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　　樓市“小陽(yáng)春” 泡沫難擠盡

　　本來(lái)，包括地產(chǎn)商在內的人都在預測，2009年的房?jì)r(jià)將駛入普降軌道，他們都做好了準備。

　　然而，春節以來(lái)蔓延全國的“小陽(yáng)春”，讓人犯起了迷糊：怎么突然冒出這么多人買(mǎi)房？市場(chǎng)回暖了？?jì)r(jià)格降到位了？

　　在北京，部分低價(jià)樓盤(pán)順勢出擊，趁機小漲了一把。

　　自2007年11月步入“拐點(diǎn)”以來(lái)，樓市似乎染上了“思維紊亂癥”，忽而滯漲，忽而“回暖”，房?jì)r(jià)像個(gè)“小腳老太太”，一步一挪，期間還不時(shí)傳來(lái)諸如“救樓市就是救中國經(jīng)濟”、“房?jì)r(jià)下跌，經(jīng)濟崩潰”的雜音，令普通購房者的心，一上一下。

　　但政府始終堅定不移地推進(jìn)樓市調整，不管是2007年年底的24號文，還是去年年底的十項措施，都在貫徹住房從“市場(chǎng)化到民生化”的思路。從近日住房和城鄉建設部部長(cháng)姜偉新“房?jì)r(jià)必須調整”、銀監會(huì )主席劉明康“嚴格執行二套房貸”的表態(tài)來(lái)看，目前樓市短暫的成交量反彈，并不能改變這一趨勢。

　　事實(shí)上，“小陽(yáng)春”只是被壓抑了一年多的剛性需求的釋放，因為高價(jià)房銷(xiāo)售依然乏力，泡沫依然存在。

　　泡沫的存在，已經(jīng)打亂了投資與消費的節奏———摩根大通預測，如今內地樓市的存量需24個(gè)月才能消化完。作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，當房地產(chǎn)不能再進(jìn)行后續投資時(shí)，它就已暗含風(fēng)險。

　　因此，今年樓市的重任，仍是去泡沫化、去存貨化。最終，住房將回歸它的本原———居住的價(jià)值，而非熱錢(qián)套利的工具。

　　廉租房、限價(jià)房等保障房的強勢推出，也將推動(dòng)這一過(guò)程。多層次住房供應體系的初步建立，讓人們有望在北京、上海、深圳這樣的大城市，不再為一套房子而背上一生的債。

　　安居，才能樂(lè )業(yè)。我們期待，我們對房?jì)r(jià)的關(guān)注盡快消失，因為，那是它正�；�的標志。（記者 張曉玲）

　　姓名　鄒濤

　　準考證號　200903050809

　　身份：深圳市民。2006年4月-2008年7月，發(fā)起“三年不買(mǎi)房行動(dòng)”；2008年8月-2008年12月，發(fā)起中國首個(gè)“萬(wàn)人購房團”。

　　2009年樓市走勢展望測試題

　　客觀(guān)題(共9題 每題5分)

　　1、你認為今年房?jì)r(jià)是否還會(huì )下跌？

　　A.會(huì )，還要跌15%-30% B.會(huì )，但不會(huì )跌太多

　　C.不會(huì ) D.以上都不是

　　【選A 姜部長(cháng)都說(shuō)了，目前房?jì)r(jià)依舊超過(guò)購買(mǎi)力！泡沫還是客觀(guān)存在，所以整體趨勢一定是向下的�！�

