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　　在已經(jīng)出臺的“十大”產(chǎn)業(yè)振興規劃中，被輿論所席卷的房地產(chǎn)業(yè)，還是沒(méi)能占到一個(gè)席位。北京師范大學(xué)金融研究中心主任、經(jīng)濟學(xué)家鐘偉日前在接受《第一財經(jīng)日報》專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示：“令人驚訝的并不是房地產(chǎn)未被列入十大振興行業(yè)，而是它為什么沒(méi)能進(jìn)入十大振興規劃中應當考慮的前三�！�

　　如果房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量繼續下滑，各級政府可能會(huì )出臺更多的政策，但新政是否就能阻擋繼續下滑的趨勢，對經(jīng)濟起到明顯的拉動(dòng)作用？對于這個(gè)疑問(wèn)，鐘偉說(shuō)，每個(gè)人心里都有自己的一個(gè)藥方，政府開(kāi)藥前，多聽(tīng)取各方意見(jiàn)謹慎從之，可能會(huì )讓這個(gè)風(fēng)浪中的行業(yè)，找到真正的避風(fēng)港。

　　供過(guò)于求十分嚴峻，產(chǎn)業(yè)仍將漫長(cháng)調整

　　“2009年，房地產(chǎn)行業(yè)肯定會(huì )繼續調整，調整的原因之一是存量太大�！�

　　“我們估計的土地儲備有10億平方米以上，可以再開(kāi)發(fā)的是20億平方米；即便未來(lái)3年土地出讓大舉收縮規模，也不能充分化解過(guò)大的囤地存量�！�

　　而截至2008年年底，國內各城市的在建和新開(kāi)工面積約為25億平方米，按照2005年、2006年和2007年三年平均銷(xiāo)售計算，足夠銷(xiāo)售3到4年。這樣算下來(lái)，土地可供開(kāi)發(fā)3年，在建和新建的面積可供銷(xiāo)售3到4年，導致存量土地必須要消化，行業(yè)勢必會(huì )經(jīng)歷漫長(cháng)的調整。

　　鐘偉認為，供過(guò)于求的情況形成之后，意味著(zhù)產(chǎn)業(yè)整合將拉開(kāi)大幕。次貸危機逐步滲透實(shí)體經(jīng)濟，對優(yōu)勢企業(yè)來(lái)說(shuō)機遇剛剛開(kāi)始，弱勢企業(yè)的苦難卻沒(méi)有結束。行業(yè)整合意味著(zhù)劣勢企業(yè)要淘汰出局。相比其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是否應納入到“振興規劃”一直存有爭議，這說(shuō)明公眾有情緒、政府也有遲疑。在這樣的背景下，即便房地產(chǎn)行業(yè)僥幸列入到振興計劃，那么其振興內容到底起到救市還是毀市的實(shí)際效果，猶未可知，與其如此，有振興規劃，還不如沒(méi)有的好。

　　上述三大因素，導致了房地產(chǎn)行業(yè)在2009年仍然資金短缺，市場(chǎng)低迷，仍將繼續調整。

　　今年全年可能仍然價(jià)跌量升，最樂(lè )觀(guān)也只是價(jià)穩量升

　　在今年房?jì)r(jià)的走勢上，鐘偉的判斷是“繼續下跌”。

　　“單純用均價(jià)來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)其實(shí)是不合理的。各個(gè)地區的物業(yè)品質(zhì)、地段、開(kāi)發(fā)成本不一樣，導致房?jì)r(jià)千差萬(wàn)別。但如果要談到房?jì)r(jià)趨勢的話(huà)，它依然會(huì )下滑�！�

　　鐘偉表示，開(kāi)發(fā)商需要回籠資金、消化存量，因而一些開(kāi)發(fā)商有可能率先再啟動(dòng)降價(jià)大旗�！拔覀兛吹�，目前一些企業(yè)的降價(jià)已暫時(shí)告一段落，原因是前兩個(gè)月2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)有所回暖�；嘏�之后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)降價(jià)銷(xiāo)售的行為有所收斂。不過(guò)要注意的是，不是他們不再降價(jià)，而是他們也在觀(guān)望市場(chǎng)和政策�！�

　　“如果到了第二季度，房地產(chǎn)政策刺激效應已經(jīng)過(guò)去并且銷(xiāo)售又開(kāi)始疲軟，第二波降價(jià)銷(xiāo)售潮就會(huì )到來(lái)。假如所有企業(yè)都以更大的力度降價(jià)，危險的惡性循環(huán)就產(chǎn)生了。到最后消費者的觀(guān)望情緒更加強烈，企業(yè)普遍價(jià)格就不會(huì )有個(gè)別企業(yè)降價(jià)那樣取得較好的銷(xiāo)售表現�！�

　　接下來(lái)的疑問(wèn)是，房?jì)r(jià)是不是會(huì )大跌呢？鐘偉說(shuō)，不要幻想跌幅會(huì )在40%甚至50%以上。

　　“大跌是很困難的。因為對開(kāi)發(fā)商而言，他們有兩種選擇：要么繼續降價(jià)促銷(xiāo)、回籠資金，補上地款和工程款，讓企業(yè)活下去；另一種可能是，若降幅已到臨界點(diǎn)，公眾情緒還沒(méi)有得到恢復，開(kāi)發(fā)商就會(huì )讓樓成為爛尾樓，讓企業(yè)成為破產(chǎn)企業(yè)�！�

　　政策和消費預期雙重混亂，市場(chǎng)情緒宣泄多于理性思考

　　事情變得最糟糕的時(shí)候，曙光反而就在眼前。因此，好的政策有可能就會(huì )扭轉局勢。鐘偉說(shuō)，扭轉局勢并非是“政策一出來(lái)就會(huì )有變化”，而是要看看出什么政策更利于市場(chǎng)和企業(yè)發(fā)展。

　　鐘偉表示，政策調控不能不聽(tīng)社會(huì )底層的輿論，但卻不能盡聽(tīng)。畢竟房地產(chǎn)是對金融、鋼材、水泥、鋁、PVC、玻璃、家電家居等行業(yè)有巨大拉動(dòng)作用的行業(yè)，是對中低收入階層提供大量就業(yè)崗位的行業(yè)。這個(gè)行業(yè)受損時(shí)直接受到最大沖擊的恰恰是中低收入群體本身。

　　例如，關(guān)于未來(lái)三年用9000億元資金投向保障性住房，這不一定對房地產(chǎn)業(yè)就有利�！�200萬(wàn)套廉租房、400萬(wàn)套經(jīng)濟適用房及220萬(wàn)套給礦區、學(xué)校等地區的住房，總計620萬(wàn)套的這類(lèi)住房對房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊力非常大，使得房地產(chǎn)供過(guò)于求的趨勢更嚴重。

　　“在昆明、武漢、北京等保障性住房供應超過(guò)了房地產(chǎn)供應的40%，突然有這么大的增量注入，對房地產(chǎn)業(yè)是災難性的沖擊�！�

　　而大量廉租房等保障性住房，對于一些已失去工作的人來(lái)說(shuō)，可能會(huì )突然變得遙不可及�！坝行┤艘呀�(jīng)失業(yè)了。低收入可買(mǎi)低價(jià)房，更高收入和更高房?jì)r(jià)聯(lián)系在一起，工作崗位丟失可能與房地產(chǎn)就沒(méi)關(guān)系了�！�

　　鐘偉認為，目前比較有力的政策是：第一，保障性住房通過(guò)投資或者收購來(lái)取代新建�，F在存量已經(jīng)很大，政府可以回購現有房地產(chǎn)。這樣會(huì )消化存量，并用更低廉的價(jià)格售予工薪階層。

　　第二，現在政府對土地出讓、拍賣(mài)都有嚴格的限制。鐘偉認為，政府對地價(jià)款、土地增值稅等可以暫緩或者暫停收取，等到行業(yè)復蘇再說(shuō)，并鼓勵企業(yè)之間相互轉讓土地和項目。

　　第三，要引導輿論和媒體走向建設性的理性，不是誰(shuí)越流行、越極端和越語(yǔ)言暴力，就越值得追捧，不能將房地產(chǎn)振興和抬高房?jì)r(jià)直接畫(huà)上等號。

　　第四，謹慎看待風(fēng)險。多次置業(yè)的風(fēng)險未必高于首次風(fēng)險。就多次置業(yè)和多套房貸，政府可以謹慎地適當放寬。

　　第五，對一些在大中城市工作多年的大學(xué)生和一些企業(yè)主的戶(hù)籍入戶(hù)問(wèn)題應該給予地方政府適當的自主權。

　　“如果說(shuō)要衡量未來(lái)出臺的相關(guān)政策是否有效，可以參考房地產(chǎn)價(jià)量的變化。比如在2007年，行業(yè)出現的是價(jià)升量增的局面。2008年，價(jià)縮量跌，泡沫開(kāi)始破滅。2009年，仍然會(huì )延續2008年的局勢。一系列新的政策出臺后，可以推動(dòng)銷(xiāo)售價(jià)格穩定、銷(xiāo)量上升，已經(jīng)是很不錯的結果了。也許，目前是最壞的時(shí)刻，卻是最好的機會(huì )�！辩妭ケ硎�。（第一財經(jīng)日報）