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　　中國的房地產(chǎn)業(yè)是否處于健康發(fā)展狀態(tài)，首要標志是這個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是否符合中國當前和長(cháng)遠戰略發(fā)展過(guò)程中的國情。

　　一段時(shí)期以來(lái)，人們的普遍認識是，房地產(chǎn)業(yè)是否健康，關(guān)鍵看價(jià)格�！皟r(jià)格泡沫”、“房?jì)r(jià)收入比”等成為人們議論、評價(jià)房地產(chǎn)業(yè)時(shí)出現頻率最高的詞匯。

　　重視價(jià)格與供求關(guān)系、與社會(huì )居民收入之間的匹配程度，這的確是觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)健康與否非常重要的視角。因為按照馬克思主義經(jīng)濟學(xué)原理，價(jià)格是一切社會(huì )經(jīng)濟關(guān)系協(xié)調與否的綜合體現。

　　但價(jià)格并不是全部，認識房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規律，需要有更廣闊的視角。應當強調指出，作為一個(gè)發(fā)展中國家，對中國房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，國情重于價(jià)格。

　　為什么說(shuō)國情重于價(jià)格？因為價(jià)格是短期利益，國情是長(cháng)期利益；價(jià)格是隨機波動(dòng)的，國情是相對穩定的；價(jià)格是“軟”調整力量，國情是“硬”約束條件；價(jià)格是內在因素的外在反映，國情是外在表現的內在依據；價(jià)格是人們主觀(guān)選擇的結果，國情是自然、社會(huì )等客觀(guān)存在的必然。從根本上說(shuō)，是國情決定價(jià)格、價(jià)格服從國情，而絕不可能是相反。

　　2007年召開(kāi)的中國共產(chǎn)黨第十七次代表大會(huì )指出，本次大會(huì )的主題就是要“高舉中國特色社會(huì )主義偉大旗幟”，“中國特色社會(huì )主義道路，就是在中國共產(chǎn)黨領(lǐng)導下，立足基本國情”；并且指出，“馬克思主義只有與本國國情相結合、與時(shí)代發(fā)展同進(jìn)步、與人民群眾共命運，才能煥發(fā)出強大的生命力、創(chuàng )造力、感召力”，“當前我國發(fā)展的階段性特征，是社會(huì )主義初級階段基本國情在新世紀新階段的具體表現”，強調要把社會(huì )主義初級階段基本國情“作為推進(jìn)改革、謀劃發(fā)展的根本依據”，“一定要戒驕戒躁、艱苦奮斗，牢記社會(huì )主義初級階段基本國情”。

　　我們刻意引述中國共產(chǎn)黨十七大報告的上述原文，就是想進(jìn)一步說(shuō)明，在中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展健康與否的判斷中，把握國情的重要性。這個(gè)對國情重要性的認識，是我們這個(gè)民族、這個(gè)國家、這個(gè)社會(huì )以及我們的執政黨在長(cháng)期的實(shí)踐與理論發(fā)展中，在對客觀(guān)規律的認識上的一個(gè)偉大的飛躍。

　　中國的國情什么？

　　就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展來(lái)說(shuō)，中國的國情包括十大方面；或者說(shuō)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的“中國特色”包括十大要點(diǎn)。

　　一是�熤袊�正處于從農業(yè)國向工業(yè)國的轉變過(guò)程中，處于城市化的高潮階段。

　　從20到30年的長(cháng)周期戰略發(fā)展過(guò)程看，中國最大的國情就在于，要有數億農村人口實(shí)現向城市、城鎮的遷徙和聚集。

　　中國是一個(gè)農耕文化積淀深厚的國家。人們相信，要吃飽飯，就得把盡量多的人力物力投入到直接謀取吃穿用等消費資料的農業(yè)中來(lái)。由此而來(lái)，在建國以后的很長(cháng)時(shí)期內，我們仍把動(dòng)員更多資源投入到農村、農業(yè)中去作為經(jīng)濟發(fā)展的關(guān)鍵�！耙约Z為綱”、“知識青年到農村去”、“工人解放軍也要學(xué)農”、“先治坡后治窩”等，都反映了這樣一種認識。

