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　　與牛年春節的熱鬧相比，春節后各地樓市顯得沉悶不堪。上海、深圳兩地迎來(lái)了罕見(jiàn)的“零供應”，北京多家樓盤(pán)則因延期推盤(pán)被媒體質(zhì)疑“捂盤(pán)”。根據本報針對京滬深三地開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售策略的深入調查表明，這樣的靜默期僅僅是發(fā)力前的蓄勢，三四月份已經(jīng)被鎖定為樓市的下一個(gè)“戰場(chǎng)”。

　　北京開(kāi)發(fā)商延期推盤(pán)捱熊市

　　或許是因為節后的第一場(chǎng)雪，2月19日，星河城偌大的售樓處大廳空空蕩蕩，售樓小姐在前臺的電話(huà)催促聲中才打著(zhù)哈欠出場(chǎng)。她不失熟練地介紹著(zhù)樓盤(pán)戶(hù)型，但對年前就曾傳出開(kāi)盤(pán)的星河城六期，她搖搖頭：“還沒(méi)定價(jià)，得等到三四月份吧。我們還沒(méi)拿到預售許可證�！�

　　鑒于近期北京媒體連續報道多家樓盤(pán)捂盤(pán)的消息，該售樓小姐顯得格外謹慎。

　　據本報調查，星河城在春節前確實(shí)曾組織過(guò)放號活動(dòng)，但不久后便終止了。一位市場(chǎng)人士分析，該樓盤(pán)均為40~102平方米之間的小戶(hù)型，市場(chǎng)行情本該不錯，但鑒于前期意向客戶(hù)太少故而推遲開(kāi)盤(pán)，“開(kāi)發(fā)商把希望瞄在了未來(lái)�！�

　　事實(shí)上，與星河城采取同樣銷(xiāo)售策略的樓盤(pán)并不在少數。據本報調查，茂華璟都會(huì )1月14日發(fā)布預售公示，開(kāi)盤(pán)時(shí)間至今未定；尚東庭在1月14日拿到預售許可證，但定于2月下旬開(kāi)盤(pán)；合生·麒麟社、媯河麗景、瑞雪春堂等樓盤(pán)，也一度推遲了開(kāi)盤(pán)時(shí)間。

　　與往年相比，開(kāi)發(fā)商在有意無(wú)意間放緩了銷(xiāo)售步伐。

　　熊市中的“慢”動(dòng)作

　　據北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)統計，2月份北京僅有8個(gè)項目計劃開(kāi)盤(pán)，且大多集中在月底，環(huán)比1月份的11個(gè)又創(chuàng )新低。

　　合生·麒麟社在1月25日就拿到了預售許可證，但在2月18日記者致電其售樓處時(shí)，工作人員表示“15號剛開(kāi)盤(pán)”；雙興東岸同樣在1月25日拿到預售許可證，但售樓處人員先是稱(chēng)2月底開(kāi)盤(pán)，后又說(shuō)隨時(shí)可以看房。

　　盡管北京市建委規定“商品房住宅項目自取得預售許可證之日起三天內，必須開(kāi)盤(pán)”，但熊市中開(kāi)發(fā)商們的行動(dòng)顯然遲緩。

　　易居中國·克而瑞(中國)信息技術(shù)有限公司副總裁張燕對此表示理解�！懊總�(gè)樓盤(pán)都有自己的銷(xiāo)售策略，與周邊樓盤(pán)的存量還有二手房?jì)r(jià)格息息相關(guān)�！睆堁嗾f(shuō)，“在沒(méi)有明確的回暖信號前，開(kāi)發(fā)商都在考慮如何占據價(jià)格優(yōu)勢�！�

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌也表示，預售規定是在過(guò)去房子供不應求的市場(chǎng)條件下作出，此時(shí)已經(jīng)不再適用�！叭绻�開(kāi)發(fā)商不是故意擾亂市場(chǎng)秩序，這條規定也就不必在這種狀況下強制執行�！�

　　在本輪樓市調整期內，冬眠成為許多開(kāi)發(fā)商的選擇。位于房山區的千禧2008，早在去年4月24日便拿到了銷(xiāo)售許可證。根據北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)的信息，最后開(kāi)發(fā)的4棟樓已經(jīng)接近交房，但204套房一套都沒(méi)有成交，分析人士認為是“客戶(hù)太少，樓盤(pán)遲遲未開(kāi)”。

　　等待轉機

　　張燕認為許多開(kāi)發(fā)商都在等待市場(chǎng)的好轉�！叭绻�盲目推盤(pán)，一次不成功，以后的困難會(huì )更大，而且前期推出的政策需要一定時(shí)間才能顯露效果�！�

