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　　存量普通商品房大量積壓

　　保障性住房沖擊市場(chǎng)

　　高價(jià)拿地項目大量入市

　　商業(yè)項目集中轉為住宅銷(xiāo)售

　　步履蹣跚中，北京樓市步入2009年。隨著(zhù)春節前京15條等系列扶植房地產(chǎn)市場(chǎng)的新政相繼出臺，以及眾多開(kāi)發(fā)商眼下或主動(dòng)或被動(dòng)的深度降價(jià)，市場(chǎng)的活躍程度正在有所恢復，而伴隨全國兩會(huì )的召開(kāi)，以及“房地產(chǎn)即將出臺中長(cháng)期整體規劃”的傳聞，讓郁悶已久的市場(chǎng)各方，自然而然對接下來(lái)的樓市走勢賦予更多期待。在這樣的時(shí)刻，北京青年報《廣廈時(shí)代》通過(guò)對目前北京整體市場(chǎng)狀態(tài)及存量商品房市場(chǎng)的采訪(fǎng)調研，從中遴選出四大疑問(wèn)，這些“疑難雜癥”的妥善解決，或許將對2009年北京樓市乃至今后幾年的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展，產(chǎn)生重要而深遠的影響……

　　疑問(wèn)一：統計顯示，目前全市商品住宅存量約14.3萬(wàn)套，可售面積接近1900萬(wàn)平方米，大批存量房對今年的市場(chǎng)會(huì )產(chǎn)生怎樣的影響？2009年是否有可能進(jìn)一步積壓？

　　判斷： 2009年有可能成為地產(chǎn)存量消化年

　　“北京市場(chǎng)上現有商品住宅存量約1900萬(wàn)平方米，而2008年北京全年實(shí)際成交普通商品住宅面積大約是1200萬(wàn)平方米不到10萬(wàn)套�，F有存量如果按2008年的銷(xiāo)售成績(jì)計算，足夠賣(mài)1年半以上，在2009年到現在市場(chǎng)走勢依舊不明朗、銷(xiāo)售滯澀的情況下，隨著(zhù)大批取證新建住宅的滾動(dòng)入市，這一積壓狀況很有可能進(jìn)一部加劇�！眮喓罊C構副總經(jīng)理王英男表示。

　　北京易居房地產(chǎn)研究所副所長(cháng)牟增彬指出,2008年前10個(gè)月京城樓市不但交易量同比跌幅巨大，而且還出現了明顯的供大于求現象。這就造成了存量的大量積壓，事實(shí)上供大于求成了去年京城樓市的顯著(zhù)特征。隨著(zhù)今年新開(kāi)工建設項目的明顯減少，2009年有可能成為名副其實(shí)的存量消化年。

　　存量房的大量積壓，是否真的給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)了巨大壓力呢？在多方采訪(fǎng)中，不少開(kāi)發(fā)商的確表示了對此問(wèn)題的擔憂(yōu)，但是總體看來(lái)和存量積壓相比，交易量持續低迷才是他們更擔心的問(wèn)題。北京石開(kāi)地產(chǎn)總經(jīng)理王志剛在接受采訪(fǎng)時(shí)表示，正因為樓市處于目前的整體低迷期，因此存量積壓的問(wèn)題才會(huì )在眼下被放大，從2006、2007年來(lái)看，市場(chǎng)好的時(shí)候每年的樓市交易量都在一二十萬(wàn)套約2000萬(wàn)平方米上下，歷年都有上千萬(wàn)的存量滾入下一年并逐漸消化�！俺山坏兔詭�來(lái)的市場(chǎng)消化不良才導致了目前存量房源的不斷增加，事實(shí)上只要價(jià)格合理，疏導得力，房?jì)r(jià)降到買(mǎi)房人能夠接受的程度，積壓房源一樣可以較快出手�！蓖踔緞傉f(shuō)。

　　百達行投資顧問(wèn)中心總監張艷認為，面對不確定的宏觀(guān)經(jīng)濟走勢，2009年大部分開(kāi)發(fā)企業(yè)在項目開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì )采取“能拖即拖，不能拖則控制入市規�！钡牟呗�，新增供應量也會(huì )因此而有所降低。而存量房憑借售價(jià)這一核心優(yōu)勢，成交量將有所放大，存量房的積壓情況也會(huì )有所好轉。政府已經(jīng)表示將鼓勵地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將一部分滯銷(xiāo)的商品房用作租賃住房，參與其中者給予一定的財政補貼。這也為大量滯銷(xiāo)的樓盤(pán)項目指明一條出路，引導開(kāi)發(fā)商靈活變通地適應市場(chǎng)變化、應對經(jīng)濟危機。

