中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　國內知名地產(chǎn)專(zhuān)家、世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)陳勁松接受本報獨家專(zhuān)訪(fǎng)

　　陳勁松，世聯(lián)地產(chǎn)董事長(cháng)，中國地產(chǎn)界知名“意見(jiàn)領(lǐng)袖”，其領(lǐng)導的世聯(lián)地產(chǎn)因在去年上市而成為行業(yè)的焦點(diǎn)。

　　兩個(gè)小時(shí)的采訪(fǎng)其實(shí)很短。最明顯的變化是，相比之前對世界經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場(chǎng)“悲觀(guān)”的判斷，他這一次顯得較為樂(lè )觀(guān)。

　　買(mǎi)樓升值不再是鐵律

　　揚子樓市：您認為2009年中國樓市將發(fā)生什么樣的變化？

　　陳勁松：2009年最重大的變化我覺(jué)得不再是追求單向型發(fā)展模式。比如說(shuō)在2009年，買(mǎi)樓升值不再是鐵律，消費者完全清醒。

　　宏觀(guān)政策方面，2009年肯定不會(huì )“打”，肯定是“扶”，但同時(shí)也不是單一的市場(chǎng)化而是“兩條腿”走路。

　　產(chǎn)品競爭將會(huì )在空間和裝修層面上發(fā)生�，F在進(jìn)入了精裝交房時(shí)代，對空間的利用與發(fā)揮也將使產(chǎn)品進(jìn)一步分化。同樣面積的房子可能會(huì )因為空間設計和裝修環(huán)節出現價(jià)值和價(jià)格的分化。

　　今年的主調是“謹慎”

　　揚子樓市：有人認為2009年開(kāi)發(fā)商的日子會(huì )比2008年更難過(guò)，您的看法呢？

　　陳勁松：不一定。規模大、借錢(qián)多的難過(guò)。資產(chǎn)規模小、負債率低的開(kāi)發(fā)商不難過(guò)。

　　趙曉說(shuō)，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟，這是對的。房?jì)r(jià)是國民經(jīng)濟的滯后指標，成交量是國民經(jīng)濟的現實(shí)指標。

　　揚子樓市：在您看來(lái)，2009年是中國地產(chǎn)“抄底擴張年”，還是“謹慎收縮年”？

　　陳勁松：對主流開(kāi)發(fā)商我覺(jué)得還是收縮年，特別是公司規模大的。主調是謹慎，而不是擴張。

　　降價(jià)未必就會(huì )砸牌子

　　揚子樓市：您怎么看2009年的房?jì)r(jià)走勢？

　　陳勁松：房?jì)r(jià)要看各個(gè)城市的情況。我認為凡是2008年未降價(jià)的，恐怕會(huì )面臨調整�，F在不少城市出臺了救市措施，但什么都不如房?jì)r(jià)下降10%效果來(lái)得更直接。

　　2008年土地市場(chǎng)流拍甚多，土地不成交的原因當然是底價(jià)過(guò)高，這不是好現象。當2009年出現土地市場(chǎng)的價(jià)格顯著(zhù)回落或者因為大量政府投入使土地的價(jià)值明顯提高(比如地鐵)而價(jià)格反而下降的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力就會(huì )非常明顯了。

　　深圳開(kāi)發(fā)商降價(jià)后出現過(guò)客戶(hù)圍堵售樓處，但最后大家都不堵了，因為大家都明白過(guò)來(lái)了，別人都降你自己挺著(zhù)并不意味你的價(jià)格是真實(shí)的，這叫掩耳盜鈴�？蛻�(hù)不讓降是“偽問(wèn)題”，否則解釋不了深圳經(jīng)過(guò)2008年調整，價(jià)格整體下降35%。開(kāi)發(fā)商不愿意降，是怕退房，怕有什么把柄比如貨不對板、遲交房等問(wèn)題被抓住。

　　有人說(shuō)降價(jià)會(huì )砸牌子，李嘉誠每遇到經(jīng)濟危機就降價(jià)，你說(shuō)它影響和黃的品牌了嗎？目前整個(gè)行業(yè)都要過(guò)這一關(guān)，要根據市場(chǎng)規律辦事，按合同辦事，否則會(huì )拖延整個(gè)市場(chǎng)的復蘇。

　　今年的樓市就看成交量

　　揚子樓市：您認為影響市場(chǎng)正�；嘏�的主要因素是什么？您估計微觀(guān)市場(chǎng)將于何時(shí)回暖？

　　陳勁松：就像趙曉所說(shuō)的那樣，房地產(chǎn)約等于國民經(jīng)濟，約等于民生，這個(gè)市場(chǎng)要回暖，前提首先是成交量要上來(lái)。假設2001-2005年是正常水平的話(huà)，那么就看2009年的成交量能不能回到這個(gè)水平，否則就不是回暖。

　　2009年只看成交量，各個(gè)地方情況會(huì )不一樣。南京我不熟悉，我不發(fā)表評論，但深圳成交量2008年底開(kāi)始恢復，整個(gè)珠三角2008年整體性的降價(jià)和行業(yè)務(wù)實(shí)精神成就了它的復蘇。

　　個(gè)人認為，2009年上半年深圳將基本探底結束。因為機遇往往是多重因素的復合，在價(jià)格普遍整體性回落15%—20%(珠三角已經(jīng)回落30%)，稅費下調2.5%—5%；如再加上供樓利息抵扣個(gè)人所得稅，總體房?jì)r(jià)已經(jīng)實(shí)質(zhì)上下降了20%—30%多了。這時(shí)成交量的上升，就是回暖和買(mǎi)入的信號。而且是“危機”中“機”的最佳時(shí)機，這個(gè)時(shí)機的出現，將在未來(lái)一至兩年內。

　　部分城市“探底”結束

　　揚子樓市：您怎樣定義個(gè)人購買(mǎi)或投資房地產(chǎn)的最佳時(shí)機呢？

　　陳勁松：個(gè)人購房最佳時(shí)機的第一個(gè)條件是，你有機會(huì )選到合適的房子，也就是說(shuō)你可以挑來(lái)挑去；第二個(gè)條件是你有充裕的時(shí)間比較，而不是過(guò)期不候；第三個(gè)條件最為重要，你要買(mǎi)的房子價(jià)格處于低位；第四個(gè)條件是你購房的資金成本低廉。

　　第四個(gè)條件對于購房者來(lái)說(shuō)也是甚為重要的，我們知道購房的成本中，月供是關(guān)鍵(前提當然是你有足夠的首期)，通過(guò)一系列的降息(恐怕還要降)和優(yōu)惠，目前的水平已是歷史低位了。

　　現在的問(wèn)題探討應集中在“價(jià)格是否已至低位”，還會(huì )不會(huì )有新一輪的普降？我認為，價(jià)格是否完成探底的標志之一是成交量是否在達到這個(gè)價(jià)格時(shí)即刻上升；價(jià)格是否有進(jìn)一步松動(dòng)空間的標志是賣(mài)方現金流有否進(jìn)一步緊張。

　　現在看來(lái)，預言全國范圍價(jià)格不會(huì )進(jìn)一步下探似乎還早，但部分區域已經(jīng)顯示房?jì)r(jià)探底過(guò)程結束了，而房地產(chǎn)市場(chǎng)本身就是一個(gè)完完全全的區域市場(chǎng)。就這一點(diǎn)來(lái)說(shuō)，價(jià)格的回落當然是使市場(chǎng)回穩的重要力量。