　　“現在新盤(pán)價(jià)格很難定，部分開(kāi)發(fā)商就想看看別人是怎么定價(jià)的，然后再選擇自己的競爭策略�！币拙又袊�研究院地產(chǎn)研究部部長(cháng)楊紅旭點(diǎn)出了另一原因。

　　“開(kāi)發(fā)商也在等待全國兩會(huì )的政策定調，包括此前盛傳的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規劃。此前國家連續出臺了多次樓市刺激政策，實(shí)際上讓開(kāi)發(fā)商形成了政策依賴(lài)，他們期盼全國兩會(huì )后有更多的利好政策�！蹦车禺a(chǎn)分析人士說(shuō)。

　　2月13日，在北京安邦咨詢(xún)公司舉辦的“2009年中國經(jīng)濟形勢展望”新聞發(fā)布會(huì )上，安邦研究總部高級分析師賀軍表示，當前國內政策對房地產(chǎn)價(jià)格仍將形成一定壓力，而需求不足是2009年國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的最大問(wèn)題�！爱斍罢�府對房地產(chǎn)的態(tài)度是承認其支柱產(chǎn)業(yè)地位，也會(huì )出臺扶持政策，但房?jì)r(jià)必須下調�！�

　　而歷史總是驚人地相似，在開(kāi)發(fā)商集體沉默的當口，萬(wàn)科又一次率先降價(jià)，其在上海和成都的多個(gè)樓盤(pán)采取了多種優(yōu)惠方式促銷(xiāo)。據媒體報道，萬(wàn)科預計今年經(jīng)營(yíng)利潤率為20%~22%，而2008年這一數據是26%。相關(guān)人士推測，這說(shuō)明萬(wàn)科已經(jīng)為未來(lái)的價(jià)格戰作好了準備。

　　在采訪(fǎng)中，各方人士均認為北京樓市的“沉默期”不會(huì )長(cháng)期持續。按照慣例，北京樓市一般要到三四月才會(huì )迎來(lái)需求釋放，楊紅旭認為屆時(shí)新一波供應高峰會(huì )到來(lái)�！吧习肽觊_(kāi)發(fā)商在價(jià)格上的競爭程度會(huì )超過(guò)去年，是否稱(chēng)得上價(jià)格戰還難說(shuō)，但開(kāi)發(fā)商不可能總捏著(zhù)房子不賣(mài)�！�

　　供應暫緩 上海房企蓄力備戰三月

　　“我想買(mǎi)的浦東一個(gè)樓盤(pán)，春節前售樓處說(shuō)春節后開(kāi)盤(pán)，但直到今天還是說(shuō)讓我再等幾天�！�2月19日，吳君申面對記者滿(mǎn)腹牢騷。他和女友準備在今年秋天完婚，兩人早早看中的婚房卻因為開(kāi)發(fā)商的延期推盤(pán)至今尚無(wú)著(zhù)落。

　　無(wú)奈之下，心急的女友打電話(huà)到一江之隔的楊浦某樓盤(pán)。但售樓小姐回應：“三四月份我們會(huì )推出新房源，但目前價(jià)格和時(shí)間都未確定�！�

　　吳君申想不明白的是，在以往開(kāi)發(fā)商推盤(pán)積極的節后旺季，在牛年春節后卻分外冷清，不少原計劃入市的新盤(pán)紛紛延遲入市�！安皇嵌颊f(shuō)開(kāi)發(fā)商手上積壓了很多房子賣(mài)不出去么，為什么都延期開(kāi)盤(pán)？”

　　“不忘豬堅強”

　　春節過(guò)后，一位品牌開(kāi)發(fā)商區域銷(xiāo)售總監將自己的msn簽名改為“學(xué)習牛奮斗，不忘豬堅強”。他所在的公司尚有多個(gè)樓盤(pán)待售，自己卻已在春節前放了近一月的大假，至今公司也遲遲尚未做出推盤(pán)決策。

　　對于節后稍顯靜寂的上海樓市而言，萬(wàn)科、綠地在元宵節期間的大力促銷(xiāo)，并沒(méi)有讓更多的開(kāi)發(fā)商緊隨其后——他們反而選擇了推遲開(kāi)盤(pán)。

　　易居中國CRIC系統數據顯示，2月2日至2月8日一周中，上海樓市無(wú)一商品住宅新增房源上市，這是自2005年上海網(wǎng)上房地產(chǎn)公布數據以來(lái)，上海樓市首次出現零供應。而據記者統計，截至2月19日，2月已開(kāi)盤(pán)和預計開(kāi)盤(pán)項目共有22個(gè)，但其中絕大多數是已有項目的后續房源，推盤(pán)數量遠低于歷史同期。

