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　　●房地產(chǎn)業(yè)不能依賴(lài)政府救市

　　●市場(chǎng)問(wèn)題也有企業(yè)自身原因

　　●不必怨天尤人應該檢視自己

　　●通過(guò)強身健體尋找突圍出路

　　突如其來(lái)的金融危機和經(jīng)濟“寒冬”使房地產(chǎn)企業(yè)措手不及，很多人把市場(chǎng)回暖的希望寄托在宏觀(guān)經(jīng)濟周期和政府的救市政策上。難道在市場(chǎng)下行周期就只有撤出房地產(chǎn)市場(chǎng)這一條路嗎？沒(méi)有了政府救市，就只能坐以待斃嗎？

　　其實(shí)房地產(chǎn)業(yè)一開(kāi)始就是市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物，從來(lái)就是有周期波動(dòng)的。這個(gè)時(shí)候，對于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，求人不如求己，求救不如自救。

　　從市場(chǎng)上能否找到出路呢？回答是肯定的。分析近些年房地產(chǎn)市場(chǎng)的數據可以發(fā)現一個(gè)重要的現象，即市場(chǎng)的“非均衡性”分布，少數企業(yè)占有絕大多數的市場(chǎng)份額，少數戶(hù)型吸引了絕大多數的銷(xiāo)售量，少數客戶(hù)貢獻著(zhù)絕大多數的利潤。由于市場(chǎng)分布的“非均衡性”，很多企業(yè)沒(méi)能認清市場(chǎng)的“云圖”，不知道哪塊“云彩”會(huì )下雨，想當然地設計產(chǎn)品，估摸著(zhù)定位客戶(hù)，撞大運式地銷(xiāo)售，從而引發(fā)了另一個(gè)共性，就是形成銷(xiāo)售期加長(cháng)的“拖尾現象”。既不能速戰速決，成本自然會(huì )加大,利潤自然遭侵蝕。

　　項目銷(xiāo)售好壞，無(wú)疑與市場(chǎng)大環(huán)境有關(guān)，但與企業(yè)的銷(xiāo)售、產(chǎn)品的設計和客戶(hù)定位能力差別關(guān)系更大。市場(chǎng)從來(lái)不是均勻分布的，少數擁有較大的份額的市場(chǎng)，而另外較大數量的一些企業(yè)則只能競爭較小的市場(chǎng)份額。這是市場(chǎng)競爭的結果。統計分析也表明，在房地產(chǎn)市場(chǎng)，2006年，占企業(yè)數量43%的企業(yè)占市場(chǎng)份額的80%以上。2007年，占企業(yè)總數47%的企業(yè)占市場(chǎng)份額的80%以上。2008年，占企業(yè)總數30%的企業(yè)占有80%以上市場(chǎng)份額。

　　在經(jīng)濟學(xué)中，少數居民占有大量收入，而另一部分占大多數居民只占有少數資產(chǎn)或收入，這種貧富差別是用洛倫茲曲線(xiàn)來(lái)描述的，洛倫茲曲線(xiàn)與對角線(xiàn)圍成的面積越大，說(shuō)明貧富差別越大。根據洛倫茲曲線(xiàn)的原理，我們可以設計房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)占有率與企業(yè)數量的關(guān)系曲線(xiàn)，并根據曲線(xiàn)的經(jīng)驗公式計算各年度企業(yè)市場(chǎng)占有份額的基尼系數�；�尼系數越大，說(shuō)明市場(chǎng)越集中。計算結果表明，2008年基尼系數為0.65，2007年的基尼系數為0.49，2006年的基尼系數為0.50。2008年基尼系數的增加說(shuō)明，越是危機的時(shí)期，市場(chǎng)的集中程度越高，壟斷的程度越高。通俗地說(shuō)，就是在市場(chǎng)環(huán)境好的時(shí)候，什么樣的企業(yè)都有生存的機會(huì )，而在危機時(shí)期，只有少數企業(yè)能夠生存，不僅如此，有實(shí)力的企業(yè)的生存環(huán)境甚至會(huì )更好，而一般的企業(yè)的生存環(huán)境則更加不利。如果占70%的企業(yè)僅分食20%的市場(chǎng)，而占30%的企業(yè)分食了80%的市場(chǎng)，這對于有實(shí)力的企業(yè)是有利的。如此看來(lái)，危機的確是危險和機會(huì )并存，對于好企業(yè)來(lái)說(shuō)是“機會(huì )”，對于差企業(yè)就是“危局”。

　　在同一區域、同一時(shí)段，不同企業(yè)有著(zhù)不同的市場(chǎng)業(yè)績(jì)，說(shuō)明很多企業(yè)運作水平有著(zhù)極大的改善空間。無(wú)論是不同房地產(chǎn)企業(yè)間比較，還是房地產(chǎn)企業(yè)自己和自己比，都可以看出，過(guò)去幾年，相當一部分房地產(chǎn)企業(yè)的銷(xiāo)售、設計、策劃工作沒(méi)有發(fā)揮出最高的水平，在產(chǎn)品設計、市場(chǎng)調研、銷(xiāo)售環(huán)節都有工作不到位的地方。在市場(chǎng)好的時(shí)候，這些企業(yè)業(yè)績(jì)尚且不佳，而當市場(chǎng)出現低潮時(shí)，這些企業(yè)陷入困境當在情理之中。

　　市場(chǎng)是消費者用腳投票、用錢(qián)選擇，如果你蓋的房子不能滿(mǎn)足消費者的需求，服務(wù)不到位，生產(chǎn)的產(chǎn)品自然不能迅速銷(xiāo)售，后果就是浪費了資源，浪費了土地，套牢了自己，搞壞了市場(chǎng)，自斷了生路。對于今天的市場(chǎng)變化，房地產(chǎn)企業(yè)不必怨天尤人，應該潛心檢點(diǎn)自己，求人不如求己，求救不如自救�，F在是改變房地產(chǎn)業(yè)作風(fēng)的時(shí)候了，如果房地產(chǎn)企業(yè)真正意識到對消費者的責任，懷著(zhù)對市場(chǎng)的敬畏，扎實(shí)地做好每一個(gè)環(huán)節，強化市場(chǎng)研究，精心設計產(chǎn)品，真誠提供服務(wù)，房地產(chǎn)業(yè)完全可以尋找到“突圍”的出路。(作者鄭華 為中國人民大學(xué)副教授)