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　　在兩會(huì )上，全國工商聯(lián)提出，房?jì)r(jià)這樣高，國內居民購買(mǎi)不起，最大的原因是地方政府收取的土地出讓金過(guò)高以及收取的房地產(chǎn)相關(guān)稅費過(guò)高，從而導致了過(guò)高的房?jì)r(jià)。因此，政府不調整房地產(chǎn)過(guò)高的土地出讓金及相應稅費，房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格要跌下來(lái)是不可能的。該提案一上會(huì )討論，立即引起大會(huì )及各媒體廣泛的注意。有人認為，這是2004年房地產(chǎn)泡沫爭論的繼續。

　　我們房地產(chǎn)的稅費過(guò)高，是不爭的事實(shí)。房地產(chǎn)稅費收取過(guò)高要調整也是必然。但由于房地產(chǎn)剛發(fā)展10年，房地產(chǎn)稅制方面存在不少問(wèn)題需要改進(jìn)。

　　認為房?jì)r(jià)是由于地方政府土地出讓金過(guò)高而導致房?jì)r(jià)過(guò)高，本文是不敢茍同的。其實(shí)，對于房?jì)r(jià)過(guò)高的問(wèn)題，盡管原因很復雜，但無(wú)論從經(jīng)濟學(xué)的學(xué)理上來(lái)看，還是從日常生活經(jīng)驗來(lái)看，誰(shuí)都知道主要原因何在，也知道住房的價(jià)格到底是如何決定的。

　　從經(jīng)濟學(xué)的理論來(lái)看，房?jì)r(jià)并不是由土地的價(jià)格決定，而土地的價(jià)格是由房?jì)r(jià)來(lái)決定的。特別是在中國，這種情況更是明顯。因為，在土地交易沒(méi)有市場(chǎng)化之前，土地的交易往往是在臺下進(jìn)行，其土地如何定價(jià)，定價(jià)多少完全是非市場(chǎng)的因素。試想，在這種情況下，其收益率是無(wú)法用經(jīng)濟學(xué)理論來(lái)計算的，因此，以這種方法轉讓交易出去的土地往往會(huì )與市場(chǎng)的價(jià)格相差很遠，從中非市場(chǎng)化因素過(guò)大。

　　至于土地交易市場(chǎng)化之后，在土地拍賣(mài)過(guò)程中，土地的價(jià)格到底是多少，就在于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對所拍賣(mài)之土地建筑住房?jì)r(jià)格的預期。

　　如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商預期到該土地建筑住房某種格有市場(chǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商就會(huì )根據這種預期對拍賣(mài)土地出價(jià)。如果土地出價(jià)的成本遠遠超過(guò)土地開(kāi)發(fā)后住房收益的預期，那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商是不會(huì )出價(jià)拍賣(mài)該土地的。

　　但是，房地產(chǎn)是一個(gè)高風(fēng)險的行業(yè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對建筑住房?jì)r(jià)格的預期只能建立在購買(mǎi)土地當時(shí)的分析上，一旦市場(chǎng)變化，市場(chǎng)實(shí)際的情況可能與預期價(jià)格相差很遠，從而顯示出土地成本過(guò)高的壓力或風(fēng)險。這是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須承擔的風(fēng)險。而不能夠因為市場(chǎng)的變化所產(chǎn)生的風(fēng)險說(shuō)是土地交易價(jià)格過(guò)高。因為，房地產(chǎn)處于上升期，房地產(chǎn)高收益是十分明顯的，但是當房地產(chǎn)處于下降的通道時(shí)，房?jì)r(jià)的調整可能使得土地出讓金在總成本比重上升，自然會(huì )顯示出土地出讓金的負擔沉重的問(wèn)題。而這些風(fēng)險是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商要承擔的東西。因此，土地價(jià)格是由房?jì)r(jià)來(lái)決定的，而不是相反。反之，如果住房?jì)r(jià)格是由土地成本來(lái)決定，那么早幾年中國住房是由成本來(lái)定價(jià)，中國房?jì)r(jià)能夠快速飚升嗎？(易憲容 著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家)