　　“春節前新增供應通常都會(huì )銳減，但節后零供應卻是近年來(lái)首次�！彼山�新城某項目銷(xiāo)售經(jīng)理對于上海同行間的“默契”并不意外，他自己所負責的樓盤(pán)早在去年11月便準備開(kāi)盤(pán)，卻一再推遲入市至今。

　　“我們延遲開(kāi)盤(pán)只是在等待好的銷(xiāo)售時(shí)機�！边@位銷(xiāo)售經(jīng)理毫不諱言：“降的少就賣(mài)不動(dòng)，降的多又不知哪里是底，降一成甚至更多也不一定賣(mài)得好，還不如等等未來(lái)局勢，市場(chǎng)能否回暖�！�

　　易居中國分析師薛建雄認為，目前樓市動(dòng)向尚不明確，開(kāi)發(fā)商不愿貿然開(kāi)盤(pán)，而是根據自身情況決定何時(shí)入市。

　　“延期推盤(pán)有很多原因，一些樓盤(pán)是被節后少數大力降價(jià)促銷(xiāo)的樓盤(pán)嚇著(zhù)了，另一些樓盤(pán)則因自身不太缺錢(qián)，寧愿捂盤(pán)不賣(mài)靜候良機�！币晃槐就灵_(kāi)發(fā)商坦言，對于究竟是趕在3月供應高峰來(lái)臨前提前促銷(xiāo)爭取主動(dòng)權，還是靜觀(guān)兩會(huì )后樓市是否可能回暖，自己公司每次開(kāi)會(huì )都爭得不可開(kāi)交，“權衡之下只能觀(guān)望”。

　　三月或掀價(jià)格大戰

　　“一天里要跑三四個(gè)項目�！鄙虾Ｄ持�名代理商研發(fā)經(jīng)理面對記者語(yǔ)帶疲憊。節后這段時(shí)間，他一直忙于和松江閔行等外郊環(huán)區域的一些開(kāi)發(fā)商討論如何推廣促銷(xiāo)�！肮澓鬀](méi)推盤(pán)的不少項目，并非只是消極等待，而是著(zhù)力準備在3月大力度促銷(xiāo)�！�

　　據統計，上海樓市在經(jīng)歷了2月第一周的零供應之后，第二周有9個(gè)樓盤(pán)推出17.95萬(wàn)平方米新房源，且多個(gè)項目供應量超過(guò)2萬(wàn)平方米，而春節期間推遲入市的項目也在2月中旬陸續取得預售許可證。薛建雄預計，隨著(zhù)天氣回暖和開(kāi)發(fā)商對后市研判逐步明晰，新盤(pán)供應量會(huì )逐步回升，牛年樓市第一個(gè)小陽(yáng)春也可能提前到來(lái)。

　　面對3月這個(gè)傳統旺季，是摒牢不賣(mài)還是加緊拋盤(pán)？是高開(kāi)低走還是一步降到位？處境不同的開(kāi)發(fā)商有著(zhù)截然不同的銷(xiāo)售策略。一位浙江開(kāi)發(fā)商對記者表示，“今年公司項目開(kāi)工面積下調，資金支出也大大減少，手頭待售均為優(yōu)質(zhì)項目，公司無(wú)需降價(jià)也能挺過(guò)今年�！�

　　“之前政府大力救市，讓多數開(kāi)發(fā)商在制定銷(xiāo)售策略時(shí)都打起了小算盤(pán)，”泰麒房產(chǎn)工作室分析師何凌飛分析，“不少開(kāi)發(fā)商都在等政策，目前都是以極少量的房源試探性促銷(xiāo)，優(yōu)質(zhì)房源都還捂著(zhù)藏著(zhù)�！�

　　但是，鑒于上海市政府近期屢次表態(tài)不再救市，國家政策出臺空間亦非常有限，業(yè)內大多數人士認為對全國兩會(huì )風(fēng)向寄予的厚望很可能會(huì )落空�！伴_(kāi)發(fā)商可能會(huì )放棄觀(guān)望，個(gè)別資金較為緊迫的開(kāi)發(fā)商會(huì )不惜血本打響降價(jià)戰�！�

　　“某些大中型品牌開(kāi)發(fā)商為獲取更大的市場(chǎng)份額，謀求更多的未來(lái)利益，反而會(huì )主動(dòng)帶頭降價(jià)促銷(xiāo)�！焙瘟栾w說(shuō)。