　　今天，在中國的工業(yè)化不斷發(fā)展過(guò)程中，我們日益懂得了一個(gè)重要的道理，就是“所有人都去種地，打的糧食反而不夠吃；較少的人種地，打的糧食反而吃不了”。今天，中國不需要“知識青年到農村去”了，相反，上億的農村剩余勞動(dòng)力轉移到了城市中務(wù)工經(jīng)商，中國反而可以有把握地說(shuō)，我們的農產(chǎn)品供給總量足夠滿(mǎn)足13億人吃飽穿暖的需求。這個(gè)辯證法道理的物質(zhì)基礎，就是工業(yè)化過(guò)程中的機器取代手工勞動(dòng)和城市化過(guò)程中的社會(huì )分工發(fā)展。

　　歐洲在過(guò)去200余年來(lái)，北美在過(guò)去100余年來(lái)，東亞在過(guò)去40至50余年來(lái)，已經(jīng)完成了人口向城鎮集中的過(guò)程。在這些國家，人口在城鄉之間的分布結構已經(jīng)趨于基本穩定。而中國恰恰相反，我們正處于人口向城鎮大規模集中的高潮階段。1980年，中國的城鎮人口為1.9億人；到2007年末，這個(gè)數字已經(jīng)達到5.9億人，增長(cháng)了兩倍還多。粗略估計，目前在中國各類(lèi)城市中經(jīng)商務(wù)工的農村勞動(dòng)力已達1.2億至1.4億人。早在2002年時(shí)，中國共產(chǎn)黨十六大報告就在“全面建設小康社會(huì )”的戰略設想中明確將“城鎮人口的比重較大幅度提高”列為了基本標志。目前估計，到2020年，中國的城鎮人口將達8.5億人左右，在總人口中所占比重將達55%左右。

　　由這個(gè)國情決定，我們的房地產(chǎn)業(yè)不僅是在建住房、公共建筑，而且是在建城市，在建設能夠容納數億人口的現代化城市體系。中國的房地產(chǎn)業(yè)正承擔著(zhù)為中國的城市化提供物質(zhì)基礎的歷史使命。在未來(lái)20到30年的歷史周期內，中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展健康與否，首先取決于其規模、速度、空間分布結構、技術(shù)工藝水平、對資源的依賴(lài)程度等能否滿(mǎn)足這樣一個(gè)歷史進(jìn)程。

　　二是，老百姓剛開(kāi)始“有產(chǎn)”，“買(mǎi)房置業(yè)”正在成為“全面小康”的標志。

　　無(wú)需諱言，20余年前，中國的老百姓幾乎百分之百都是“無(wú)產(chǎn)者”。我們正在努力建設的“全面小康社會(huì )”，將是一個(gè)大多數老百姓“有產(chǎn)”的社會(huì )。中國房地產(chǎn)業(yè)面對的重要國情之一，就是“買(mǎi)房置業(yè)”正在成為人民群眾普遍的資產(chǎn)累積形式。

　　在過(guò)去近30年的努力中，特別是從1998年住房制度改革以來(lái)的近10年中，我們在城市住房建設上取得的成就可以稱(chēng)得上是一個(gè)歷史性、世界性的奇跡。在城市人口增長(cháng)超過(guò)200%的基礎上，我國城鎮居民的人均居住面積(建筑面積)從上世紀70年代末的不足7平方米，到2007年末超過(guò)28平方米；從1999年以來(lái)，我國城鎮居民人均居住面積每年增長(cháng)都在1平方米以上。

