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　　地產(chǎn)龍頭萬(wàn)科(000002)3月10日發(fā)布的年度業(yè)績(jì)受到市場(chǎng)高度關(guān)注。作為房地產(chǎn)行業(yè)是否有信心的風(fēng)向標，萬(wàn)科對于地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)有何看法，其信心何在？萬(wàn)科總裁郁亮在3月9日接受中國證券報記者專(zhuān)訪(fǎng)時(shí)表示，雖然調整還沒(méi)結束，但政策的穩定讓開(kāi)發(fā)商心里感到踏實(shí)，由于明確了政策與市場(chǎng)的“邊界”，相信未來(lái)的發(fā)展會(huì )更穩定。

　　調整還沒(méi)有結束

　　中國證券報記者：近兩個(gè)月房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量超預期回升，是否意味著(zhù)市場(chǎng)已觸底回升？

　　郁亮：萬(wàn)科認為決定中國房地產(chǎn)行業(yè)長(cháng)期前景的深層因素，并未發(fā)生任何根本性的轉變。但萬(wàn)科一直堅持“應對重于預測”的原則，現在給短期市場(chǎng)下結論很困難，如果說(shuō)一定要下個(gè)結論，我們認為調整還沒(méi)結束。

　　我想解釋一下，為什么珠三角區域城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍都還不錯。實(shí)際上，并不是全國所有的城市都出現了成交量大幅回升的特征。

　　以深圳為例。深圳這兩個(gè)月成交活躍，主要有幾個(gè)因素：第一個(gè)因素是珠三角的調整最早，從2007年10月開(kāi)始，以萬(wàn)科為代表的企業(yè)率先調整至今，已經(jīng)一年多了，房市價(jià)格基本調整到位�！罢{整基本到位”的依據，就要看價(jià)格是否回到暴漲前的水平。目前深圳的房?jì)r(jià)每平方米大約在11000-12000元左右，基本上是暴漲前的價(jià)格水平。第二個(gè)因素是國家出臺了很多對消費者有利的宏觀(guān)調控政策，主要是降息，多次降息使得部分購買(mǎi)者每月按揭負擔下降了20%-30%，這是非常難得的利好。第三個(gè)因素是深圳2005-2006年每年的一二手房成交面積為1500萬(wàn)平方米，2007年因價(jià)格太高降至900萬(wàn)平方米，2008年只有600多萬(wàn)平方米，實(shí)際上這兩年大約每年幾百萬(wàn)平方米的真實(shí)需求被壓抑、推遲了；經(jīng)過(guò)一年多的等待，借助于上述利好，借助于發(fā)展商主動(dòng)調整價(jià)格，深圳無(wú)論一手房還是二手房都表現得比較活躍，有恢復性增長(cháng)的味道。

　　為什么說(shuō)調整還沒(méi)有結束呢？這種勢頭能否持續下去，我們還不能下這個(gè)結論。首先，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)跟宏觀(guān)經(jīng)濟表現有很密切的關(guān)系，宏觀(guān)經(jīng)濟接下來(lái)會(huì )如何走，溫總理已經(jīng)說(shuō)會(huì )很艱難，今年的困難很大，這對我們行業(yè)也會(huì )有很大的影響。其次，并不是所有的城市都像深圳進(jìn)入了底部區域，不同城市有不同的表現。再次，即使有些城市像深圳那樣處于底部區域，但需要多長(cháng)時(shí)間才會(huì )往上走又是一個(gè)新問(wèn)題，它有可能相持很長(cháng)時(shí)間。因此，對于未來(lái)的市場(chǎng)趨勢，我們總的結論是不確定，但宏觀(guān)政策還是有效果的。

　　“政策的歸政策，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”

　　中國證券報記者：溫總理在政府工作報告中提到要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定健康發(fā)展，您如何看待報告關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的表述？

　　郁亮：我們看到溫總理在“兩會(huì )”期間對于房地產(chǎn)市場(chǎng)和行業(yè)用了“穩定”這個(gè)詞，這讓我們心里很踏實(shí)。因為房地產(chǎn)投資是長(cháng)周期投資，現在的投資決定了未來(lái)3-5年的結果，所以發(fā)展商最需要穩定政策，最需要明確我們的“邊界”在哪里？這個(gè)“邊界”就是溫總理在報告中提出來(lái)的“大力發(fā)展保障用房，穩定商品房市場(chǎng)”，這就讓我們感到吃了定心丸。

