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　　這個(gè)時(shí)候,選擇漲價(jià),引來(lái)一片罵聲。

　　進(jìn)入3月,隨著(zhù)成交回升態(tài)勢,立即有開(kāi)發(fā)商上調銷(xiāo)售價(jià)格。上海的大華錦繡華城、慧芝湖花園等,廣州的光大花園、江南苑等,深圳的諾德假日花園、溪山美地園等,以及北京、常州、貴陽(yáng)、重慶等區域均先后出現漲價(jià)樓盤(pán),漲價(jià)幅度從1.9%—10%甚至20%不等。

　　不過(guò),另一個(gè)值得注意的情況是,這些漲價(jià)項目此前都出現較大幅度降價(jià),目前價(jià)格均不是其歷史高點(diǎn),超過(guò)一半的樓盤(pán)較項目?jì)r(jià)格最高點(diǎn)的降幅在20%水平。

　　漲價(jià)的主流動(dòng)機浮出水面:為了過(guò)冬,開(kāi)發(fā)商通過(guò)降價(jià)在去年獲得了比未降價(jià)樓盤(pán)更快的消化速度,但過(guò)冬策略的另一頭是延緩工期、收縮開(kāi)發(fā),這直接產(chǎn)生目前成交回升時(shí)期部分開(kāi)發(fā)商后續供應跟不上,即選擇對所剩無(wú)幾的待售產(chǎn)品漲價(jià),慢慢賣(mài)。

　　過(guò)冬策略“后遺癥”

　　近期,光大證券一行人前往深圳和廣州拜訪(fǎng)了“萬(wàn)保招金”四大地產(chǎn)商,并參觀(guān)位于深圳和東莞的多個(gè)項目。調研結果是:確認華南房地產(chǎn)市場(chǎng)春節以來(lái)的回暖趨勢仍在延續,但同時(shí)開(kāi)發(fā)商的新開(kāi)工指標將繼續縮減,新增供應將繼續放緩。

　　“成交回暖,部分開(kāi)發(fā)商根據自己的情況,選擇微幅上調銷(xiāo)售價(jià)格,這完全是正常的市場(chǎng)行為,外界的反應有些過(guò)度�！倍辔蝗�商分析師表達了類(lèi)似的觀(guān)點(diǎn)。

　　最終的調研報告,大多強調目前各地成交量的回升現象以及樓市回暖的判斷,對出現的價(jià)格回調現象,并未著(zhù)墨。但事實(shí)上,相比成交回升的“統一口徑”,個(gè)別開(kāi)發(fā)商漲價(jià)的情況更能刺激樓市的神經(jīng)。

　　根據上�？硕�瑞(中國)研究中心提供的統計資料,提價(jià)樓盤(pán),還有廣州的嶺南新世界家園、蘭亭御園,深圳的佳兆業(yè)水岸新都四五期,常州的御源林城,貴陽(yáng)的貴陽(yáng)世紀城,重慶的奧園康城等。這些樓盤(pán)的價(jià)格漲幅最大達20%(嶺南新世界家園),光大花園漲幅也達到13.4%,其余的普遍也超過(guò)5%。此外,北京多個(gè)低價(jià)樓盤(pán)也悄然提價(jià),幅度超10%。

　　“通過(guò)比較這些樓盤(pán)此前的降價(jià)和銷(xiāo)售情況,不難發(fā)現,目前漲價(jià)的樓盤(pán)中,主要是一些之前出現過(guò)大幅降價(jià)、前期消化較多的樓盤(pán)�！币拙又袊�分析師薛建雄指出,“從開(kāi)發(fā)商去年的過(guò)冬策略去分析目前的調價(jià)舉動(dòng),更能看到其中的根本。去年,大部分開(kāi)發(fā)商不是停工,就是沒(méi)有推盤(pán)計劃。今年成交出現回升后,受制于去年的開(kāi)發(fā)放緩計劃,很難短時(shí)間內拿出足夠房源銷(xiāo)售。但又不甘心錯過(guò)這樣一波行情”。

　　經(jīng)過(guò)深入面對面調研,光大證券分析師注意到,開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)投資方面的速度,今年大多依然延續了去年“縮減開(kāi)工指標”的策略,因此今年市場(chǎng)新增供應繼續放緩的格局難有大的變化。

