的經(jīng)濟學(xué)家所疏漏了的，不只是城鎮造房運動(dòng)中的動(dòng)遷現象。對于當今的中國來(lái)說(shuō)，農民進(jìn)城更是不僅改變著(zhù)城鎮職工構成成分的一件歷史性的大事件，而且也是已經(jīng)并且正在改變著(zhù)城鎮居民實(shí)際構成成分并進(jìn)而將影響到戶(hù)籍制度變革的一件重大的歷史進(jìn)程。在許多城鎮，農民買(mǎi)房，不管戶(hù)籍上入戶(hù)還是未入戶(hù)，都在相當程度上成了當地房?jì)r(jià)的一大支撐因素。至于一些開(kāi)放程度較高的大中城市，包括外籍就職就業(yè)人員甚至外國國籍人員在內的流動(dòng)人口在購房者中所占的比例，更是早就成了一個(gè)不可以忽略不計的數字。當然，在上述這些購房行為中，居住的需求和投資的需求各有所取，不能一概而論。但有一點(diǎn)基本上可以肯定，即一方面他們的購房行為進(jìn)入了當地房?jì)r(jià)的構成因素，然而，另一方面，他們的收入來(lái)源卻大多或者至少說(shuō)相當程度上并未進(jìn)入當地收入水平的統計當中。這是一個(gè)不大不小的矛盾。也許可以說(shuō)，正是這一統計上的相當嚴重的不同步所造成的矛盾，不僅遮迷了不少人的眼睛，甚至包括某些經(jīng)濟學(xué)家，而且也在相當的程度上造成了人們對于房?jì)r(jià)判斷的失真。

　　在筆者看來(lái)，當前中國的房?jì)r(jià)問(wèn)題，之所以不能簡(jiǎn)單地用所謂的價(jià)格與收入比的定式來(lái)加以衡量和限制，主要還不在于我們的房?jì)r(jià)統計或收入統計在統計學(xué)意義上的失真，而在于無(wú)論是什么外國的還是自己的現成的數字模型都沒(méi)有也不可能真實(shí)地反映我們中國的房?jì)r(jià)運動(dòng)的內在規律。中國的房?jì)r(jià)，是一種對歷史欠賬的消極補償要求和對發(fā)展進(jìn)步的積極進(jìn)取需求相互交織在一起的復雜運動(dòng)過(guò)程，它在不同歷史階段的起起落落，應該說(shuō)基本上是價(jià)格運動(dòng)的正常的表現，只是由于我國在房屋分配上存在太多的歷史欠賬積淀，在目前情況下，我們的政策才有必要更多地向房屋買(mǎi)賣(mài)中解決基本居住需求或改善居住條件需求傾斜。也正是在這個(gè)意義上，目前放寬二套房信貸及二手房稅收的政策以及許多地方政府出臺的刺激住房消費措施，與其說(shuō)是救市，不如說(shuō)是糾錯，只不過(guò)回歸到比較接近現實(shí)接近市場(chǎng)因而也比較接近了公平正確的政策軌道而已。但假如我們依然只是簡(jiǎn)單地以目前的城鎮職工收入水平去衡量或限制房?jì)r(jià)，至多反映的是房屋分配中的平均主義要求，對于還歷史的欠賬可能有一定的意義，對于適應經(jīng)濟總體水平的發(fā)展以及相應提高我們的城市化水平和人民大眾的生活水平，是沒(méi)有意義的。

　　在金融危機面前，保持房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著(zhù)特殊的意義。房地產(chǎn)是一個(gè)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將有效地帶動(dòng)內需的增加，推動(dòng)經(jīng)濟的發(fā)展。就此而言，我們對房地產(chǎn)政策的研究，更多的值得關(guān)注的應該是它對發(fā)展需求的反映。說(shuō)到底，房地產(chǎn)價(jià)格的走向最終是市場(chǎng)的事情，尊重市場(chǎng)的意志才是政策的全部責任和義務(wù)所在。（黃湘源）