　　“基于長(cháng)三角高層換防等原因，萬(wàn)科在元宵節的促銷(xiāo)不過(guò)是‘試水’而已，元宵節后暫停促銷(xiāo)也是為了醞釀更大規模和幅度的促銷(xiāo)�！币晃唤咏�萬(wàn)科的業(yè)內人士對記者說(shuō)。據他透露，萬(wàn)科、金地、大華、綠地等集團旗下的在售項目都將大規模推廣促銷(xiāo)鎖定在三四月份，“上海樓市的價(jià)格戰必將在全國兩會(huì )結束后打響”。

　　深圳樓市“靜”待利好

　　“我看現在房?jì)r(jià)也差不多了，所以趁有空就去看看房，但看來(lái)看去還是去年推出的一些樓盤(pán)。本聽(tīng)說(shuō)今年年初要開(kāi)盤(pán)的幾個(gè)樓盤(pán)不錯，可至今還沒(méi)開(kāi)盤(pán)�！�2月18日，正在四處“淘”房的林小姐對記者表述苦惱。

　　被降價(jià)促銷(xiāo)“攪”得風(fēng)生水起的深圳樓市，卻在春節后出現了罕見(jiàn)的安靜局面。

　　記者從深圳市國土與房產(chǎn)資源管理網(wǎng)站上發(fā)現，自1月至今，深圳僅有7個(gè)樓盤(pán)獲得了預售許可證，相較于去年同期的17個(gè)大為減少。而即便是獲得預售許可證的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商仍然選擇了推遲入市。

　　“現在的市場(chǎng)確實(shí)不容樂(lè )觀(guān)，即使開(kāi)盤(pán)也賣(mài)不動(dòng)，再加上當前本來(lái)就是市場(chǎng)銷(xiāo)售淡季，全國兩會(huì )也即將召開(kāi)，未來(lái)政策風(fēng)向還有待明細，最終導致了開(kāi)發(fā)商延遲推盤(pán)的局面�！鄙钲谥性�總經(jīng)理李耀智如是說(shuō)。

　　記者經(jīng)過(guò)調查發(fā)現，近期不少樓盤(pán)在拿到預售許可證后并未立即推盤(pán)，有的甚至在1個(gè)月后才開(kāi)始推盤(pán)。而一些樓盤(pán)干脆以各種理由推遲獲取預售許可證，這使得深圳出現了暫無(wú)新增可售面積的奇怪現象。

　　針對1月以來(lái)獲得預售許可證的7個(gè)樓盤(pán)，據記者調查，其中仍有個(gè)別樓盤(pán)沒(méi)有真正對外發(fā)售，即便在售，推出的體量也很少。有些開(kāi)盤(pán)甚至一直是零成交，這或許可以解釋開(kāi)發(fā)商為何推遲不開(kāi)盤(pán)的原因。

　　按照上述深圳日均成交189套、1.78萬(wàn)平方米計算，即便沒(méi)有新增可售面積，目前的存量房也需要一年左右才能消化。

　　根據深圳相關(guān)規定，開(kāi)發(fā)商在拿到預售許可證10日內必須開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售，但許多開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有依此推盤(pán)。

　　“我們也想拿了預售許可證就賣(mài)，但現在樓市非常低迷，我們想積累多一些客戶(hù)，到三四月份再集中重點(diǎn)推盤(pán)，那時(shí)候的銷(xiāo)售效果可能會(huì )好很多�！币晃幻駹I(yíng)開(kāi)發(fā)商對記者表示。

　　深圳南山一開(kāi)發(fā)商則對記者解釋?zhuān)�預售許可證拿到后，多數樓盤(pán)會(huì )在10日內開(kāi)盤(pán)，此后樓盤(pán)并不會(huì )拒絕購房要求，但是具體的集中開(kāi)盤(pán)時(shí)間要根據開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷(xiāo)節點(diǎn)而定。

　　“10日內必須銷(xiāo)售的政策是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)嚴重時(shí)候的政策，現在低迷期，大部分開(kāi)發(fā)商都不會(huì )捂盤(pán)，政府的態(tài)度也相對寬松了些�！币晃缓陀淈S埔在深圳的相關(guān)負責人說(shuō)。

　　而目前正在召開(kāi)的深圳兩會(huì )也是影響開(kāi)發(fā)商推盤(pán)速度的原因之一。

　　深圳社科院城市營(yíng)運研究中心主任高海燕認為，對于深圳房地產(chǎn)，不少政協(xié)委員與人大代表給予了幾年來(lái)少有的關(guān)注，紛紛將購房退稅、購房入戶(hù)、回購商品房以及取消二套房限制等刺激政策列入了兩會(huì )議題，而這也是開(kāi)發(fā)商寄予厚望的重點(diǎn)所在。

