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　　2009年，較高的房?jì)r(jià)還有一定下行空間，隨著(zhù)房?jì)r(jià)的合理回歸，政策逐步落實(shí)，自住型需求將陸續釋放。在國家已出臺較多調控政策的條件下，2009年的政策立足點(diǎn)應該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調整過(guò)程中出現的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運行的客觀(guān)規律，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。

　　2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢分析

　　首先，目前我國房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處在持續發(fā)展階段。與美國等發(fā)達國家住房市場(chǎng)已進(jìn)入成熟期不同，我國正處在城市化和工業(yè)化進(jìn)程加速階段，住房水平低和需求比較旺盛，這是我國住房市場(chǎng)快速發(fā)展的重要基礎，其中除了少數低收入群體需要政府提供保障性住房外，還有幾種類(lèi)型的住房需求要依靠住房市場(chǎng)：

　　一類(lèi)是剛剛步入社會(huì )不久、成家立業(yè)需要住房的年輕人，包括本地離開(kāi)父母獨立生活和外地進(jìn)入大中城市工作的年輕人。他們需要的是功能設施齊全、舒適、方便、小戶(hù)型、價(jià)格適中的住房；一類(lèi)是生活水平提高、希望以小換大、改善居住條件的人群。這兩部分人具有較穩定的收入和較強的經(jīng)濟能力，借助銀行貸款，可以購買(mǎi)普通住宅，他們是社會(huì )的基本群體，占大多數，也是自住型住房的基本需求群體；另一類(lèi)是投資型需求。改革開(kāi)放使中國人民財富有了較大增長(cháng)，需要有保值增值的渠道和工具，一部分人選擇了投資住房市場(chǎng)。購置住宅是為了出租獲利或住宅漲價(jià)后出售獲利，是通過(guò)購房實(shí)現手中的貨幣增值。

　　其次，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)調整是市場(chǎng)經(jīng)濟的內在規律在起作用。從2007年年末開(kāi)始，住房市場(chǎng)形勢急轉直下進(jìn)入調整期，其根本原因是市場(chǎng)內在規律在對房地產(chǎn)行業(yè)幾年高速增長(cháng)積累的矛盾和問(wèn)題進(jìn)行自我強制調整。2004年以來(lái)，在我國經(jīng)濟較快增長(cháng)、居民收入不斷提高、對房地產(chǎn)市場(chǎng)預期向好的基礎上，投資型住房消費大量入市，不斷推高房?jì)r(jià)以獲利；開(kāi)發(fā)商大量高價(jià)拍地，以獲取更高的回報，推高了住房的成本；自住型消費者在“買(mǎi)漲不買(mǎi)落”的心理驅使下，集親戚朋友之力提前購房，透支了部分基礎消費需求。幾種因素疊加，埋下了隱患，導致目前住房市場(chǎng)需求減少和調整期的到來(lái)。這一點(diǎn)主要表現在如下三個(gè)方面：

　　一是大量投資者進(jìn)入，市場(chǎng)需求過(guò)旺，使房?jì)r(jià)快速上漲，脫離了普通居民的承受能力，加之市場(chǎng)供應的中小戶(hù)型、中低價(jià)位的住房偏少，將普通消費需求擠出了市場(chǎng)。二是房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)快發(fā)展、房?jì)r(jià)過(guò)高引起了國家連續實(shí)施房地產(chǎn)調控政策，隨著(zhù)宏觀(guān)調控的累積效應發(fā)揮作用，尤其是對第二套住房貸款政策的調控，一些投資性和投機性資金撤出住房市場(chǎng)。三是今年以來(lái)國際金融危機愈演愈烈，中國經(jīng)濟向下調整，消費者收入預期及對房?jì)r(jià)預期發(fā)生變化，觀(guān)望氣氛濃厚，加劇了市場(chǎng)調整的程度。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整，短期內對經(jīng)濟穩定增長(cháng)帶來(lái)了較大影響，但此次調整是對前幾年房地產(chǎn)業(yè)過(guò)快增長(cháng)和房?jì)r(jià)虛高的修正，將使過(guò)高的房?jì)r(jià)逐步向合理水平回歸，使供給結構和需求結構更加合理。這次調整是我國房地產(chǎn)業(yè)自1998年市場(chǎng)化改革以來(lái)，經(jīng)歷的真正市場(chǎng)周期性調整，得到市場(chǎng)錘煉和洗禮的房地產(chǎn)業(yè)將更具競爭力。房地產(chǎn)市場(chǎng)只有充分調整到位，才具備持續、健康發(fā)展的基礎。

　　從宏觀(guān)環(huán)境方面來(lái)看，2008年在國內外經(jīng)濟下行、前期國家偏緊的房地產(chǎn)調控政策影響下，消費者預期比較悲觀(guān)，持幣觀(guān)望；隨著(zhù)國家宏觀(guān)調控政策的調整，消費者預期逐漸發(fā)生變化，在觀(guān)望中尋找機會(huì )。具體來(lái)講，機會(huì )主要表現在以下幾個(gè)方面：一是國家已經(jīng)將支持房地產(chǎn)業(yè)穩定發(fā)展作為保增長(cháng)的重點(diǎn)舉措，并連續出臺一系列鼓勵住房消費的政策，從政策層面上給予消費者信心。二是我國連續出臺強力度的刺激經(jīng)濟的措施，力爭2009年經(jīng)濟增長(cháng)保持在8%以上，在就業(yè)和居民收入增長(cháng)方面基本穩定了預期。三是由于我國人多地少，目前仍然處在經(jīng)濟較快增長(cháng)階段，從較長(cháng)時(shí)間看，住房?jì)r(jià)格仍然是穩步上升的趨勢。近期房?jì)r(jià)下行是對前期房?jì)r(jià)過(guò)高的修正，而且國家連續出臺多項鼓勵住房消費政策，一旦房?jì)r(jià)調整到位，將會(huì )出現反彈。因此，部分自住型消費者開(kāi)始關(guān)注房市，而理智的投資型消費者也在觀(guān)察抄底的機會(huì )。