　　“從某種意義上講，目前還是有不少在售項目的價(jià)格居高不下，這和當初高價(jià)拿地開(kāi)發(fā)成本高，或者銷(xiāo)售已超過(guò)70%以上，前期贏(yíng)利足夠支撐后期維持成本緊密關(guān)聯(lián)，這些項目在目前存量房市場(chǎng)上為數不少，一旦價(jià)格體系全線(xiàn)下調喚醒市場(chǎng)需求，市場(chǎng)供求關(guān)系的轉變讓存量房迅速消化并非難事�！兵櫪�偉業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司營(yíng)銷(xiāo)總監常世芳表示。

　　疑問(wèn)二：保障性住房沖擊市場(chǎng)讓開(kāi)發(fā)商日子更難過(guò)？

　　判斷： 普通商品房和兩限房?jì)r(jià)格相近時(shí)保障房將優(yōu)勢不在

　　2009年北京市全年將新開(kāi)工保障性住房650萬(wàn)平方米，“京15條”中該條政策首當其沖，一時(shí)間讓開(kāi)發(fā)商們議論紛紛，而SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹日前在2009第九屆中國房地產(chǎn)發(fā)展年會(huì )上表示，“保障性住房在目前的市場(chǎng)狀況下不宜過(guò)量，如果按照套均65平方米算，保障性住房也得有10萬(wàn)套，這個(gè)數字相當驚人�！迸耸�屹認為，在目前市場(chǎng)狀況下，今年新面市和新開(kāi)工保障性住房面積對普通商品房市場(chǎng)無(wú)疑產(chǎn)生巨大沖擊，必然分流更多買(mǎi)房人，加劇市場(chǎng)危機。

　　多位專(zhuān)家在接受采訪(fǎng)時(shí)均表示了這樣的擔憂(yōu)，保障性住房的核心優(yōu)勢便是價(jià)格低廉，這必然會(huì )吸引相當部分符合條件的購房人購買(mǎi)保障性住房，但是目前市場(chǎng)能否讓這么大量的保障性住房迅速消化，恐怕要打上個(gè)大大的問(wèn)號。同時(shí)，郊區低端項目的開(kāi)發(fā)商日子將更加難過(guò)，這一局面在目前市場(chǎng)上已經(jīng)表現出來(lái)，而受到多方擠壓的普通商品住宅一旦價(jià)格體系坍塌，在將來(lái)出現普通商品房和兩限房同價(jià)競爭也不無(wú)可能，倘若出現這樣的狀況，那以滿(mǎn)足基本居住需求為主的保障性住房在品質(zhì)、地段和綜合配套的“PK”上必然和普通商品房難以匹敵，銷(xiāo)售遇冷可以預見(jiàn)，那么花如此大投入的保障性住房建設又將會(huì )面臨怎樣的局面？

　　“目前看來(lái)，保障性住房和普通商品房的開(kāi)發(fā)比例仍然值得商榷，有必要進(jìn)一步修正和協(xié)調�！痹�首規委副總建筑師、建設部住宅產(chǎn)業(yè)化專(zhuān)家組專(zhuān)家謝遠驥建議，在目前普通商品住宅存量很大的情況下，政府可以采取更多變通措施對住宅市場(chǎng)進(jìn)行疏導，比如通過(guò)財政補貼或收購等方式，將普通商品住宅的閑置量轉化成保障性住房進(jìn)行銷(xiāo)售，避免負荷加大，同時(shí)盤(pán)活現有資源，不少開(kāi)發(fā)商對此建議也表示了贊同。

　　疑問(wèn)三：高價(jià)拿地項目2009年大量入市，開(kāi)發(fā)成本高是否將導致房?jì)r(jià)難降？

　　判斷： 開(kāi)發(fā)商為保生存“面粉貴過(guò)面包”不再是玩笑

　　2006、2007年樓市的瘋狂至今讓人印象深刻，和眼下的蕭條相比更讓開(kāi)發(fā)商“恍如隔世�！碑敃r(shí)頻頻以創(chuàng )記錄的高價(jià)拿地的開(kāi)發(fā)商們如今真正體會(huì )到了有苦難言的尷尬。而這些“高價(jià)地”、“區域地王”經(jīng)歷了一年多的前期開(kāi)發(fā)，在2009年紛紛到了入市的時(shí)候，高額的開(kāi)發(fā)成本成為橫亙在房?jì)r(jià)前一條不可逾越的“鴻溝”，降價(jià)？這些項目的價(jià)能降得下來(lái)嗎？