　　“政策的歸政策，市場(chǎng)的歸市場(chǎng)”：社會(huì )低收入人群的住房問(wèn)題以政府力量為主去解決，當然，包括萬(wàn)科在內的發(fā)展商也會(huì )在政府的組織下積極參與保障住房的建設；發(fā)展商主要負責商品房市場(chǎng)這一塊。兩者的邊界已經(jīng)劃清楚了，這是對我們行業(yè)有著(zhù)巨大影響的一件事情。

　　可以看到，經(jīng)濟政策目標越來(lái)越務(wù)實(shí)，越來(lái)越把政策跟市場(chǎng)界限劃得更清晰，照顧到真正需要照顧的人群。政策經(jīng)過(guò)這么多年的摸索與探討，已經(jīng)走到比較正確的方向上。

　　另一方面，政策也會(huì )趨于穩定，以前的政策效果也會(huì )更充分顯現出來(lái)，從而能夠對未來(lái)的謀劃與發(fā)展有充分的判斷。我相信房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的發(fā)展會(huì )更穩定，但同時(shí)也需要一點(diǎn)時(shí)間。

　　現金流“量入為出”

　　存貨“量出為入”

　　中國證券報記者：就萬(wàn)科而言，在區域發(fā)展策略上有何考慮？對于“去存貨化”，您對萬(wàn)科及整個(gè)行業(yè)的存貨情況有何認識？

　　郁亮：去年珠三角地區房地產(chǎn)市場(chǎng)調整力度最大，壓力最大，然而我們50%的業(yè)績(jì)仍來(lái)自于珠三角，其中深圳、佛山的市場(chǎng)占有率排名第一，廣州第四、東莞第二。珠三角的地位非常牢固，也表明萬(wàn)科的根基很穩固。

　　從長(cháng)遠看，我們希望珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海地區三者比翼齊飛，做出同樣的貢獻。對于今年的項目發(fā)展，萬(wàn)科遵循“精挑細選，把握機會(huì )”的原則，希望未來(lái)能夠選擇那些已經(jīng)進(jìn)入底部區域的城市進(jìn)行投資。我們不會(huì )等到最低點(diǎn)再進(jìn)行投資，我們也不會(huì )去預測底在哪里。如果可以進(jìn)行選擇的話(huà)，我們希望在主要城市，即那些平常土地儲備難以獲得的城市，比如北京、上海、廣州、深圳等地，能夠進(jìn)行一些投資。如果股東能夠接受，我們也覺(jué)得能給股東帶來(lái)利益，并且資本市場(chǎng)配合的話(huà)，我們會(huì )謹慎考慮進(jìn)行一次股權融資的安排。我們也一直注重其他融資手段和工具的運用與挖掘，只要有合適的方式和合適的條件，我們都會(huì )嘗試。

　　在過(guò)去一年，我們強調經(jīng)營(yíng)的安全性：一是現金流的安全性，現金“量入為出”，200億現金拿在手里，等待機會(huì )，保證安全性；二是在存貨上“量出為入”，賣(mài)出多少才能夠允許新開(kāi)工多少。

　　萬(wàn)科在“去庫存化”方面做得很出色。我舉一個(gè)例子，我們各地公司每年大年三十和初一都要賣(mài)房子，今年只有一個(gè)城市除外，就是東莞，它基本上沒(méi)有什么庫存。去年在東莞能把房子賣(mài)得沒(méi)什么庫存是很不容易的。東莞有個(gè)2007年的地王項目，現在也已經(jīng)保本甚至微利了。

　　對于庫存，我們主要看存銷(xiāo)比和批售比�，F在珠三角地區大約是7-10個(gè)月的水平，比較正常，如果少于5個(gè)月也會(huì )不正常，容易導致供不應求。但整個(gè)行業(yè)的存量還是比較可觀(guān)的，因為在過(guò)去相當長(cháng)時(shí)間里，房地產(chǎn)行業(yè)對存量的消化是不充分的，需要開(kāi)發(fā)商作主動(dòng)的價(jià)格安排�，F在政府已經(jīng)安排了優(yōu)惠政策，比如說(shuō)按揭政策、降息等等，發(fā)展商應該調整配合好，才能形成健康的市場(chǎng)，沒(méi)有成交量的市場(chǎng)一定不是健康的市場(chǎng)。