　　2、你認為地方政府的各種救市政策，如政府購買(mǎi)商品房作保障性住房、購房退稅、購房落戶(hù)等等，能否提振樓市？

　　A.將使目前房?jì)r(jià)繼續維持 B.有一定刺激作用，但不能促使樓市全面回暖

　　C.基本不起作用 D.以上都不是

　　【選C 這是一種殺雞取卵的短視行為，拯救不了高房?jì)r(jià)�！�

　　3、對于目前爭議最大的二套房貸政策，你認為應不應該放開(kāi)？

　　A.可以考慮部分放開(kāi)，如夫妻只有一套小一居的情況 B.不應該放開(kāi)，如放開(kāi)將使炒房死灰復燃

　　C.應該放開(kāi)，放開(kāi)有利于刺激住房消費 D.以上都不是

　　【選B 堅決反對，買(mǎi)二套、三套房的人至少要付50%以上首付，或者干脆全款才行�！�

　　4、保障性住房的大量入市，會(huì )對商品房市場(chǎng)有何影響？

　　A.會(huì )促使商品房?jì)r(jià)格下跌 B.不會(huì )有什么影響

　　C.有一定影響 D.以上都不是

　　【選A 保障性住房入市會(huì )使目前商品房房?jì)r(jià)合理回歸，真正實(shí)現社會(huì )和諧�！�

　　5、在國際金融危機和經(jīng)濟衰退背景下，你認為樓市見(jiàn)底什么時(shí)候會(huì )顯現？

　　A.至少一年以后 B.三年之內

　　C.今年年底之前 D.以上都不是

　　【選A 2010年上半年遭業(yè)主斷供的房產(chǎn)拍賣(mài)等，會(huì )集中顯現�！�

　　6、樓市復蘇的標志是什么？

　　A.日均成交量上升 B.地產(chǎn)商放棄暴利，整體房?jì)r(jià)回歸至2005年水平

　　C.大型地產(chǎn)商出清存貨，開(kāi)打價(jià)格戰 D.以上都不是

　　【選C 此外，一個(gè)最實(shí)用的指標是，你的房屋租金和月供是否差不多�！�

　　7、你認同潘石屹所說(shuō)樓市流通環(huán)節需要松綁嗎？

　　A.完全認同 B.不認同

　　C.部分認同，尤其是二手房交易環(huán)節 D.以上都不是

　　【選B 在流通環(huán)節進(jìn)行限制是必要的。但我也呼吁，政府對二手房交易環(huán)節再進(jìn)行稅費讓利，以及手續簡(jiǎn)化�！�

　　8、在樓市下行時(shí)刻，會(huì )不會(huì )促使一些長(cháng)期性政策如物業(yè)稅、《住宅法》等出臺？

　　A.會(huì )，物業(yè)稅、《住宅法》勢在必行 B.目前還很困難

　　C.不會(huì ) D.以上都不是

　　【選A 允許個(gè)別人占有多套房子，并且不承擔更多的費用是社會(huì )資源分配的不公。物業(yè)稅施行的條件已很成熟�！�

　　9、你個(gè)人打算什么時(shí)候買(mǎi)房？

　　A.今年下半年 B.一年后

　　C.三年內 D.以上都不是

　　【選A 我會(huì )履行我此前三年后再買(mǎi)房的承諾，下半年如果深圳新房還是現在的水平，我會(huì )考慮買(mǎi)個(gè)配套成熟的二手房�！�

　　論述題

　　新聞背景：近一年以來(lái)，全國樓市低迷，北京出現了部分開(kāi)發(fā)商在資金壓力下降價(jià)拋售樓盤(pán)的情況。人們開(kāi)始懷疑，北京樓價(jià)會(huì )不會(huì )繼續“向下拐”？

　　● 北京房?jì)r(jià)何時(shí)真正探底？ ● 如何看待“二套房貸放開(kāi)”？ ● 大量存量房該如何消化？

　　參考答案　A

　　房?jì)r(jià)半年后難見(jiàn)底

　　答題人 潘石屹

　　SOHO中國董事長(cháng)

　　潘石屹：對北京樓市短期內的走勢并不看好，受存量房和保障房雙重壓力，半年后北京樓市也難見(jiàn)底。樓市恢復信心最重要的標志不是價(jià)格，而是成交量。今年中國的房地產(chǎn)和北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍會(huì )比較低迷。北京的住宅價(jià)格，在五環(huán)外，受保障房大量積壓、房地產(chǎn)商資金鏈條緊張等因素的影響，下降的壓力很大。一批在過(guò)去幾年犯了錯誤的房地產(chǎn)商的倒閉、兼并和重組是“見(jiàn)底”的標志。

