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　　存貨周期，這一與宏觀(guān)經(jīng)濟波動(dòng)“平行”的概念，目前正考驗著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)持續發(fā)展的“耐力”。在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調整后，房地產(chǎn)業(yè)在2009年迎來(lái)了“高�；�”的庫存累積。兩大全國性房地產(chǎn)協(xié)會(huì )不久前起草的一份內部報告預測，2009年末，全國商品房空置面積可能達到3-4億平方米，將是往年的2-3倍。

　　而從企業(yè)層面看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的存貨遠大于空置面積。因此，“去庫存化”已成為中央和地方“擴張性”地產(chǎn)調控政策的主要取向。那么，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)存貨究竟有多大？存貨消化周期需要多長(cháng)時(shí)間？今后“高危存貨”何時(shí)能實(shí)現軟著(zhù)陸？

　　4萬(wàn)億存貨待消化　

　　一份最新的機構研究報告分析，2008年，A股房地產(chǎn)公司的市場(chǎng)占有率將進(jìn)一步提升至10%左右，存貨超過(guò)4000億元。一般而言，存貨與銷(xiāo)售額基本匹配，而上市公司的存貨周轉率要高于行業(yè)平均水平。由此推算，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)手中的存貨值將在4萬(wàn)億元以上。

　　一位銷(xiāo)售過(guò)百億的南方地產(chǎn)商在接受中國證券報記者采訪(fǎng)時(shí)坦言，如果說(shuō)，2007年房企的首要任務(wù)是“拿地”，2008年是“籌錢(qián)”，那么今年的首要任務(wù)則是“銷(xiāo)售”。該地產(chǎn)商表示：“目前，企業(yè)的庫存壓力很大，走量是關(guān)鍵�！�

　　這位地產(chǎn)商的感受具有很強的代表性。雖然近期各地房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售回暖，但財務(wù)專(zhuān)家指出，存貨激增、周轉率下降、資金鏈緊張依然是房企普遍面臨的問(wèn)題。目前上市房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負債率在60%以上，總資產(chǎn)周轉率多數在0.3以下，經(jīng)營(yíng)性現金流大多數也呈現負值。

　　據WIND資訊的數據統計，截至3月2日，已公布2008年年報的A股房地產(chǎn)上市公司有15家。去年年末，這些公司的存貨合計達809.09億元，同比增長(cháng)36.1%，比2008年三季度末略有增長(cháng)。按照申銀萬(wàn)國的行業(yè)分類(lèi)并剔除ST公司，A股房地產(chǎn)公司三季度末的存貨合計達4015.2億元。

　　易居中國房地產(chǎn)研究院最近的報告顯示，2008年，全國住宅存量2.1億平方米。2009年住宅供應量將延續去年趨勢，大約也在2.1億平方米。根據近半年來(lái)35個(gè)典型城市的市場(chǎng)平均消化能力，全國住宅市場(chǎng)的消化周期將達33.84個(gè)月，接近3年。據摩根大通中國區董事總經(jīng)理龔方雄的說(shuō)法，美國的房地產(chǎn)問(wèn)題嚴重，但存量只要13個(gè)月即可消化。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)存貨包括已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品、在建工程和擬開(kāi)發(fā)土地儲備三類(lèi)。截至去年末，全國商品房空置面積達1.64億平方米，這主要是已開(kāi)發(fā)完工產(chǎn)品。除此之外，在建工程和土地儲備的體量更為龐大。

　　尤其是2007年以后，各地土地供應提速，2009年開(kāi)始將形成新房供應。這些即將上市的新盤(pán)將使目前高企的庫存水平“雪上加霜”。五合智庫總經(jīng)理鄒毅便表示，2009年很多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著(zhù)巨大的銷(xiāo)售壓力，大量庫存房源需要消化的同時(shí)，還有新盤(pán)上市；這對于仍處于調整階段樓市來(lái)說(shuō)并非易事。

　　資產(chǎn)減值“侵蝕”業(yè)績(jì)

　　市場(chǎng)資深人士指出，按照經(jīng)濟規律，存貨周期與行業(yè)周期是“平行”的。存貨的頂峰將是行業(yè)景氣的低谷。此時(shí)，市場(chǎng)價(jià)格下行，存貨也面臨資產(chǎn)減值的風(fēng)險。

　　戴德梁行報告顯示，1998至2008年的10年間，全國范圍內用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地購置面積達到31.3億平方米，而截至2008年年底全國土地開(kāi)發(fā)量為19.4億平方米，占購置總量的62%，仍有約12億平方米的土地滯壓于開(kāi)發(fā)商手中，“主動(dòng)性積壓”嚴重。

