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　　沒(méi)有只漲不跌的市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也不例外，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的商業(yè)地產(chǎn)也不例外。雖然在資金募集、項目操作以及參與主體上均與住宅地產(chǎn)業(yè)有著(zhù)顯著(zhù)不同，但是2009年商業(yè)地產(chǎn)的謹慎和看空氣氛也越來(lái)越濃。

　　以商業(yè)地產(chǎn)的主力——寫(xiě)字樓市場(chǎng)為例，根據世邦魏理仕公司的統計數據，2008年4季度寫(xiě)字樓市場(chǎng)的租金跌幅達8.7%，下半年跌幅達8%，而全年的跌幅只有0.4%，這說(shuō)明前半年整個(gè)市場(chǎng)在繼續上漲，而在下半年跌幅非常大。專(zhuān)家稱(chēng)，這是首次出現的價(jià)格拐點(diǎn)。

　　也正是基于“調整已經(jīng)發(fā)生并將持續”這一共識，各路資金的“進(jìn)”與“出”都變得理所當然。有人急著(zhù)離場(chǎng)，是希望趕在大調整前獲利出局；有人急著(zhù)進(jìn)場(chǎng)，是希望在大調整中逢低吸納優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。以前一向不被公眾過(guò)多關(guān)注的商業(yè)地產(chǎn)近期因此突然焦點(diǎn)頻頻�！翱铡钡姆矫�，有華人首富連續5次拋售物業(yè)的消息，有澳大利亞最大投行割肉拋盤(pán)的消息；“多”的方面，則有內地最大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商逆市拿地的消息，有多家海外資金進(jìn)入二線(xiàn)城市布局寫(xiě)字樓項目的消息。

　　但是，調整是共識，調整的幅度究竟多大，時(shí)間跨度究竟多久，市場(chǎng)還是分歧重重。市場(chǎng)往往只能在已經(jīng)發(fā)生的事件上做出判斷。根據商業(yè)地產(chǎn)要比住宅地產(chǎn)項目調整遲滯一年左右的慣例，最早在今年一季度，商業(yè)地產(chǎn)受損的真正跡象才能表現出來(lái)。

　　目前的市場(chǎng)氣氛，還是謹慎中偏樂(lè )觀(guān)的。專(zhuān)業(yè)人士認為，受政府投資需求和稅收需求的影響，以及中國經(jīng)濟在此輪金融風(fēng)暴中的穩定性，商業(yè)地產(chǎn)的景氣恢復將較快到來(lái)，此前的調整幅度并不會(huì )太深。雖然目前在寫(xiě)字樓和商鋪等領(lǐng)域、甲級和乙級之間的租金差在縮小，各方都有降低報價(jià)的現象，但大規模的價(jià)格戰要打起來(lái)還不大可能。

　　首先，各地政府對商業(yè)地產(chǎn)的倚重，是商業(yè)地產(chǎn)躲過(guò)風(fēng)暴的重要籌碼。在上海，根據上海產(chǎn)業(yè)升級和培育新經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)的需求，上海正在按照“321”的產(chǎn)業(yè)結構來(lái)大力提升第三產(chǎn)業(yè)的比例，并有超越第二和第一產(chǎn)業(yè)的要求。而第三產(chǎn)業(yè)的依托載體，正是商業(yè)地產(chǎn)。具體到上海各區政府，都在談“筑巢引鳳”，而商業(yè)地產(chǎn)無(wú)疑是作為前提存在的“巢”。無(wú)論在北京、上海等一線(xiàn)城市還是大連、南京等二線(xiàn)城市，建設商業(yè)CBD、城市副中心、產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區都是政府提升經(jīng)濟和稅收的“樓宇經(jīng)濟”牌，其依托對象，也是商業(yè)地產(chǎn)。而目前商業(yè)地產(chǎn)在城市中的開(kāi)發(fā)比例還相對較低，未來(lái)空間很大。根據高力國際的統計，對辦公樓和零售業(yè)務(wù)的投資，在中國二線(xiàn)城市的房地產(chǎn)投資總額中僅為5%左右，在京滬穗等一線(xiàn)城市也不過(guò)12%-15%，因此，由于和經(jīng)濟基礎以及綜合競爭力的息息相關(guān)，各城市的商業(yè)投資的發(fā)展比重將會(huì )更大。

　　其次，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)自身已經(jīng)做出的應對，正在減小此次調整的沖擊。據悉，上海2009年擬交付的寫(xiě)字樓原本預計為100萬(wàn)平方米，但現在已經(jīng)收縮至85-90萬(wàn)平方米。許多在建項目推遲了原定2009年的竣工時(shí)間，改在了2010年乃至更長(cháng)的時(shí)間后。此外，在存量的商業(yè)地產(chǎn)項目中，上海也開(kāi)始展開(kāi)大規模的商圈改造、品質(zhì)升級等舉措，從而吸引更多消費，提升商鋪企業(yè)的利潤率和租金回報。世邦魏理仕人士表示，中國商業(yè)地產(chǎn)業(yè)正好趁此輪調整滿(mǎn)足市場(chǎng)升級和高端服務(wù)業(yè)的需求，由此才能推動(dòng)今后商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)，在波浪中前進(jìn)，整體趨勢的指針可以依然向上。(王進(jìn))