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　　編者按：

　　隨著(zhù)我國住房制度改革漸漸進(jìn)入“市場(chǎng)化”軌道，“居者有其屋”像一個(gè)美麗的童話(huà)，離人們越來(lái)越遠。如今，在國際金融危機的陰影之下，房地產(chǎn)業(yè)應當何去何從？“居者有其屋”的夢(mèng)想離中國的老百姓到底還有多遠？住房，這個(gè)與所有的人都利益相關(guān)的話(huà)題，自然成為兩會(huì )代表委員關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　四問(wèn)中國樓市

　　牽扯房地產(chǎn)市場(chǎng)的最終因素還是房?jì)r(jià)：政府調控為房?jì)r(jià)，百姓抱怨為房?jì)r(jià)，開(kāi)發(fā)商無(wú)論怎樣的行為，最終指向的也都是房?jì)r(jià)二字。

　　一問(wèn)

　　救市政策效用幾何

　　現實(shí)：

　　去年下半年，樓市不景氣，以鄭州地方政府向市民施行購房補貼始，全國已經(jīng)有長(cháng)沙、西安、重慶、沈陽(yáng)、成都、南京、宿遷、杭州、上海等十余個(gè)城市參與其中，各地采用購房補貼、降低稅率、放寬公積金貸款等方式，地方政府救市之風(fēng)愈演愈烈。

　　其后，中央政府也出臺了相關(guān)政策與地方政府相呼應。

　　溫家寶總理去年12月17日主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，研究部署促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的政策措施。其主要內容有3條，分別是加大保障性住房建設，放松第二套房貸、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費，引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。

　　4天后，“國十三條”作為細化政策出爐，明確引導房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應對市場(chǎng)變化，支持房企以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。支持房企合理的融資需求，加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設特別是在建項目的信貸支持力度。

　　點(diǎn)評：

　　現在看來(lái)，無(wú)論政府、開(kāi)發(fā)商還是普通購房者都對“國十三條”的效果充滿(mǎn)了期待。政府希望如寒冬般的樓市能出現復蘇，開(kāi)發(fā)商惟愿冷清的交易市場(chǎng)再度火熱，而購房者的愿望最簡(jiǎn)單直接：房?jì)r(jià)下降。如果購房者的期待落空，那么開(kāi)發(fā)商的心愿也就很難成真了。

　　二問(wèn)

　　誰(shuí)來(lái)照顧“夾心層”

　　現實(shí)：

　　從去年年初起，政府就出臺保障型住房政策，旨在成為市場(chǎng)化住宅體系的有益補充，進(jìn)一步改變一手住房市場(chǎng)的需求。

　　去年12月，國務(wù)院會(huì )議研究確定的救市措施中，第一條就是加大保障性住房建設力度。爭取用3年時(shí)間，解決近750萬(wàn)戶(hù)城市低收入住房困難家庭和240萬(wàn)戶(hù)林區、墾區、煤礦等棚戶(hù)區居民的住房問(wèn)題，并積極推進(jìn)農村危房改造。中央繼續加大廉租住房建設和棚戶(hù)區改造投資支持力度，適當提高中西部地區補助標準。選擇部分有條件的地區試點(diǎn)，將本地區部分住房公積金閑置資金補充用于經(jīng)濟適用住房建設。

　　點(diǎn)評：

　　低收入家庭住房問(wèn)題主要通過(guò)廉租住房、經(jīng)濟適用房解決，中低等收入家庭可采取限價(jià)商品房和經(jīng)濟租用房的辦法解決，高收入家庭則主要通過(guò)市場(chǎng)解決。居民可望通過(guò)或配、或租、或買(mǎi)的不同渠道，各取所需，各得其所。這個(gè)想法雖好，然而，現實(shí)問(wèn)題是，目前我國的保障型住房還相當不到位，還有很大一部分無(wú)法負擔普通商品房的人群，又沒(méi)有達到經(jīng)濟適用房的門(mén)檻，成為數量巨大的“夾心層”。居者有其屋的夢(mèng)想，何時(shí)才能真正出現？

　　三問(wèn)

　　寒冬還會(huì )持續多久

　　現實(shí)：

　　樓市不景氣直接導致中介的日子也不好過(guò)。去年七八月份的淡季，上海市二手房中介門(mén)店數量縮水一半，中介門(mén)店從兩年前的1.6萬(wàn)家左右，減少到目前的7000多家。當然，上海并不是特例，很多二三線(xiàn)城市中介的日子更加難過(guò)，1個(gè)月沒(méi)有生意已經(jīng)成為了平常事。