　　潘石屹表示，若只是簡(jiǎn)單地限制第二套住房，又出臺政策要放開(kāi)改善性住房，這兩個(gè)政策就是一組矛盾。其實(shí)這些政策只要政府各部門(mén)互相協(xié)調好，就會(huì )很快解決。

　　潘石屹稱(chēng)，存量房的出現，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)目前生產(chǎn)過(guò)剩，是房地產(chǎn)流通環(huán)節出了問(wèn)題。政府部門(mén)應把房地產(chǎn)銷(xiāo)售和出租流通環(huán)節的稅費降下來(lái)，并且為二手房的銷(xiāo)售和出租搭建一個(gè)公開(kāi)、透明的平臺，避免消費者在此過(guò)程中上當受騙。在房地產(chǎn)市場(chǎng)中，需求若沒(méi)有啟動(dòng)起來(lái)，只是簡(jiǎn)單地給房地產(chǎn)行業(yè)注入資金，將會(huì )形成惡性循環(huán)。

　　參考答案　B

　　放開(kāi)是大勢所趨

　　答題人 郭松海

　　全國政協(xié)委員

　　郭松海：中國部分城市尤其是北京，房?jì)r(jià)何時(shí)止跌，目前還無(wú)法預料，對于樓市的探底很難做出預判。雖然目前全球多個(gè)國家都出手穩定經(jīng)濟，但經(jīng)濟形勢仍未扭轉，世界性的經(jīng)濟危機也波及到國內的經(jīng)濟環(huán)境。受其影響，有購買(mǎi)需求的人群收入預期減少，開(kāi)始放緩購房需求。

　　郭松海表示，二套房貸可以放開(kāi)，尤其是近期改善性需求購買(mǎi)增加，也是大勢所趨。目前樓市偏冷，且國內投資渠道狹窄，放開(kāi)二套房貸可以促進(jìn)改善性的升級置業(yè)，同時(shí)也可以拉大內需。不要因為購買(mǎi)二次以上住房有投資或投機行為，就一刀切地緊縮第二次以上購買(mǎi)。此外，如果政府可以開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅，對于以投資性購買(mǎi)的二套房也是一種約束。當然，放開(kāi)的僅僅是第二套住宅購買(mǎi)，如果第三套的話(huà)則仍應以緊縮為主。

　　郭松海稱(chēng)，目前存量房源巨大，政府部門(mén)要充分發(fā)揮宏觀(guān)調控的作用，主動(dòng)用稅收杠桿，采取開(kāi)征不動(dòng)產(chǎn)閑置稅的措施，打破部分開(kāi)發(fā)商待價(jià)而沽的夢(mèng)想，迫其降價(jià)促銷(xiāo)。

　　參考答案　C

　　降價(jià)是唯一出路

　　答題人 于凌罡

　　北京合作建房發(fā)起人

　　于凌罡：北京房?jì)r(jià)目前正在下降過(guò)程中，談探底有些為時(shí)尚早。他認為，北京的住宅平均價(jià)格將理性回落到每平米約7500元/平米(平均樓面地價(jià)約4500元+每平米3000元的建房?jì)r(jià))，五環(huán)內住宅平均價(jià)格則大約是8600元/平米(平均樓面地價(jià)是5593元每平米+每平米3000元的建房?jì)r(jià))，這樣的價(jià)格是比較靠譜的價(jià)格。

