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　　嘉賓：劉承健

　　千城機構董事總經(jīng)理

　　上海萬(wàn)科的讓利促銷(xiāo)，拉開(kāi)了今年新一輪價(jià)格調整的大幕。與去年不同的是，這一次緊跟萬(wàn)科腳步的房企開(kāi)始增加了。雖然自去年下半年開(kāi)始，各項旨在保持經(jīng)濟增長(cháng)的暖市政策陸續出臺，作為支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)亦成為受益產(chǎn)業(yè)之一。但面對今年的發(fā)展趨勢，業(yè)內外卻并不顯示樂(lè )觀(guān)。萬(wàn)科在今年伊始的促銷(xiāo)舉動(dòng)，是否預示著(zhù)今年房?jì)r(jià)仍將繼續下調？今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢又將如何？上證第一演播室請來(lái)業(yè)內人士做出解答。

　　主持人：萬(wàn)科今年再度對旗下上海項目進(jìn)行讓利促銷(xiāo)，與以往不同的是，在今年，跟隨萬(wàn)科腳步主動(dòng)進(jìn)行調整的房企卻有明顯增加，這種變化反映出房企怎樣的心態(tài)？

　　劉承�。悍�?jì)r(jià)調整這一趨勢，回溯起來(lái)其實(shí)早在去年便已開(kāi)始。在今年，對于房企來(lái)說(shuō)，需要面臨的并不僅僅是簡(jiǎn)單的銷(xiāo)售回款問(wèn)題，而是必需面臨著(zhù)市場(chǎng)信心缺失、經(jīng)濟形勢變數不定等各種宏觀(guān)因素。因此在今年，資金壓力仍會(huì )是顯著(zhù)存在的。

　　從這次上海萬(wàn)科采取的讓利促銷(xiāo)方式來(lái)看，尚稱(chēng)不上大幅的銷(xiāo)售降價(jià)，更多只能算是種吸引眼球的促銷(xiāo)活動(dòng)。但需要正視的一點(diǎn)是，從去年的孤軍奮戰，到今年的被予以接受，折射出房企對今年市場(chǎng)的看法：無(wú)論是虧本降價(jià)還是讓利促銷(xiāo)，及時(shí)調整不僅能夠緩解生存壓力，還能夠及時(shí)搶占客戶(hù)。正基于此，愿意采取“先發(fā)制人”手段的房企數量在增加之中，也就情有可原了。

　　主持人：在去年下半年多次暖市政策出臺之后，的確掀起過(guò)一輪購買(mǎi)力的釋放，這會(huì )是一種長(cháng)期表現嗎？接下來(lái)的市場(chǎng)需求會(huì )如何才能引發(fā)？

　　劉承�。何艺J為這只是很小幅的回暖，談不上真正的剛性需求釋放。經(jīng)濟形勢的前景不明朗，以及房?jì)r(jià)仍屬高位的種種因素，都導致了市場(chǎng)產(chǎn)生觀(guān)望情緒。雖然從去年下半年開(kāi)始，陸續有各種暖市政策出臺，在今年，新一輪的地方政府救市措施也未曾中止，但嚴格來(lái)說(shuō)，并未完全打破這種觀(guān)望氣氛。剛性需求尚有一個(gè)積蓄和釋放的過(guò)程，因此稱(chēng)之為“完全釋放”并不到時(shí)候，也遠遠未能達到這種地步。

　　有說(shuō)法認為是政策效應還未起到作用，我認為不是。問(wèn)題并不是出在政策引導上，而是出在市場(chǎng)信心能否恢復、購買(mǎi)力能否得以釋放的問(wèn)題。最根本原因還是出自于房?jì)r(jià)能否進(jìn)一步回落調整。從全國來(lái)看，目前的市場(chǎng)形勢表現為量跌價(jià)縮，房?jì)r(jià)仍然處于下調通道之中。待到供應、需求、價(jià)格皆開(kāi)始表現平衡了，才會(huì )有一個(gè)市場(chǎng)趨穩的過(guò)程出現。但目前，房?jì)r(jià)仍然是最大障礙，如果不能解決這個(gè)問(wèn)題，就會(huì )一直阻礙需求增長(cháng)，導致房地產(chǎn)復蘇周期的延長(cháng)。

　　主持人：最新公布的70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格仍然下跌，這已是連續6個(gè)月來(lái)表現下滑。雖然新一輪的暖市政策仍然在陸續出臺，但只是局限于各個(gè)地方城市之間，從這種趨勢來(lái)看，回升拐點(diǎn)會(huì )在近期出現嗎？

　　劉承�。呵懊嫣岬絻r(jià)格問(wèn)題，只有房?jì)r(jià)趨穩，才會(huì )促使需求釋放出來(lái)。但今年還有一個(gè)宏觀(guān)因素會(huì )對需求表現造成影響，就是經(jīng)濟形勢的變數何時(shí)見(jiàn)底。因此目前還有待觀(guān)察。

　　各個(gè)區域市場(chǎng)會(huì )有不同表現，許多二、三線(xiàn)城市的發(fā)展周期遲緩，在這輪調整過(guò)程中正好剛剛開(kāi)始經(jīng)歷供應大量釋放的前半段周期，但市場(chǎng)需求卻又無(wú)法如北京、上海這樣的一線(xiàn)城市這般明顯，因此很容易發(fā)生市場(chǎng)調整。所以說(shuō)，底部是否會(huì )在今年出現，何時(shí)出現，還是需要根據不同市場(chǎng)情況做不同判斷。

　　我認為現在是適合“淘房”的時(shí)機，如果購房需求十分迫切，可以多挑選一些性?xún)r(jià)比高的物業(yè)。比方說(shuō)在上海，有些地段的物業(yè)會(huì )以促銷(xiāo)的形式，開(kāi)始表現出合理價(jià)位時(shí)，這就是適合入市的機遇。