　　面臨寒冬的中介公司，想盡辦法抗寒。不少品牌中介走出傳統的二手房業(yè)務(wù)，開(kāi)始增加一手房代理的業(yè)務(wù)。還有部分中介公司加大了在二線(xiàn)城市一手樓盤(pán)的代理。

　　點(diǎn)評：

　　相對于開(kāi)發(fā)商的財大氣粗，中介公司在地產(chǎn)的熊市里，更加沒(méi)有實(shí)力支撐太久。所以大家也已經(jīng)習慣了市場(chǎng)好的時(shí)候，一條街上開(kāi)滿(mǎn)中介門(mén)店，一旦不景氣，一條街的門(mén)店又全部關(guān)閉的景象。如果說(shuō)開(kāi)發(fā)商還有力在寒冬里繼續堅持，那么中介門(mén)店的動(dòng)向，毫無(wú)疑問(wèn)就是樓市當下交易情況最直接的反映了。

　　四問(wèn)

　　退房潮傷害了誰(shuí)

　　現實(shí)：

　　2008年房?jì)r(jià)下跌，隨之而來(lái)的就是纏繞了開(kāi)發(fā)商一整年的退房潮。其中受關(guān)注最多的，莫過(guò)于萬(wàn)科退房風(fēng)波。

　　盡管一直聲稱(chēng)不降價(jià)、資金沒(méi)有問(wèn)題，但是2008年萬(wàn)科“降價(jià)門(mén)”依然愈演愈烈。9月，萬(wàn)科在杭州、南京、上海等地遭遇了一場(chǎng)史上最強的“退房風(fēng)暴”。

　　萬(wàn)科不是孤獨的。此前，深圳樓盤(pán)售價(jià)率先縮水兩成，被套牢的炒家超過(guò)6000人，首付款幾乎被吞噬。此后，南京一些樓盤(pán)的業(yè)主也有過(guò)抗議開(kāi)發(fā)商的行為。

　　點(diǎn)評：

　　事實(shí)上，退房是不可能的。開(kāi)發(fā)商根據市場(chǎng)行情進(jìn)行降價(jià)是合法的商業(yè)行為。目前，我國尚未出臺相關(guān)的法律依據支持這種業(yè)主要求退還差價(jià)或退房的要求。購房者一波又一波的退房風(fēng)暴，恰恰反映了開(kāi)發(fā)商此前在樓市高點(diǎn)時(shí)巨大的盈利空間。購房本屬自愿的商業(yè)行為，買(mǎi)房以后房?jì)r(jià)下跌和買(mǎi)了手機以后手機價(jià)格下降在本質(zhì)上并沒(méi)有什么區別。雖然樓市終有復蘇的一天，房?jì)r(jià)可能再次上漲，不過(guò)，退房潮終究告訴了所有投資客一個(gè)最簡(jiǎn)單的道理：樓市有風(fēng)險，入市須謹慎。

　　樓市暖意因“會(huì )”而“升”

　　溫家寶總理在今年兩會(huì )上作的政府工作報告有較大篇幅是關(guān)于房地產(chǎn)的。其中分兩部分：第一部分是加大保障性住房建設；另一部分是關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹認為，“溫總理的政府工作報告對房地產(chǎn)方面的政策已經(jīng)非常明確。只要這些政策能夠很好地落實(shí)，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì )健康地發(fā)展起來(lái)�！�

　　政府工作報告中明確了對符合條件的第二套房按揭貸款要比照第一套房?jì)?yōu)惠政策執行。這對房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)重大利好。

　　2008年底，政府已經(jīng)出臺了關(guān)于改善性住房的政策，但對“第二套住房”和“改善性住房”的理解，各個(gè)部門(mén)都不一樣，因此，這個(gè)政策一直未能付諸實(shí)施�！罢�府工作報告專(zhuān)門(mén)就這個(gè)問(wèn)題作了進(jìn)一步說(shuō)明，可以看出政府工作報告對房地產(chǎn)行業(yè)的重視，也足見(jiàn)取消第二套住房的貸款限制對房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響�！迸耸�屹表示。

　　近期幾個(gè)一線(xiàn)城市的樓市成交都有所回暖。對此，潘石屹認為，在這部分上升的數據中，大約有50%的成交量、30%的成交金額來(lái)自于保障性住房。保障性住房的成交與市場(chǎng)的回暖關(guān)系不大，保障性住房成交量的多少取決于這些保障性住房什么時(shí)候搖號發(fā)售�！暗�我認為，溫總理的政府工作報告里面明確了房地產(chǎn)的政策，今年3月份中國房地產(chǎn)市場(chǎng)將回暖�！�(國際金融報)