　　國家一系列調控政策也將繼續影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。如2008年下半年，國家連續5次降低貸款利息，5年以上的貸款利息降低1.89個(gè)百分點(diǎn)；為了鼓勵住房消費，將購買(mǎi)普通住房的貸款優(yōu)惠利率由基準利率的0.85倍下調到0.70倍，使利用按揭貸款購房者節約了較大的利息費用。據銀行計算，按等額本息還款方式的按揭貸款，以上兩項因素使月還款額節約18%左右。10月份，財政部、稅務(wù)總局決定：購買(mǎi)90平方米以下的普通住房契稅減按1%收取，使購房成本降低了2%以上。同時(shí)，對個(gè)人購買(mǎi)和出售住房暫免印花稅，出售住房暫免征收土地增值稅，對出售普通住房給予營(yíng)業(yè)稅的優(yōu)惠，降低了二手房的交易成本。

　　住房的市場(chǎng)價(jià)格可能還沒(méi)有調整到位。2004年以來(lái)，尤其是2007年，我國住房?jì)r(jià)格較快上漲，在一定程度上偏離了居民的承受能力，使得住房市場(chǎng)量縮、價(jià)落。經(jīng)過(guò)一年的調整，房?jì)r(jià)僅回落到2007年末的水平，2007年價(jià)格虛高的水分并沒(méi)有被擠掉，雖然國家優(yōu)惠政策降低了居民購房成本，但與居民的實(shí)際支付能力還有距離。2008年，央行第三季度城鎮儲戶(hù)問(wèn)卷調查顯示，居民未來(lái)3個(gè)月有購房意向占比僅為13.3%，分別比上季和同期下降1.8和2.8個(gè)百分點(diǎn)，為1999年以來(lái)的最低點(diǎn)，這說(shuō)明房?jì)r(jià)調整還沒(méi)有到位。

　　綜上分析，住房市場(chǎng)調整正在進(jìn)行中，消費者持幣觀(guān)望等待機會(huì )，市場(chǎng)存量房較多，房?jì)r(jià)還有下行的空間，直至下跌到消費者接受的水平，整體看調整有向深度發(fā)展的勢頭。由此預計：2009年上半年，房?jì)r(jià)承接2008年的下滑勢頭，房?jì)r(jià)水平將繼續回落。由于區域經(jīng)濟的差異性，各地區調整的進(jìn)度和幅度不盡一致。一些調整比較早、調整幅度較深的城市，隨著(zhù)價(jià)格的下降，將有自住型住房陸續入市。隨著(zhù)經(jīng)濟適用房和限價(jià)房大量入市，下半年市場(chǎng)成交量將出現趨穩態(tài)勢。

　　政策建議

　　在國家已出臺較多調控政策的條件下，2009年的政策立足點(diǎn)應該關(guān)注和解決房地產(chǎn)市場(chǎng)調整過(guò)程中出現的新問(wèn)題、新情況，并遵循市場(chǎng)運行的客觀(guān)規律，促進(jìn)房?jì)r(jià)合理回歸。

　　第一，在市場(chǎng)調整中，應以開(kāi)發(fā)企業(yè)自救為主，政府應鼓勵開(kāi)發(fā)商針對市場(chǎng)需求開(kāi)展多種方式營(yíng)銷(xiāo)，合理定價(jià)，協(xié)助緩解與老業(yè)主的矛盾，打消開(kāi)發(fā)商降價(jià)的后顧之憂(yōu)。只有房?jì)r(jià)合理回歸，才能釋放需求。

　　第二，應注重發(fā)揮市場(chǎng)機制調節和自我修正的作用，利用市場(chǎng)的力量擠出泡沫，這樣有利于行業(yè)可持續、健康發(fā)展，促進(jìn)行業(yè)的調整和市場(chǎng)洗牌，促進(jìn)行業(yè)集中度的提高。

　　第三，各地要因地制宜，不斷探索，解決經(jīng)濟適用房和限價(jià)房建設和銷(xiāo)售中出現的問(wèn)題。應適時(shí)調整規劃，可嘗試采取政府收購作為廉租房，或擴大申購范圍，甚至可以轉為商品房的方式解決棄購現象。根據市場(chǎng)形勢變化，科學(xué)、合理地核算經(jīng)濟適用房和限價(jià)房的發(fā)標價(jià)格。對于因建設經(jīng)濟適用房和限價(jià)房而增加成本、甚至虧損的開(kāi)發(fā)商，要給予減免稅費、資金支持等優(yōu)惠政策，鼓勵開(kāi)發(fā)商積極參與保障性住房的建設。

　　第四，重視開(kāi)發(fā)商資金緊張和存量房增加的問(wèn)題。地方政府可以收購資金鏈斷裂的項目作為廉租房，避免出現爛尾樓；并鼓勵社會(huì )資金(包括企業(yè)和機構)低價(jià)收購部分存量房，用于做周轉宿舍或出租。

　　第五，著(zhù)手研究和解決制約房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的體制、機制問(wèn)題。應抓住調整機遇，建立行業(yè)良性發(fā)展的長(cháng)效機制，如規范地方財政與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系、規范市場(chǎng)及房地產(chǎn)融資機制創(chuàng )新等，為房地產(chǎn)業(yè)持續健康發(fā)展奠定制度基礎。(中國經(jīng)濟時(shí)報 廖英敏 作者單位：國務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟研究所）