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　　“房?jì)r(jià)大漲制約了低收入家庭的購房需求，不利于和諧穩定；房?jì)r(jià)驟然大跌也會(huì )帶來(lái)消費不振、經(jīng)濟低迷等問(wèn)題�！比珖�政協(xié)委員、恒大地產(chǎn)集團董事局主席許家印教授建議，建立嚴格的“控制地價(jià)、控制稅費、控制利潤”的措施，使房?jì)r(jià)下降到穩定合理的價(jià)位，從而保持房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定、健康發(fā)展。據悉，中國房地產(chǎn)十強企業(yè)恒大地產(chǎn)進(jìn)駐長(cháng)沙以來(lái)，給長(cháng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)增添了一股活力。今年1月1日，恒大華府開(kāi)盤(pán)當日攬金2.34億元，近期恒大御景、恒大名都將開(kāi)盤(pán)。

　　背 景

　　住房成最大民生問(wèn)題之一

　　房地產(chǎn)特別是住房作為生活必需品，是民生保障的重要內容，讓中低收入家庭買(mǎi)得起房可以說(shuō)是最大的民生問(wèn)題之一。然而，一些地方過(guò)高的房?jì)r(jià)把眾多普通居民推到了商品房市場(chǎng)之外，購房者也背負沉重的經(jīng)濟壓力，生活質(zhì)量受到嚴重影響。

　　截至去年底，我國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款規模1.39萬(wàn)億元，個(gè)人貸款規模3.34萬(wàn)億元，兩者合計約占銀行貸款總額16.23萬(wàn)億元中的30%。這意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)的穩定健康發(fā)展，對經(jīng)濟全局十分重要。房地產(chǎn)業(yè)已形成從開(kāi)發(fā)、交易、中介到物管的整條產(chǎn)業(yè)鏈，與房地產(chǎn)業(yè)直接相關(guān)的如金融、鋼材、水泥等其他行業(yè)逾50個(gè)，房地產(chǎn)需求的提升還伴隨著(zhù)家電、建材、運輸等行業(yè)需求的提升。因此，保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩定健康繁榮，有利于其他行業(yè)乃至經(jīng)濟全局。

　　分 析

　　房?jì)r(jià)形成有三大關(guān)鍵因素

　　“要采取措施防止房?jì)r(jià)大起大落和維護房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定健康，首先要厘清房?jì)r(jià)的五大主要構成要素�！痹S家印介紹，第一項是工程建設及配套成本，第二項是財務(wù)、銷(xiāo)售及管理費用，第三項是土地成本，第四項是各類(lèi)稅費，第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，前面兩項體現企業(yè)在確保質(zhì)量的前提下如何控制成本、反映企業(yè)競爭力，往往無(wú)太大變化。后面三項才是真正影響房?jì)r(jià)的因素。

　　“一旦政府嚴控地價(jià)、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區間并保持政策的長(cháng)期性和持續性，房?jì)r(jià)就會(huì )下降。下降至一定價(jià)位房?jì)r(jià)就會(huì )長(cháng)期保持穩定，市場(chǎng)也將長(cháng)期穩定健康發(fā)展�！痹S家印說(shuō)。

　　建 議

　　采取“三控”措施降房?jì)r(jià)

　　許家印建議，采取嚴格的“三控”措施，即“控制地價(jià)、控制稅費、控制利潤”，使房?jì)r(jià)下降到穩定合理的價(jià)位。目前，我國各城市土地成本占房?jì)r(jià)的平均比已達30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉嫁至房?jì)r(jià)，從而推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲�！胺�?jì)r(jià)上漲過(guò)快同樣不利于地方經(jīng)濟的長(cháng)遠健康發(fā)展�！痹S家印說(shuō)，“建議國家完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費。這將有利于降低房?jì)r(jià)�！痹S家印建議，按企業(yè)毛利潤清算并實(shí)行預繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節省企業(yè)開(kāi)發(fā)成本17.4%。

　　讓中低收入家庭買(mǎi)得起房，不僅僅是國家和政府的責任，也是房地產(chǎn)企業(yè)的責任。房地產(chǎn)企業(yè)應站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，超出市場(chǎng)承受度帶來(lái)的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的市場(chǎng)各方的根本利益�！半m然房地產(chǎn)是高投入、高風(fēng)險的資金密集型行業(yè)，但利潤也應控制在合理的區間內�！痹S家印提出，國家應控制企業(yè)利潤在一個(gè)合理的區間，一旦企業(yè)利潤超過(guò)這個(gè)區間，將特別加大稅收征繳額度。