　　我們已經(jīng)走過(guò)了改革開(kāi)放初期的住房危機階段和其后的住房脫困階段，走到了普遍改善階段、完善保障階段和越來(lái)越多的人民群眾擁有不動(dòng)產(chǎn)的私人資產(chǎn)階段。2007年，中國共產(chǎn)黨十七大報告指出，要“創(chuàng )造條件讓更多群眾擁有財產(chǎn)性收入”。擁有財產(chǎn)性收入，首先要“有產(chǎn)”。住房就是人民群眾“有產(chǎn)”的最基本的體現形式之一。

　　中產(chǎn)階級在社會(huì )人群中占有主要比重，這在發(fā)達國家已經(jīng)實(shí)現的社會(huì )結構，在我國才處于方興未艾的起步階段。2002年的中國共產(chǎn)黨十六大報告提出，要“擴大中等收入者比重”；2007年的十七大報告提出，要實(shí)現“中等收入者占多數”的收入分配格局。

　　要讓大多數人從“無(wú)產(chǎn)者”成為“有產(chǎn)者”，從“中等收入者階層”發(fā)展到“中產(chǎn)階級”，這就是中國房地產(chǎn)業(yè)面對的國情。

　　實(shí)際上，在過(guò)去幾年中，人們對投資性需求和自住性需求之間的關(guān)系、價(jià)格與收入之間的關(guān)系的爭論，本質(zhì)上并非僅僅是改善住房條件和是否買(mǎi)得起房的利益訴求。這個(gè)爭論所反映的，是老百姓的資產(chǎn)累積時(shí)間短、累積程度低的現實(shí)與擁有房產(chǎn)這種高值資產(chǎn)之間存在尖銳矛盾的國情。

　　從這個(gè)國情出發(fā)進(jìn)一步說(shuō)，中國的房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，不僅要體現在人民群眾“買(mǎi)得起”房的問(wèn)題上，而且要體現在讓人民群眾“持有得起”房上，體現在維護老百姓住房的價(jià)值安全和降低他們的資產(chǎn)風(fēng)險上，體現在讓更多人民群眾通過(guò)持有不動(dòng)產(chǎn)來(lái)獲取財產(chǎn)性收入和分享工業(yè)化、城市化所帶來(lái)的好處上。

　　三是，原有城市基礎差，伴隨普遍性的城市拆、改、擴、建，多重利益關(guān)系需要統籌兼顧。

　　與發(fā)達國家相比，中國房地產(chǎn)業(yè)的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是，其發(fā)展總是和城市的大規模拆、改、擴、建聯(lián)系在一起。

　　截止到2007年，我國城鄉住房資源總量已達420億平方米，其中城市住房資源總量已達107億平方米以上。就整體而言，在一定意義上說(shuō)，與目前國民經(jīng)濟所處發(fā)展階段和發(fā)展水平、城鎮居民的收入水平相比，我國城鎮居民住房水平不是滯后，而是超前了。但另一個(gè)現實(shí)情況是，現有城市住房資源的整體質(zhì)量不高，歷史上的大量城市建筑可保留的不多。粗略估計，在未來(lái)15到20年左右的周期內，中國現有城市住房中至少有一半需要拆了重建！

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城市的拆、改、擴、建相聯(lián)系，是中國城市發(fā)展的歷史決定的。

　　在相當長(cháng)的一段歷史時(shí)期中，我國的城市住房建設，不論是規模還是質(zhì)量，都停留在一個(gè)低水平上。共和國建國之前的住房，除了很少一些具有歷史、文物價(jià)值的以外，一般民房都沒(méi)有保留價(jià)值了。在建國之后的發(fā)展歷史中，上世紀50年代以來(lái)，在“重工業(yè)優(yōu)先發(fā)展”的計劃經(jīng)濟條件下建設起的一批老工業(yè)基地城市，在“靠山分散進(jìn)洞”和“要準備打仗”、“備戰備荒”思想指導下形成的“三線(xiàn)建設”和城市簡(jiǎn)易住房，以及在“先生產(chǎn)后生活”、“先治坡后治窩”原則下形成的城市格局與基礎設施條件都亟待改造。從上世紀80年代初到90年代中后期，我國城市中興建了一大批以“住房脫困”為目標的民用住房。這一時(shí)期興建的住房是“房改房”的主體。目前看，這些住房大多也已有20年左右的房齡，當時(shí)條件下形成的格局、套型、面積等已不能適應人民群眾改善住房條件的需要。再有15—20年，這些住房資源也將逐步失去其保留價(jià)值。

