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　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，2009年是充滿(mǎn)希望與挑戰的一年，石家莊的房地產(chǎn)市場(chǎng)也正在經(jīng)歷著(zhù)一場(chǎng)前所未有的巨大的考驗和轉變，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈依舊在進(jìn)行中。

　　市場(chǎng)和以前不一樣了！這一點(diǎn)幾乎所有的開(kāi)發(fā)商應該都認識到了。然而，面對調整仍將繼續的2009年，省會(huì )房企應該以何種方式面對市場(chǎng)變化？近日，記者采訪(fǎng)了資深地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)家鄧智仁先生。

　　開(kāi)發(fā)商被市場(chǎng)寵壞了

　　面對房地產(chǎn)的“熊市”，開(kāi)發(fā)商應該如何轉變營(yíng)銷(xiāo)思路？鄧智仁說(shuō)，先前樓市的持續火爆使得開(kāi)發(fā)商被寵壞，已經(jīng)忘記了買(mǎi)方市場(chǎng)的思維方式。也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)“忘記”了房子作為一件商品應該采取的營(yíng)銷(xiāo)手段，現在我們要讓它回歸本源。而現在的購房者大都也忘記了作為消費者自己應該享受什么權利，完全在被開(kāi)發(fā)商牽著(zhù)鼻子走。

　　“舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，全世界只有中國在還沒(méi)交房之前就要交全款，或者貸款給開(kāi)發(fā)商。買(mǎi)房不應該是這樣的�！辈贿^(guò)購房者也無(wú)需抱怨，“當你開(kāi)車(chē)去馬路，你不要埋怨堵車(chē)，因為買(mǎi)車(chē)是因，堵車(chē)是果，同理，也不要埋怨房?jì)r(jià)過(guò)高，因為房?jì)r(jià)高是果，買(mǎi)房是才是因。在大家都搶著(zhù)買(mǎi)房的時(shí)候，結果就是這樣�！�

　　房?jì)r(jià)與成本沒(méi)有必然聯(lián)系

　　房?jì)r(jià)無(wú)論在什么時(shí)候都是一個(gè)最敏感的話(huà)題，總有人抱怨開(kāi)發(fā)商降價(jià)還不夠，也有一些開(kāi)發(fā)商訴苦說(shuō)自己的地是多少錢(qián)拿到的，成本是多少，現在的價(jià)格已經(jīng)是不賺錢(qián)甚至虧本了。鄧智仁認為，類(lèi)似“曬成本”的做法毫無(wú)意義。因為房子定價(jià)是開(kāi)發(fā)商的戰略問(wèn)題，購房者是不會(huì )關(guān)心房屋的成本的。買(mǎi)家不會(huì )因為開(kāi)發(fā)商賠錢(qián)賣(mài)就買(mǎi)，也不會(huì )因為開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)了就不買(mǎi)。關(guān)鍵是企業(yè)要有一個(gè)積極的思維方式，一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)下的思維方式。

　　新環(huán)境下要適應新角色

　　降價(jià)只是營(yíng)銷(xiāo)手段之一。鄧智仁說(shuō)，在買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商要將過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)環(huán)境下積累的營(yíng)銷(xiāo)經(jīng)驗統統拋棄，盡快轉變思維方式，要考慮如何為消費者服務(wù)。如果開(kāi)發(fā)商不轉變賣(mài)方市場(chǎng)的思維方式，無(wú)論采取什么營(yíng)銷(xiāo)方式都是沒(méi)用的。拿購房合同來(lái)說(shuō)，現在合同中不少補充協(xié)議都是傾向于開(kāi)發(fā)商的，對購房者來(lái)說(shuō)很不公平。在發(fā)達國家，房屋買(mǎi)賣(mài)雙方都會(huì )聘請專(zhuān)業(yè)律師來(lái)審定和修改合同。