　　大量的土地儲備正對房企的盈利能力造成威脅。瑞銀亞洲房地產(chǎn)研究部的報告指出，如果以2007年購入土地的價(jià)值進(jìn)行評估，大多數地產(chǎn)公司都需要進(jìn)行規模不小的土地存貨減計，從而對業(yè)績(jì)造成負面影響。根據評估，包括碧桂園、中國海外、綠城等9家內地房企2007年所獲土地的存貨減計量可達數十億元。

　　據WIND統計，已公布年報的15家A股地產(chǎn)公司2008年度資產(chǎn)減值損失合計達66200.86萬(wàn)元，同比增長(cháng)345%，占當期凈利潤的12.3%。

　　存貨激增的后果，除了計提減值這一負面因素外，還包括新開(kāi)工率下降導致預售款項縮水。光大證券最近的《華南房地產(chǎn)市場(chǎng)調研》顯示，萬(wàn)科、保利、金地和招商四大地產(chǎn)商的新開(kāi)工指標將繼續縮減。

　　一般而言，衡量房地產(chǎn)公司未來(lái)1-2年內業(yè)績(jì)可靠性的指標為“當期預收賬款與營(yíng)業(yè)收入合計值”，房地產(chǎn)行業(yè)該合計值增幅出現大幅下降，預示未來(lái)房地產(chǎn)板塊業(yè)績(jì)增長(cháng)將大幅放緩。存貨激增的后果，將導致開(kāi)發(fā)商全面收縮戰略，減少新開(kāi)工面積和施工面積，使得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和盈利能力出現快速下滑。

　　“去庫存化”還需價(jià)格杠桿

　　“去庫存化”的關(guān)鍵則是降低購房成本，而高庫存也必然對高房?jì)r(jià)施壓。目前，新的刺激政策已經(jīng)十分有限，高庫存能否軟著(zhù)陸，也主要決定于價(jià)格。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交量經(jīng)過(guò)去年11-12月份的回暖，以及1月份的淡季低迷后，今年2月份成交量再度出現了環(huán)比和同比的強勁反彈。龔方雄認為，“市場(chǎng)的反彈，是房?jì)r(jià)回落的結果�！彼�同時(shí)指出，目前中國房地產(chǎn)庫存全球最高，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格會(huì )繼續下跌，還須警惕出現“價(jià)量齊跌”的風(fēng)險。

　　而高盛2月25日發(fā)布的報告也指出，“國內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商認為至少在下半年前，國內樓市還很難看到復蘇；近期房地產(chǎn)交易量的上升也不證明市場(chǎng)已經(jīng)見(jiàn)底，穩固的房地產(chǎn)市場(chǎng)依然遙不可及”。

　　作為“大宗商品”，房?jì)r(jià)下跌趨勢一旦形成，短期內不會(huì )立即扭轉。統計顯示，2009年1月，70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比下降0.9%，跌幅比去年12月擴大0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是自2005年7月全國房?jì)r(jià)統計對象調整以來(lái)連續兩個(gè)月同比下跌；環(huán)比下降0.2%，是連續6個(gè)月環(huán)比下跌。

　　萬(wàn)科董事會(huì )主席王石此前在接受媒體采訪(fǎng)時(shí)表示，金融危機對中國實(shí)體經(jīng)濟影響剛開(kāi)始，去年12月以來(lái)的樓市成交量有所放大，這僅僅是房產(chǎn)剛性需求的釋放，反彈并不代表反轉。而去庫存化是個(gè)漫長(cháng)而痛苦的過(guò)程。不過(guò)不同地區，調整程度也不同。因為珠三角地區前期調整幅度過(guò)大，今年的調整會(huì )趨于緩和；北京與長(cháng)三角調整的大幕才剛剛拉開(kāi)。

　　對于存貨周期何時(shí)見(jiàn)頂，中銀國際分析，由于政策刺激下銷(xiāo)售回暖和年初新開(kāi)盤(pán)面積銳減的影響，主要城市累積可售庫存從2008年12月末開(kāi)始連續8周下降，存貨消化壓力有所緩解，但由于今年預期供應壓力較大，目前不能明確庫存拐點(diǎn)已經(jīng)出現，依然維持庫存高點(diǎn)在年中或下半年才能出現的判斷。

　　在經(jīng)歷了2007年“躍進(jìn)式”投資和2008年“衰退型”調整后，房地產(chǎn)業(yè)2009年迎來(lái)“高�；�”庫存累積。而從企業(yè)層面看，存貨遠大于空置面積。因此，“去庫存化”已成為中央和地方“擴張性”地產(chǎn)調控政策的主要取向。