　　我國城市拆、改、擴、建的另一動(dòng)力來(lái)自于現代化、國際化程度的不斷提高和城市群戰略的推進(jìn)。隨著(zhù)我國城市國際化程度的提高，舉辦奧運會(huì )、亞運會(huì )、世博會(huì )、東盟博覽會(huì )等活動(dòng)正在成為一些城市大規模改造的契機；已列入戰略規劃的長(cháng)三角、珠三角、京津冀、成渝、武漢、長(cháng)株潭等城市群建設和提高城市綜合承載力的要求也必定引起城市發(fā)展、擴張的新一輪高潮。由此而來(lái)，中國的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展總是與大規模的拆遷、征地相聯(lián)系。

　　城市大規模的拆、改、擴、建過(guò)程，一定是城市資源的重新優(yōu)化配置過(guò)程和城市人群的利益結構重組過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，個(gè)別利益與整體利益之間、短期利益與長(cháng)遠利益之間、商業(yè)利益與公共利益之間、城市利益與鄉村利益之間必定會(huì )不斷出現矛盾沖突。因此，在中國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，協(xié)調、兼顧各方利益的要求就格外突出。其健康與否，一定要體現在各種社會(huì )利益關(guān)系是趨于協(xié)調還是對抗上。讓所有利益相關(guān)者都能分享產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展的好處是房地產(chǎn)順暢發(fā)展的關(guān)鍵。

　　四是，資源有限，自然稟賦條件差，土地、能源等基礎性資源嚴重短缺。

　　在所有國家，城市化進(jìn)程一定是一個(gè)高資源指向的發(fā)展階段。而在我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過(guò)程中不可忽視的一個(gè)重要國情恰好是，中國是一個(gè)自然稟賦條件差、資源嚴重匱乏的國家。不僅土地資源必須嚴守18億畝耕地的“紅線(xiàn)”，而且在相當多的城市，水資源也嚴重短缺。能源更是中國經(jīng)濟發(fā)展的“瓶頸”制約。此外，環(huán)境承載力已經(jīng)趨于極限。過(guò)去幾年來(lái)，因環(huán)境污染、氣候變異等引起、在多個(gè)城市連續爆發(fā)的水危機已經(jīng)不斷地向我們提出了警告。

　　目前看，發(fā)達國家城市化進(jìn)程的歷史經(jīng)驗都不適宜在中國簡(jiǎn)單套用。中國的房地產(chǎn)業(yè)要想健康發(fā)展，必須走出一條具有中國特色的節地、節能、節水、節材和與環(huán)境友好的新路來(lái)。

　　五是，發(fā)展不平衡，城鄉之間、區域之間、大中小城市之間、住房與公共設施之間、社會(huì )各群體之間差距明顯。

　　中國工業(yè)化的發(fā)展歷史短、基礎差是一個(gè)無(wú)需論證的事實(shí)；中國還是一個(gè)正處于從計劃經(jīng)濟體制向社會(huì )主義市場(chǎng)經(jīng)濟轉軌過(guò)程中的國家，資源優(yōu)化配置的機制力量尚不完善；再加上我國還必須在自己的經(jīng)濟發(fā)展中實(shí)行工業(yè)化與現代化并舉的戰略；國民經(jīng)濟的各環(huán)節、各領(lǐng)域發(fā)展不平衡就成為了一個(gè)必須面對的國情。