　　鄧智仁建議，開(kāi)發(fā)企業(yè)可以聘請律師從維護消費者權益的角度再擬定一些補充條款，修訂付款方式、交房時(shí)間等不平等之處。這種自帶“緊箍咒”的行為在過(guò)去賣(mài)方市場(chǎng)的情況下是不可想象的，但現在是買(mǎi)方市場(chǎng)環(huán)境下，開(kāi)發(fā)商必須按照市場(chǎng)規律辦事。只有消費者真正感到開(kāi)發(fā)商在為自己考慮，他才會(huì )考慮買(mǎi)你的房子。

　　市場(chǎng)不缺好員工，缺的是好老板

　　在樓價(jià)節節上揚的時(shí)候，樓盤(pán)不需要太多的營(yíng)銷(xiāo)手段就可以賣(mài)的很好。但在市場(chǎng)低迷的階段，營(yíng)銷(xiāo)人才的重要性就凸顯出來(lái)。不過(guò)，鄧智仁的人才觀(guān)與眾不同：“市場(chǎng)上不是缺少好員工，而是缺少好老板。房地產(chǎn)行業(yè)要懂得聘人，更要懂得用人�！�

　　“地段地段還是地段”，曾是房地產(chǎn)界的“金科玉律”，而鄧智仁卻給予了否定，他認為，在中國地段不是第一位的，人才才是關(guān)鍵。對于國外比較成熟的房地產(chǎn)環(huán)境來(lái)說(shuō)，地段起著(zhù)舉足輕重的作用，而在中國，市場(chǎng)化程度較低，好的地段是創(chuàng )造出來(lái)的，所以人才的運作方式很重要。

　　“鳳凰計劃”是鄧智仁運作的培養人才的一個(gè)戰略計劃，其獨特之處在于并不要求參與者有任何的房地產(chǎn)從業(yè)經(jīng)歷和經(jīng)驗，此次麻雀變鳳凰的創(chuàng )舉使得有理想的年輕人有了施展自己的舞臺，正應了鄧智仁的那句話(huà)，人才是創(chuàng )造出來(lái)的，人才就在你面前，就看你看到看不到，每個(gè)人遇到好老板，都是人才。

　　2009年出手合適嗎

　　2008年末和2009年初，一些項目采取了降價(jià)等促銷(xiāo)措施，統計數據也表明石家莊整體房?jì)r(jià)有所下跌，那么購房者是否可以出手呢？鄧智仁說(shuō)，降價(jià)是企業(yè)的一種營(yíng)銷(xiāo)手段，但買(mǎi)賣(mài)交易講究的是“公平”。一方面要看買(mǎi)到的房子是不是物有所值甚至是物有超值，另一方面則要看開(kāi)發(fā)商對降價(jià)是否抱有一個(gè)真誠的態(tài)度�？偟膩�(lái)說(shuō)，2009年買(mǎi)房還是存在一定風(fēng)險的，風(fēng)險最大的是五證不全、違法上市的項目，雖然房?jì)r(jià)便宜，但購房者很可能會(huì )血本無(wú)歸。其次的風(fēng)險就是買(mǎi)到質(zhì)量有問(wèn)題的房子或爛尾樓，如果開(kāi)發(fā)商感覺(jué)不賺錢(qián)，很可能會(huì )降低質(zhì)量標準以降低成本；或者企業(yè)資金難以為繼導致工程爛尾。

　　2010年樓市春天可能降臨

　　現在很多人都在探討樓市何時(shí)回暖，與不少人認為2009年下半年回暖的看法不同，鄧智仁表示，2010年樓市的春天才可能降臨。

　　鄧智仁表示，春天是分兩部分來(lái)說(shuō)的，一個(gè)是成交量，一個(gè)是價(jià)格。春天離我們有多遠？簡(jiǎn)單推算一下，2007年高價(jià)買(mǎi)地，2008年推出項目；2008年買(mǎi)地，2009年推出項目，2009年的房屋的成本已經(jīng)降低就有了下降的空間，2009年買(mǎi)地，2010年會(huì )更便宜，這是一個(gè)循環(huán)，因此，雖然樓價(jià)在2010年不會(huì )漲，但是樓價(jià)低了，購房人就多了，所以說(shuō)2010年的春天才可能是真正的春天。