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　　主持人：唐文祺

　　嘉賓：上海中原研究咨詢(xún)部研究經(jīng)理龔敏

　　一、二月份全國樓市成交量出現回升，部分開(kāi)發(fā)商乘此悄然將價(jià)格上調。與此同時(shí)消費者希望價(jià)格進(jìn)一步下降的愿望卻仍然很強烈。3月12日舉辦的“上海之春”房展會(huì )雖人流量創(chuàng )下了13萬(wàn)人次的新紀錄，但四天會(huì )展期間僅僅達到1.2億元的意向定金數，創(chuàng )歷史新低。市場(chǎng)究竟會(huì )在繼續觀(guān)望中僵持下去，還是就此回暖，房地產(chǎn)商可以盡享春日暖陽(yáng)？上證演播室請來(lái)業(yè)內人士做出解答。

　　促銷(xiāo)舉措力度不夠

　　主持人：與以往相比，此次2009“上海之春”房展會(huì )有什么不同之處？

　　龔敏：這次公布的統計數據顯示，今年房展會(huì )的人流量，創(chuàng )紀錄地達到了13萬(wàn)人次；但現場(chǎng)意向定金卻只是4天達到1.2億元人民幣，創(chuàng )下歷史新低。我感覺(jué)，這次房展會(huì )還是表現為“看熱鬧多、出手少”。

　　對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在5月傳統樓市旺季來(lái)臨之前，這次房展會(huì )可以看做是一次試水�？赡苡行┤藭�(huì )不同意，因為諸如萬(wàn)科、復地等一干品牌開(kāi)發(fā)商紛紛缺席，只有綠地和大華兩家企業(yè)在展館中大做文章，整體效果大打折扣。但以我個(gè)人角度來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)商的缺席，反而起到了吸引注意力的效果。

　　為什么這么說(shuō)呢？據我所知，部分開(kāi)發(fā)商正在醞釀新一輪的銷(xiāo)售措施，其中包括了促銷(xiāo)方式、銷(xiāo)售定價(jià)、如何更好體現附加值等各個(gè)方面，以應對即將來(lái)臨的5月樓市銷(xiāo)售旺季。以萬(wàn)科為例，作為行業(yè)老大，在房展會(huì )上的一舉一動(dòng)勢必成為關(guān)注焦點(diǎn)，并以此作為預測后市的衡量基準之一，因此還不如索性不出現于房展會(huì )上。這倒不失為營(yíng)銷(xiāo)的一種手段。

　　從各個(gè)參展的樓盤(pán)分布區域來(lái)看，大多集中于閔行區、松江區及各個(gè)郊區新城等外環(huán)以外區域，普遍位置較偏。而市民們原本希冀看到的降價(jià)、大力促銷(xiāo)等情況，并沒(méi)有發(fā)生。從展會(huì )現場(chǎng)來(lái)看，只有春申麗城推出的二房8.8折、三房8.6折，買(mǎi)房送車(chē)位的促銷(xiāo)手段力度較大，其他一干樓盤(pán)實(shí)行的送契稅、免物業(yè)費等舉措，實(shí)屬司空見(jiàn)慣，并不能構成吸引力。

　　開(kāi)發(fā)商應避免盲目樂(lè )觀(guān)

　　主持人：由于今年1-2月份的市場(chǎng)成交情況尚屬樂(lè )觀(guān)，“回暖”說(shuō)法開(kāi)始產(chǎn)生，你同意這種觀(guān)點(diǎn)嗎？

　　龔敏：從1、2月份的市場(chǎng)成交量來(lái)看，排除掉配套商品房，商品住宅共計成交了11296套，與去年同期相比，成交量?jì)H僅減少了5.6%，表面上看似乎有所起色。但是由于去年很多項目延期開(kāi)工，今年的市場(chǎng)存貨增量只會(huì )比2008年更大。對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如何消化存貨的壓力有增無(wú)減。如果開(kāi)發(fā)商對于后市太過(guò)樂(lè )觀(guān)，甚至于計劃漲價(jià)的話(huà)，這種判斷并不明智。

　　需要指出的是，市場(chǎng)購買(mǎi)欲望并沒(méi)有消失�；仡櫼幌虑皟蓚�(gè)月的個(gè)盤(pán)成交情況，只要開(kāi)發(fā)商把售價(jià)調整合理到位了，很容易引發(fā)購買(mǎi)力的釋放。舉例來(lái)說(shuō)吧，大寧板塊的慧芝湖花園，歷史價(jià)格曾經(jīng)達到過(guò)2.2萬(wàn)元/平方米。但在去年年底推出二期時(shí)，先是以“八折”優(yōu)惠來(lái)吸引客戶(hù)，當天就售出130套房。今年前2個(gè)月間，開(kāi)發(fā)商仍然采用較為平穩的價(jià)格銷(xiāo)售，現在的銷(xiāo)售均價(jià)也不過(guò)在1.8至1.9萬(wàn)元/平方米之間，結果銷(xiāo)售超過(guò)500多套。

　　我舉這個(gè)例子是想說(shuō)明，目前成交量的小幅提升只是前期需求積壓的階段性釋放而已。如今的購房者，受到總體經(jīng)濟大環(huán)境影響，加上觀(guān)望等待多時(shí)，會(huì )表現得更為理性。如果沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的價(jià)格松動(dòng)，并不會(huì )輕易選擇入市，希望開(kāi)發(fā)商對于后市預測不要盲目樂(lè )觀(guān)。

　　謹慎挑選合理物業(yè)

　　主持人：從專(zhuān)業(yè)人士角度來(lái)提建議，如今是不是入市購房的時(shí)機？

　　龔敏：我覺(jué)得5月份的市場(chǎng)情況很難預測，因為從這次房展會(huì )的情況來(lái)看，買(mǎi)賣(mài)雙方的僵持情況仍然存在。開(kāi)發(fā)商的定價(jià)通常會(huì )根據可售量或周邊樓盤(pán)價(jià)格來(lái)調整，不排除出現個(gè)別地理位置好的樓盤(pán)進(jìn)入銷(xiāo)售后期時(shí)，房源的稀缺會(huì )致使開(kāi)發(fā)商提價(jià)惜售;但如果采取持續降價(jià)的方式，又容易引發(fā)購房者的進(jìn)一步觀(guān)望情緒。因此，我覺(jué)得，市中心區域或者是配套設施完善的偏遠區域，在經(jīng)歷了前一輪調整之后，樓盤(pán)價(jià)格回漲幅度很小，或者保持平穩的話(huà)，應該是比較適合剛性需求者購買(mǎi)的。