　　于凌罡表示，沒(méi)有必要放開(kāi)�！岸�套房貸”的初衷是抑制投資及投機性購房。放開(kāi)二套房貸后，投資性購買(mǎi)不可避免會(huì )沖進(jìn)來(lái)。目前業(yè)內呼吁解禁二套房貸，主要目的是以此來(lái)刺激樓市，促進(jìn)銷(xiāo)售量。這和部分地方政府之前出臺的購房入戶(hù)等政策是一個(gè)模式，如果房?jì)r(jià)居高不下，通過(guò)這些方式來(lái)刺激樓市，解決不了本質(zhì)問(wèn)題。沒(méi)有真正的實(shí)惠，購房者是不會(huì )輕易出手的。

　　于凌罡稱(chēng)，存量房的出現不可避免，這是北京房?jì)r(jià)居高不下的集中表現。眼下沒(méi)有太好的辦法來(lái)解決存量房問(wèn)題。主動(dòng)權在開(kāi)發(fā)商手里，如果開(kāi)發(fā)商想消化存量房，那就降價(jià)銷(xiāo)售好了，這是目前唯一也是最好的辦法。

　　- 案例

　　看遍城中房還是買(mǎi)虧了

　　“我們的房子跌了�！蓖鯁丛陔娫�(huà)那頭苦笑著(zhù)說(shuō)。

　　王喆，30歲，供職于一家證券機構。王喆和妻子來(lái)京工作快6年了，去年10月，兩人在北五環(huán)北苑家園買(mǎi)了一套二手房———90平米兩居，終于“在北京有了一套自己的房子”。沒(méi)想入住僅兩月，這套房的單價(jià)就跌了1000元左右。

　　“慶幸沒(méi)在高位時(shí)買(mǎi)房”

　　“總算沒(méi)在房?jì)r(jià)最高的時(shí)候進(jìn)入�！蓖鯁凑f(shuō)，2007年至2008年上半年那段時(shí)間，一有空他就在京城各處奔波，尋找自己買(mǎi)得起的房子。

　　“手頭只有20萬(wàn)，只能買(mǎi)總價(jià)80萬(wàn)的房子�！蓖鯁纯催^(guò)很多二手房，不是太貴，就是太差。王喆的購房計劃被迫擱置。

　　“2007年9月，二套房貸首付和利率提高等新政出臺后，樓市似乎被抑制住了�！蓖鯁凑f(shuō)，到了2008年年初，深圳、廣州等地傳來(lái)房?jì)r(jià)下跌的消息。這時(shí)，王喆看中了一套房山的房子，每平米5000多元，沒(méi)想到卻和遠在山西老家的母親產(chǎn)生了分歧。母親認為，房山太遠，交通又不方便，也沒(méi)什么配套設施。但王喆覺(jué)得，自己看房子已經(jīng)看得太累了，就想差不多錢(qián)夠了，買(mǎi)一套得了。為此，一家人鬧得很不愉快。

　　“那時(shí)候就是為買(mǎi)房而買(mǎi)房，就是為了給爸媽交差�！蓖鯁椿貞�，當時(shí)正籌備婚禮，房子的事女友父母也催得緊，而自己已經(jīng)很疲了。

　　“已經(jīng)買(mǎi)了后悔也沒(méi)用”

　　去年10月，王喆去北苑家園附近辦事，感覺(jué)這個(gè)社區不錯，有地鐵10號線(xiàn)，遂給中介留了電話(huà)。

　　房東人不錯，又著(zhù)急用錢(qián)，給了他們一個(gè)便宜的價(jià)格，10500元/平米，當時(shí)同類(lèi)的房子要11000元/平米以上。

　　兩個(gè)月后，房子就掉價(jià)了。附近的新樓盤(pán)紛紛推出團購和特價(jià)，最低到了8000元以下。

　　到了年底，國務(wù)院推出十項措施，鼓勵自住型購房，以及地產(chǎn)商以合理價(jià)格促進(jìn)銷(xiāo)售，北京亦出臺了購房?jì)?yōu)惠政策。不過(guò)王喆說(shuō)，后悔也沒(méi)用，反正已經(jīng)買(mǎi)了，自己住，就認了。（記者 張曉玲）