　　曾經(jīng)不計成本瘋狂“囤地”擴張的大開(kāi)發(fā)商們感受應該最深，據了解，遠洋地產(chǎn)今年在北京將推出別墅遠洋·LAVIE和遠洋北七家未命名的兩個(gè)項目；龍湖地產(chǎn)北京公司今年計劃新開(kāi)兩個(gè)項目；合生地產(chǎn)將推出4個(gè)新盤(pán)，位于朝陽(yáng)區的合生·霄云路8號、通州區的合生·濱江國際公寓及合生·世界村，而朝陽(yáng)區望京的合生·麒麟社已經(jīng)推出。不少大開(kāi)發(fā)商在今年都有新項目開(kāi)發(fā)的“硬指標”，價(jià)格制定成為這些項目最為難的現實(shí)問(wèn)題。

　　“不降價(jià)吧，顯然是賣(mài)不動(dòng)�？山祪r(jià)吧，要是和周邊的競爭項目同一價(jià)位，粗略算算連成本都背不過(guò)來(lái)�！蹦炒笃放崎_(kāi)發(fā)商私下無(wú)奈表示，大企業(yè)的運營(yíng)成本和綜合考量更為麻煩，上市企業(yè)還得過(guò)股民這一關(guān)，銷(xiāo)售業(yè)績(jì)直接決定其在資本市場(chǎng)上的榮辱興衰�！皩�(shí)在沒(méi)有辦法的話(huà)，賠本也得賣(mài)，這么大的企業(yè)需要順暢的資金流支撐�！�

　　據了解，目前北京市場(chǎng)上已經(jīng)出現了“面粉貴過(guò)面包”的狀況，毗鄰清華大學(xué)的龍湖·唐寧ONE當年的拿地成本就在12000元/平方米左右，累算其高端公寓的品質(zhì)和建筑成本，目前在售部分產(chǎn)品18000元/平方米左右的價(jià)格實(shí)際上已經(jīng)“虧本”。而位于南三環(huán)東鐵營(yíng)的“鶴巢居”在2007年初以高出起價(jià)兩倍的價(jià)格成交，該迷你地王建筑面積僅4750平方米，卻拍出3205萬(wàn)的驚人價(jià)格，合樓面價(jià)就在7000元/平方米以上，當時(shí)業(yè)界預測該項目至少要賣(mài)到9000元/平方米以上才基本不虧，如今該項目的單體樓即將開(kāi)盤(pán)價(jià)格在18000元/平方米，為L(cháng)OFT復式戶(hù)型，買(mǎi)一層送一層，也就是說(shuō)單層9000多元/平方米的價(jià)格將將夠本。萬(wàn)科2007年以17億拿下的建面約15萬(wàn)平方米的西大望路17號今年也已經(jīng)蓄勢待發(fā)，但其高于萬(wàn)元/平方米的樓面成本及周邊項目的大幅降價(jià)，讓萬(wàn)科在價(jià)格制訂上左右為難，業(yè)界預測，萬(wàn)科為執行其全國戰略，在這一項目上也很可能采取超出想象的低價(jià)入市策略。

　　疑問(wèn)四：全市商品房總可售面積4184.6萬(wàn)平方米的存量中，有2300萬(wàn)體量為非住宅，其中商業(yè)面積占據了絕對比重，非住宅部分如此大的存量將是否比住宅更難以消化，其出路何在？

　　判斷： 商業(yè)項目改住宅加劇住宅市場(chǎng)競爭

　　“商品房可售面積中的非住宅部分，主要包括商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓以及部分可銷(xiāo)售的車(chē)位面積。從去年以來(lái)，北京市場(chǎng)上以商業(yè)為主的非住宅部分閑置狀態(tài)就呈現出越來(lái)越嚴重的趨勢，而不少開(kāi)發(fā)商也看到了這部分開(kāi)發(fā)結構失衡的問(wèn)題，從2008年開(kāi)始，就有不少項目將其非住宅部分的面積改為住宅進(jìn)行銷(xiāo)售。2009年，這種情況有可能更為嚴重�！钡谝惶�平戴維斯項目策劃部總經(jīng)理徐偉成表達了這樣的觀(guān)點(diǎn)。