　　中國的發(fā)展不平衡是多重的。城鄉發(fā)展不平衡，東西部之間發(fā)展不平衡，大中小城市之間發(fā)展不平衡，城市經(jīng)濟規模與城市基礎設施和城市綜合承載能力不平衡，城市人口急劇增長(cháng)與城市保障性福利資源的累積程度不平衡，以及城市各群體之間的收入不平衡等，構成了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的特定外部環(huán)境。

　　發(fā)展不平衡不僅決定了中國房地產(chǎn)業(yè)必須面對多樣化的需求，而且必須面對不平衡帶來(lái)的各種矛盾沖突，必須承擔起縮小各種不平衡差距的歷史任務(wù)。

　　六是，市場(chǎng)體系和保障體系均不完善，資源配置力量尚未形成相互牽制、相互補充的全覆蓋系統。

　　中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)新興的市場(chǎng)。作為這個(gè)市場(chǎng)供給方的房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)。在這個(gè)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過(guò)程中，完善資源配置的機制體系可能尚需一個(gè)較長(cháng)的時(shí)期。這也是中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展面臨的現實(shí)國情。

　　中國房地產(chǎn)市場(chǎng)體系不完善主要表現在四個(gè)方面。其一，短期利益的約束力、誘導力強，而社會(huì )穩定、改善環(huán)境、節約資源、促進(jìn)公平、保護消費者等長(cháng)期利益的約束力、影響力很弱。其二，保障體系和市場(chǎng)機制尚未形成相互補充、無(wú)縫對接的資源配置體系。其三，新房交易的一級市場(chǎng)和二級市場(chǎng)、租賃房市場(chǎng)發(fā)展不平衡，存量住房資源不能充分動(dòng)員到滿(mǎn)足實(shí)際住房需求的過(guò)程中來(lái)。其四，要素供給的市場(chǎng)化程度不高，土地、資金等的供給仍處于政府壟斷或嚴格控制下。

　　市場(chǎng)體系和機制不完善導致兩個(gè)不良后果。其一，市場(chǎng)參與者行為被扭曲，短期市場(chǎng)信號成為了引導供求關(guān)系的主因素。近年來(lái)，消費者“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的行為、開(kāi)發(fā)商“囤地”行為、土地招拍掛中的“地王”現象均源出于此。其二，整個(gè)產(chǎn)業(yè)的各種風(fēng)險高度集中于交易環(huán)節，原材料價(jià)格上漲、通貨膨脹、國際匯率變化以及信貸風(fēng)險等都只能在交易環(huán)節的博弈中體現，關(guān)于“取消預售房”的爭論、用“假按揭”取代開(kāi)發(fā)貸款的違規行為、二手房交易中的稅負轉嫁行為等均源出于此。此外，輿論中熱議的“窮人買(mǎi)不起房”、“房奴”、“夾心層”、“抑制二套房”等說(shuō)法，都和市場(chǎng)的資源配置體系不完善、風(fēng)險配置結構不合理密切相關(guān)。

　　中國的房地產(chǎn)業(yè)將在一個(gè)從不完善走向逐步完善的制度環(huán)境下運行。這個(gè)國情決定了其健康發(fā)展的過(guò)程實(shí)際上將是一個(gè)“游戲規則”不斷摸索、完善的過(guò)程。

