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　　全國兩會(huì )對于房地產(chǎn)的話(huà)題頗為關(guān)注，而2009兩會(huì )，關(guān)于房地產(chǎn)最熱話(huà)題就是對“房?jì)r(jià)構成”的討論。

　　大家都知道，構成房?jì)r(jià)的三大關(guān)鍵因素是地價(jià)、稅費和利潤。

　　目前國際公認的較為合理的房?jì)r(jià)收入比在4~6倍之間，但是我國的房?jì)r(jià)收入比平均為15倍，個(gè)別大城市還更高一些。目前社會(huì )上對于如何控制房?jì)r(jià)說(shuō)法不一，人大代表許家印認為，要采取措施防止房?jì)r(jià)大起大落和維護房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期穩定健康，首先要厘清房?jì)r(jià)的五大主要構成要素。

　　第一項是工程建設及配套成本；第二項是財務(wù)、銷(xiāo)售及管理費用；第三項是土地成本；第四項是各類(lèi)稅費；第五項是企業(yè)利潤。通常情況下，后面三項才是真正影響房?jì)r(jià)的變量。

　　一旦政府嚴控地價(jià)、稅費在一定范圍，鎖定企業(yè)利潤區間并保持政策的長(cháng)期性和持續性，房?jì)r(jià)就會(huì )下降；房?jì)r(jià)下降至一定價(jià)位就會(huì )長(cháng)期穩定，市場(chǎng)也將長(cháng)期穩定健康發(fā)展。

　　對于地價(jià)，許家印指出，目前我國各城市土地成本占房?jì)r(jià)的平均比已達30%左右，房地產(chǎn)企業(yè)將這一高昂成本轉嫁至房?jì)r(jià)，又推動(dòng)了房?jì)r(jià)上漲。他建議，在目前的土地招拍掛過(guò)程中，地方政府不但要控制地價(jià)下限，還應考慮控制地價(jià)上限。一旦兩家(含兩家)以上開(kāi)發(fā)商報價(jià)超過(guò)最高限價(jià)，土地出讓即告流標，留待下次重新出讓。當然，實(shí)現這種控制地價(jià)的方式，前提是保證充足的土地資源，確保土地市場(chǎng)供需平衡，這也符合供需必須保持平衡的經(jīng)濟規律。

　　其次，目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)環(huán)節征收的各類(lèi)稅費高達100多項，稅費成本加起來(lái)要占到房?jì)r(jià)的30%~40%，這些將直接轉嫁給購房者。稅費越高，購房者間接承受的壓力越大，特別是低收入家庭的購房壓力大大加重。建議國家完善房地產(chǎn)稅費體系，取消大部分不合理稅費，這將有利于大幅降低房?jì)r(jià)。例如按企業(yè)毛利潤30%~60%清算并實(shí)行預繳的土地增值稅屬人工增值，可直接取消，改為以企業(yè)凈利潤計算的“地產(chǎn)稅”。粗略估算，僅此一項可節省企業(yè)開(kāi)發(fā)成本17.4%。

　　此外，房地產(chǎn)企業(yè)應站在企業(yè)公民的高度追求合理利潤，積極讓利于民、努力回饋社會(huì )。房?jì)r(jià)過(guò)快上漲，超出市場(chǎng)承受度帶來(lái)的泡沫破滅，危害的是包括房地產(chǎn)企業(yè)在內的市場(chǎng)各方的根本利益，危害的是國家經(jīng)濟和社會(huì )穩定。從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)理性控制利潤，使房?jì)r(jià)下降直至保持合理穩定，才能保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定健康發(fā)展，這和房地產(chǎn)企業(yè)的長(cháng)遠利益也是一致的。

　　一些代表的建議是，國家控制企業(yè)利潤在一個(gè)合理的區間，一旦企業(yè)利潤超過(guò)合理區間，國家將特別加大稅收征繳額度。

　　地價(jià)、稅費和利潤是構成房?jì)r(jià)的三大關(guān)鍵因素，一旦采取強力的“三控”措施，政府讓利、國家讓利、企業(yè)讓利，將從根本上杜絕房?jì)r(jià)飛漲及購房成本被無(wú)限轉嫁給購房者的“羊毛出在羊身上”的現象，有利于真正降低并穩定房?jì)r(jià)。(姜仁 房地產(chǎn)策劃專(zhuān)家)