　　補“心智”換“衣服”

　　中國證券報記者：萬(wàn)科去年跑贏(yíng)了大市，您對于萬(wàn)科去年的經(jīng)營(yíng)情況有何評價(jià)？對今后的發(fā)展有何考慮？

　　郁亮：盡管我們跑贏(yíng)大市，基本任務(wù)完成了，但2008年業(yè)績(jì)下降，我們管理層是有責任的，為此我們中高級管理層幾十人放棄了8400萬(wàn)的年終獎金，要跟股東共渡時(shí)艱。

　　究其原因，主要還是前幾年形成的牛市思維和牛市行為�；�于牛市思維和牛市行為，往往會(huì )導致把市場(chǎng)做偏，去做高端、做大戶(hù)型，定位錯了，導致我們去年花了很大力量去調產(chǎn)品結構，以使我們賣(mài)的產(chǎn)品能夠跟市場(chǎng)的剛性需求、自住性需求相匹配，改得很辛苦。其次，做高端不僅導致貨不對路，還把成本做高了。再次就是把市場(chǎng)送出的禮物作成自己的能力了，并導致這些年公司管理層級、管理人員數量多了，在市場(chǎng)出現變化的時(shí)候，這些問(wèn)題都暴露出來(lái)了。所以，王石董事長(cháng)說(shuō)這次調控來(lái)得很及時(shí)，在現有企業(yè)規模下給我們一記警鐘，給我們提醒。

　　我們預計2009年萬(wàn)科毛利率會(huì )有所下降。毛利率和盈利不樂(lè )觀(guān)，怎么辦？萬(wàn)科只能是尋求轉型，由“規模速度型”轉向“質(zhì)量效益型”。

　　從大的宏觀(guān)環(huán)境來(lái)說(shuō)，我們預測未來(lái)5-10年房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )有一個(gè)平穩發(fā)展態(tài)勢，政策不會(huì )允許房市再出現脫韁野馬般的發(fā)展，加上政府會(huì )著(zhù)力打造保障性住房體系，老百姓的心態(tài)不會(huì )恐慌著(zhù)急，所以市場(chǎng)會(huì )更加平穩發(fā)展。如果萬(wàn)科的發(fā)展仍繼續追求規模和速度，就有失偏頗了。再從內部來(lái)看，萬(wàn)科以前追求速度和規模所帶來(lái)的粗放增長(cháng)問(wèn)題很多，也就是牛市思維牛市行為所表現出來(lái)的幾個(gè)問(wèn)題，這些問(wèn)題如果不解決，以后的發(fā)展就會(huì )難以為繼，所以我們必然要轉到質(zhì)量和效益上。

　　我們說(shuō)的“質(zhì)量”不僅是工程質(zhì)量，其實(shí)也是指我們的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，我們要借助于目前非常難得的機會(huì )，把經(jīng)營(yíng)平臺再理一理。

　　萬(wàn)科達到500億規模已有兩年，從100億到200億再到500億，這個(gè)階段有很多課需要去補。補什么？一是補我們的“心智”，作為一個(gè)“成年人”，你的心智要成熟。萬(wàn)科從100億跳到500億，心智并沒(méi)有迅速成熟，速度與規模的快速擴張讓我們沒(méi)有時(shí)間去歷練心智，我們光長(cháng)了個(gè)子，需要培養成熟的心智。二是換“衣服”，不能再穿童裝了，要穿成年人該穿的衣服。這里指的是萬(wàn)科的管理水平、管理平臺。把握一家500億規模的公司畢竟不容易，包括華為、海爾、聯(lián)想都在400億規模附近徘徊了好幾年，經(jīng)過(guò)幾年整頓之后才向上發(fā)展的，我們大概也到了這個(gè)節骨眼上，正好借這個(gè)機會(huì )調整一下，我們也要換件“衣服”穿。