　　七是，對外開(kāi)放引起對城市資源的國際化競爭，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)面對經(jīng)濟全球化的挑戰。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)的國際化主要體現在三個(gè)方面。其一，外資對中國城市資源的競爭日益激烈。在我國一些沿海大城市中，獲取中國城市的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)資源已經(jīng)成為國際資本進(jìn)軍中國市場(chǎng)的重要登陸點(diǎn)。這些外資購樓置業(yè)的價(jià)格參照物，不是當地居民的收入水平，甚至不是國際上同類(lèi)城市的房?jì)r(jià)水平，而是投資中國的“機會(huì )收益”，即把商務(wù)總部搬到中國的城市中能獲取多大的商業(yè)利益。其二，國際性房?jì)r(jià)波動(dòng)對國內市場(chǎng)的影響日益增大。在中國經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中，我國城市在世界經(jīng)濟格局中所占地位也是快速上升的。由此而來(lái)，一方面，我國城市房?jì)r(jià)將不可避免地出現向國際同類(lèi)城市靠攏的趨勢；另一方面，國際房?jì)r(jià)的波動(dòng)也將日益明顯地影響我國的房地產(chǎn)市場(chǎng)。其三，對人民幣升值的預期推動(dòng)外資加速涌入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。在經(jīng)濟全球化的背景下，國際資本正在為中國城市化的前景所吸引，為人民幣升值的預期所吸引，正在千方百計地通過(guò)推動(dòng)中國房地產(chǎn)企業(yè)海外上市、并購或收購中國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)、直接參與房地產(chǎn)成片開(kāi)發(fā)以及種種合規或者違規的途徑參與到中國的房地產(chǎn)領(lǐng)域中來(lái)。過(guò)去幾年中國外匯儲備的異常高速增長(cháng)實(shí)際上已經(jīng)明確反映了這一國際資本流動(dòng)的趨勢。

　　中國的國民經(jīng)濟發(fā)展和城市化進(jìn)程已經(jīng)駛入了“快車(chē)道”，中國市場(chǎng)的潛力正在成為世界經(jīng)濟增長(cháng)的新“引擎”，人民幣的匯率變化已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)長(cháng)期升值的周期。這個(gè)國情，同樣成為了中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須面對的環(huán)境條件。

　　八是，產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展薄弱，產(chǎn)業(yè)內部的技術(shù)創(chuàng )新能力、盈利模式、抗風(fēng)險能力、產(chǎn)業(yè)組織結構等均處于初級階段。

　　由產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史條件決定，我國房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在著(zhù)對政府依賴(lài)程度高，缺乏市場(chǎng)競爭充分“洗禮”的特點(diǎn)。前期在土地協(xié)議轉讓的政策下，企業(yè)的興衰和從政府手里“拿地”的能力聯(lián)系緊密。有地就能賺錢(qián)。又由于我國正處于城市化加速發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和城市擴張、城市改造聯(lián)系密切。不論是在大城市還是在中小城市，房地產(chǎn)項目經(jīng)常是和政府的城市升級改造意圖密切聯(lián)系在一起的。這種先天條件決定了我國房地產(chǎn)企業(yè)的抗風(fēng)險能力普遍偏弱。大量依靠銀行的開(kāi)發(fā)貸款或者按揭貸款是開(kāi)發(fā)商的基本操作手法。在這種情況下，一旦市場(chǎng)有變，企業(yè)的通常做法就是“一走了之”，“一散了之”，把風(fēng)險留給社會(huì )，留給政府，留給銀行。我國房地產(chǎn)業(yè)的技術(shù)創(chuàng )新能力也不強。盡管一段時(shí)期來(lái)很多開(kāi)發(fā)商在市場(chǎng)上大打“綠色”、“環(huán)�！�、“宜居”的牌號，但實(shí)際上過(guò)去幾年中我國新建住房的絕大部分都是不符合節能標準的。此外，在產(chǎn)業(yè)組織結構中，大中小企業(yè)的合理構成狀態(tài)也遠未形成。目前中國最大的房地產(chǎn)企業(yè)所占市場(chǎng)份額還不到2%�！叭盒鄄⑵稹比允钱a(chǎn)業(yè)組織結構的基本特點(diǎn)。