　　據不完全統計，目前北京在售的非住宅立項項目多達數十個(gè)，絕大部分均以商業(yè)、寫(xiě)字樓、酒店立項，后改做住宅并以低于區域同檔次產(chǎn)品不少的價(jià)格銷(xiāo)售，不少項目此類(lèi)產(chǎn)品的銷(xiāo)售形勢還相當不錯�！坝捎谇皫啄觊_(kāi)發(fā)過(guò)剩，目前北京市場(chǎng)商業(yè)面積大量閑置，而2009年尚有數百萬(wàn)平方米的待開(kāi)發(fā)商業(yè)面積入市，除部分在核心城區外，大多數都位于四環(huán)甚至五環(huán)外區域，這些商業(yè)項目今后的發(fā)展前景，在如今恐怕要打上個(gè)大大的問(wèn)號。開(kāi)發(fā)商把商業(yè)項目改為住宅推向市場(chǎng)，主要出于以下幾種考慮，首先和純商業(yè)相比較，住宅的購買(mǎi)需求更剛性，覆蓋面更廣；其次，將非住宅改為住宅，其內部結構的改造相對便捷，成本低也便于區隔，一般都是做成小戶(hù)型，面積少低總價(jià)能快速脫手；再次也是更重要的一點(diǎn)，與普通住宅首付30%相比，將商業(yè)立項改為住宅主要是考慮‘購買(mǎi)第一套商業(yè)立項的項目需要首付50%’的政策，變現速度更快一些。在目前開(kāi)發(fā)商資金流普遍緊張的情況下，這的確可以在一定程度上解燃眉之急�！敝x遠驥指出。

　　“最近我們也已經(jīng)和開(kāi)發(fā)商合作，將東五環(huán)附近某爛尾的商業(yè)項目重裝為精裝修酒店公寓上市，價(jià)格將不高于7000元/平方米�！蹦持�名代理機構負責人私下透露，而這一價(jià)格比周邊的在售住宅項目普遍低了2000元/平方米以上。事實(shí)證明，占據了不少“優(yōu)勢”的非住宅項目去年以來(lái)在市場(chǎng)上的消化程度相當高，東四環(huán)某項目將兩棟公建立項的寫(xiě)字樓約700套改為酒店式公寓以8000元/平方米左右的區域最低價(jià)推向市場(chǎng)，短短時(shí)間內被搶購一空。朝陽(yáng)北路某項目40年產(chǎn)權的精裝修LOFT也是來(lái)自商業(yè)改造，頗受追捧。住宅賣(mài)不動(dòng)的情況下，商業(yè)改住宅低價(jià)賣(mài)，已經(jīng)成為不少項目的應變法則，凡此種種，不一而足。

　　然而，不明此中玄機的買(mǎi)房人在購買(mǎi)此類(lèi)產(chǎn)品之后，將面臨著(zhù)一系列麻煩：商業(yè)項目由于規劃限制，空間結構難以改動(dòng)，基本都是大開(kāi)間設計或在層高不達標的情況下硬隔成偽“LOFT”，居住功能性和舒適性大打折扣；同時(shí)沒(méi)有天然氣管道，下水結構也和普宅相差甚遠，住戶(hù)正常生活配套失去基本保障；而在生活成本方面，由于水電均為商用，物業(yè)費也高得嚇人，無(wú)形中又大大增加了生活負擔。對房地產(chǎn)市場(chǎng)整體而言，商業(yè)項目大量流入住宅市場(chǎng)，進(jìn)一步加重了普通住宅銷(xiāo)售的負擔，長(cháng)此下去將成為“惡性循環(huán)”。

　　采訪(fǎng)中多位專(zhuān)家表達了這樣的觀(guān)點(diǎn)，商業(yè)項目改為住宅銷(xiāo)售對普通住宅市場(chǎng)的擠壓確實(shí)讓人頭疼，而這也是這些年來(lái)商業(yè)項目不斷上馬，產(chǎn)業(yè)結構比例失衡帶來(lái)的后果。因此在2009年，針對房地產(chǎn)市場(chǎng)整體規劃的調整十分必要，住宅和非住宅在整個(gè)項目乃至整個(gè)區域內的比例都應該進(jìn)一步明確細分，在產(chǎn)品規劃更改的審批上必須更加嚴格，從政府到開(kāi)發(fā)商也應當共同對非住宅消化進(jìn)行疏導，避免因盲目和短視進(jìn)一步加重住宅市場(chǎng)的負擔。