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　　主持人：小張老師

　　嘉 賓：國泰君安證券研究所房地產(chǎn)首席分析師 孫建平

　　大成積極成長(cháng)基金經(jīng)理 王維鋼

　　小張老師：最近國內很多城市的房產(chǎn)成交量都快速增加，你們怎么評價(jià)這一現象，房地產(chǎn)行業(yè)銷(xiāo)售前景如何？

　　孫建平：我們2008年12月3日房地產(chǎn)行業(yè)投資策略報告的核心觀(guān)點(diǎn)是“房?jì)r(jià)定乾坤”，現在看來(lái)，這個(gè)觀(guān)點(diǎn)正在被證實(shí)。一方面政府要求開(kāi)發(fā)商對房?jì)r(jià)做合理調整，促進(jìn)消費，保增長(cháng)和就業(yè)；另一方面唯一沒(méi)有專(zhuān)門(mén)救樓市的大中城市——深圳，因為房?jì)r(jià)調整相對到位，成交量率先并強勁反彈。經(jīng)過(guò)調研分析后，我們3月3日最新的行業(yè)報告結論是：深圳、廣州、東莞因為房?jì)r(jià)跌到位，樓市風(fēng)險已不大，房?jì)r(jià)跌幅有限，成交量會(huì )逐漸復蘇；而房?jì)r(jià)調整沒(méi)有到位的北京、上海、杭州、沈陽(yáng)等其他城市的房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有到底，房?jì)r(jià)還有下降空間。

　　王維鋼：深圳、廣州和東莞三個(gè)城市的平均房?jì)r(jià)普遍下跌了30%-50%，再大幅下跌的可能性確實(shí)很小了，所以我對未來(lái)這塊區域的成交量也相對樂(lè )觀(guān)一些。北京、上海供給壓力大、去存貨化時(shí)間長(cháng)，樓市還有調整風(fēng)險，而武漢等內地城市因為市場(chǎng)容量較小，調整時(shí)間可能會(huì )更長(cháng)一些�，F在最擔心的是成交量稍微好一些后，房地產(chǎn)公司就漲價(jià)，這樣行業(yè)調整時(shí)間就延長(cháng)了。

　　小張老師：這次房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有被納入振業(yè)計劃，那么未來(lái)政府會(huì )從哪些方面促進(jìn)行業(yè)的平穩發(fā)展呢？

　　孫建平：房地產(chǎn)行業(yè)存在的問(wèn)題和出路、行業(yè)銷(xiāo)售困境的突破并不能指望一個(gè)振業(yè)計劃就能夠解決，所以不必太在意這件事情。在認可市場(chǎng)調整有效的基礎上，發(fā)生政策的作用，扶持商品房剛性需求和合理的改善性需求，是平衡各方力量博弈后的良好結果。所以預計未來(lái)一段時(shí)間將還是以開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)為主基調，同時(shí)地方政府出讓土地的地價(jià)也會(huì )下降。兩種價(jià)格下降到一定幅度后(如20%左右)，如果行業(yè)銷(xiāo)售還是難以突破困境，不排除政府會(huì )出臺類(lèi)似于繼續減免房地產(chǎn)稅費，完全取消二套房貸、購房補貼或者退稅之類(lèi)的刺激政策。

　　王維鋼：政策會(huì )是我們投資決策的一個(gè)重要依據，尤其是在2008年10月以來(lái)的股市行情中�，F在各大城市賣(mài)得最好的房子是中小戶(hù)型和中低價(jià)位，這既有開(kāi)發(fā)商降價(jià)的功勞，更有中央不斷出政策鼓勵消費需求的功勞。我們估計如果有房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規劃，首先政府還會(huì )繼續強調和落實(shí)保障性住房建設，這對商品房市場(chǎng)秩序和中長(cháng)期景氣是有幫助的。其次，政府會(huì )在拓寬開(kāi)發(fā)商融資渠道、提高購房者商品房消費能力和房?jì)r(jià)承受能力等方面予以扶持。

　　小張老師：股票市場(chǎng)房地產(chǎn)板塊的前景如何，投資者該如何把握？

　　孫建平：我們曾經(jīng)提出了一個(gè)“行業(yè)前景三段論”觀(guān)點(diǎn)，如果房?jì)r(jià)沒(méi)有出現行業(yè)性止跌，就看不到開(kāi)發(fā)商盈利預期的改善，沒(méi)有盈利改善，就很難提升業(yè)績(jì)，很難出現行業(yè)的趨勢性投資機會(huì )，股價(jià)上漲空間更多地來(lái)自估值提高和主題、事件驅動(dòng)。我們建議首先側重區域選擇，關(guān)注房?jì)r(jià)見(jiàn)底、行業(yè)期待復蘇的廣州深圳區域房地產(chǎn)公司，尤其是那些在該區域擁有較大規模土地儲備、在建在售樓盤(pán)、同時(shí)地價(jià)成本低的公司。其次，我們建議繼續關(guān)注大股東資產(chǎn)注入預期明確的公司，最后可以適當考慮創(chuàng )投、區域開(kāi)發(fā)等主題投資機會(huì )。（上海證券報）