　　不少接受記者采訪(fǎng)的業(yè)內人士預計，兩會(huì )后如果仍沒(méi)有新的刺激政策，開(kāi)發(fā)商只有棄價(jià)保量，為了消化庫存而大幅降價(jià)。

　　“目前開(kāi)發(fā)商庫存的壓力已經(jīng)越來(lái)越大，在未來(lái)的幾個(gè)月內，可能會(huì )是開(kāi)發(fā)商回籠資金的最佳時(shí)期，會(huì )再度出現開(kāi)發(fā)商低價(jià)促銷(xiāo)的現象�！币晃皇袌�(chǎng)分析人士說(shuō)。

　　而高海燕則強調其一直以來(lái)堅持的觀(guān)點(diǎn)：消費者信心受到一定影響，深圳樓市難以在短期內全面回暖�！爸挥袃r(jià)格調整到位，交易量才會(huì )恢復正常�！�

　　訪(fǎng)談

　　博弈核心仍是房?jì)r(jià)

　　中國房地產(chǎn)報：近期網(wǎng)上爆出重慶某開(kāi)發(fā)企業(yè)的內部文件，宣稱(chēng)“應果斷降價(jià)，回籠資金買(mǎi)新的低價(jià)地”，您對此如何看待？

　　張燕：企業(yè)發(fā)展離不開(kāi)資金支持，面對當前的市場(chǎng)環(huán)境，采取果斷降價(jià)、回籠資金以支持后續項目發(fā)展是明智選擇。但具體到各個(gè)企業(yè)，是否都要采取回籠資金購置新的低價(jià)地塊，則在于企業(yè)實(shí)際情況和自身需求。先解決生存問(wèn)題再謀發(fā)展，何況購置新低價(jià)地塊的時(shí)機也決非僅僅限于一個(gè)時(shí)間段。從目前土地市場(chǎng)供求情況來(lái)看，短期內土地市場(chǎng)不會(huì )回暖。出于自身情況考慮，不同企業(yè)拿地策略也會(huì )不同。

　　從經(jīng)營(yíng)層面看，不少房企的資產(chǎn)負債率已達60%以上，企業(yè)資金壓力非常大，因此降價(jià)無(wú)疑是當前開(kāi)發(fā)商能采取的最有效的營(yíng)銷(xiāo)手段和競爭策略。從需求層面看，面對可能到來(lái)的降價(jià)風(fēng)潮，小折扣或者簡(jiǎn)單的特價(jià)房對繼續觀(guān)望的購房者的吸引力已經(jīng)不足。與其步步降價(jià)不如一步到位，如北京的遠洋·沁山水、首城國際等項目，低價(jià)開(kāi)盤(pán)策略收到了良好效果。

　　中國房地產(chǎn)報：經(jīng)歷了春節后的靜默期，未來(lái)三四月份樓市會(huì )否出現集中供應的現象？

　　張燕：就目前數據顯示，上海預計三四月份會(huì )有15個(gè)新盤(pán)入市，其中普通住宅8個(gè)、別墅3個(gè)、綜合體3個(gè)、配套商品房1個(gè)；廣州預計有15個(gè)新盤(pán)入市，普通住宅12個(gè)、綜合體2個(gè)、酒店式公寓1個(gè)。

　　北京的供應量可能會(huì )遠超上海、廣州，全市三四月份預計會(huì )有67個(gè)新盤(pán)入市，其中普通住宅43個(gè)、別墅9個(gè)、酒店式公寓7個(gè)、政策性住房8個(gè)。供應量較大，政策性住房也占有相當的比例，市場(chǎng)供應會(huì )相對集中。在這樣的情況下，如果希望快速銷(xiāo)售，降價(jià)是意料中的策略，甚至可能引發(fā)價(jià)格戰。

　　中國房地產(chǎn)報：在您看來(lái)，樓市將在什么時(shí)候迎來(lái)回暖？

　　張燕：看樓市什么時(shí)候回暖，量?jì)r(jià)關(guān)系最能說(shuō)明問(wèn)題。在當前形勢下，或許比“價(jià)”更值得關(guān)注的是“量”，什么時(shí)候成交量真正上去了，并持續維持一段時(shí)間，那么才有基礎去探討回暖的問(wèn)題。房?jì)r(jià)始終是買(mǎi)賣(mài)雙方博弈和等待的關(guān)鍵，也左右著(zhù)一波一波的市場(chǎng)行情，所以未來(lái)市場(chǎng)的博弈核心仍然是房?jì)r(jià)。(中國房地產(chǎn)報)