　　由于體制性的地域分割和市場(chǎng)競爭不充分等原因，改變中國房地產(chǎn)業(yè)的這種狀況可能需要一個(gè)較長(cháng)時(shí)期。

　　九是，在一個(gè)長(cháng)時(shí)期內，宏觀(guān)經(jīng)濟環(huán)境將呈現為不穩定和不確定因素眾多的狀態(tài)。

　　近期宏觀(guān)環(huán)境的不穩定首先來(lái)自于國際經(jīng)濟的不確定性。從2008年以來(lái)，國際金融危機已經(jīng)導致以美國為首的發(fā)達國家經(jīng)濟趨于衰退，世界市場(chǎng)大規模萎縮，全球資本市場(chǎng)都出現了連續暴跌和巨幅振蕩，以美元對其他國際貨幣的比價(jià)關(guān)系為代表的國際匯率體系也出現了巨幅調整。目前金融危機已經(jīng)明顯向實(shí)業(yè)領(lǐng)域蔓延，各國政府紛紛采取了前所未有的市場(chǎng)干預措施。但人們對世界經(jīng)濟何時(shí)走出衰退陰影仍持悲觀(guān)態(tài)度。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟的不穩定還來(lái)自于國際市場(chǎng)資源產(chǎn)品價(jià)格的不確定性。在過(guò)去幾年中，能源、礦產(chǎn)品、貴金屬和農產(chǎn)品價(jià)格連續暴漲。其中石油價(jià)格從1999年1月的10美元一桶漲到了2008年7月的147美元一桶；但此后一路狂瀉，目前在40美元一桶左右徘徊。更重要的是，這種價(jià)格暴漲暴跌并不能從實(shí)物層面的供求關(guān)系中找到充分依據，資源性產(chǎn)品價(jià)格的這種金融化波動(dòng)特征極大地加劇了國際經(jīng)濟的不穩定性。

　　宏觀(guān)環(huán)境的不穩定也來(lái)自于我國自身總量平衡關(guān)系和調控政策的不確定性。2007年時(shí)，我國面對的是國民經(jīng)濟增長(cháng)速度過(guò)快的壓力，過(guò)熱、通脹成為經(jīng)濟平穩運行的主要威脅；但到2008年下半年，經(jīng)濟增速和物價(jià)增速又出現了過(guò)快下滑，“保增長(cháng)、擴內需”成為了國民經(jīng)濟發(fā)展過(guò)程中的當務(wù)之急。形勢的急劇變化和“保增長(cháng)”的迫切之需使“穩健的財政政策和從緊的貨幣政策”迅速調整為“積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策”。

　　在未來(lái)一個(gè)長(cháng)時(shí)期內，由于發(fā)展階段轉換、產(chǎn)業(yè)結構升級以及對外開(kāi)放的持續擴大，中國經(jīng)濟已經(jīng)步入了一個(gè)高風(fēng)險階段。在房地產(chǎn)市場(chǎng)上，單一的需求旺盛主導階段已經(jīng)過(guò)去。應對復雜多樣的不確定性，適應供求關(guān)系的上下波動(dòng)將是房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件。

　　十是，消費觀(guān)念與文化傳統需要長(cháng)期引導。

　　在中國的文化傳統中，購房置業(yè)、擁有屬于自己的住房是人生成功的重要標志。不僅如此，在住房消費上力求“一步到位”、攀比求大的消費觀(guān)念也頗為人們所接受。由此而來(lái)，超出自己的資產(chǎn)累積程度和收入水平購房，“三代人集資購房”，超出實(shí)際需要地追求大戶(hù)型，不考慮長(cháng)期風(fēng)險的過(guò)度負債購房等現象就成為了中國房地產(chǎn)市場(chǎng)上特有的一個(gè)普遍現象。由于資源限制和實(shí)現可持續發(fā)展的需要，這種消費觀(guān)念是不應該鼓勵的。中國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展過(guò)程，還應當是合理引導消費、形成健康文明的住房消費模式的過(guò)程。

　　(中國經(jīng)濟時(shí)報 作者陳淮 為中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)；本文內容僅為學(xué)者個(gè)人觀(guān)點(diǎn))