　　其中,2008年,萬(wàn)科幾度下調了項目的新開(kāi)工面積,實(shí)際完成數大約在570萬(wàn)平方米,預計2009年的新開(kāi)工面積將繼續低于2008年;保利地產(chǎn)的新開(kāi)工面積大約為400萬(wàn)平方米,比前一年下降25%-30%,2009年的新開(kāi)工面積也不會(huì )超過(guò)2008年;金地(600383.SH)2008年初計劃全年開(kāi)工261萬(wàn)平方米,實(shí)際情況約下降了近30%,不到200萬(wàn)平方米,2009年將繼續下降;招商地產(chǎn)2008年新開(kāi)工面積約200萬(wàn)平方米,2009年計劃新開(kāi)工面積僅130萬(wàn)平方米,下降35%。

　　對此,滬上開(kāi)發(fā)商資深人士柴一峰坦言,目前這種情形,是開(kāi)發(fā)商既定過(guò)冬計劃趕不上市場(chǎng)實(shí)際變化的表現,而個(gè)別開(kāi)發(fā)商選擇漲價(jià),某種程度上,是開(kāi)發(fā)商去年過(guò)冬策略的“后遺癥”。

　　后市調整難以避免

　　這位開(kāi)發(fā)商資深人士還指出,“開(kāi)發(fā)商的資金鏈情況是決定其不同過(guò)冬策略的主要因素,資金鏈緊張,難免需要縮減開(kāi)工速度和節奏,放緩投資,同時(shí)還需要加快銷(xiāo)售速度。問(wèn)題是,當后續房源跟不上在售房源的消化速度時(shí),情況就很尷尬�！�

　　在樓市整體供求關(guān)系上,即使目前市場(chǎng)需求有所釋放,也未根本改變供遠遠大于求的整體局面,后市龐大存量房源的逐步釋放,將給市場(chǎng)帶來(lái)更大的調整壓力。

　　佑威·樓市通提供的數據顯示,僅在上海一地,目前市場(chǎng)上已經(jīng)取得預售許可證但尚無(wú)任何成交的樓盤(pán)約160個(gè),涉及房源近2.5萬(wàn)套,對應待售面積高達約260萬(wàn)平方米。

　　“已取得預售許可證但未有成交的樓盤(pán),取得許可證的時(shí)間一般集中在2008年,最早的甚至在2006年,最晚的也已獲證一兩個(gè)月。照實(shí)際情況,如果開(kāi)發(fā)商真的開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,這么長(cháng)時(shí)間沒(méi)有任何成交的可能性極低,唯一的解釋只能是獲證后開(kāi)發(fā)商未開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,或者開(kāi)而不售�！庇油�研究機構分析師彭光麗指出。

　　可售而不售的房源,多半是開(kāi)發(fā)商不滿(mǎn)足于目前的市場(chǎng)價(jià)格,期待價(jià)格回升再開(kāi)盤(pán)。

　　不容忽視的是,目前許多城市的熱銷(xiāo)局面,背后是開(kāi)發(fā)商有意識地控制供應節奏和供應量。

　　在上海,上周全市有18個(gè)樓盤(pán)僅推出了共23.55萬(wàn)平方米商品住宅房源,還不如前一周16批房源的26.1萬(wàn)平方米少供應量。導致批量增加房源量卻不增加的主要原因是,上周僅一家開(kāi)發(fā)商的推盤(pán)量在3萬(wàn)平方米以上,其余的17批房源只推30-160套。

　　其實(shí),3萬(wàn)平方米的推盤(pán)量,是早在2007年上海市政府有關(guān)部門(mén)就明確規定的開(kāi)發(fā)商單次開(kāi)盤(pán)量的最低門(mén)檻,入市銷(xiāo)售項目每次開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售,推盤(pán)量不得小于這個(gè)規模。該規定至今并未明確取消,因此開(kāi)發(fā)商推盤(pán)入市還應遵守。但如果無(wú)人遵守,似乎也無(wú)人監管。

　　薛建雄認為,少量多批的方式人為制造供不應求,目的是促使購房者下單,同時(shí)也給一些樓盤(pán)上調價(jià)格提供了空間。

　　戴德梁行投資部董事葉建成直言,政府能夠給予的優(yōu)惠和扶持是非常有限的,還需要開(kāi)發(fā)商本身改變策略積極應對,如果還不能認清形勢將很難跟上時(shí)局渡過(guò)難關(guān),目前形勢下,開(kāi)發(fā)商應實(shí)行低賣(mài)低買(mǎi)的積極策略。

　　上海景瑞地產(chǎn)集團市場(chǎng)部副總監楊子江提醒,未來(lái)的4、5月份,更多開(kāi)發(fā)商將抓住目前成交回升的時(shí)機推出房源,隨著(zhù)存量房源逐步入市,到時(shí)的營(yíng)銷(xiāo)競爭,用“慘烈”形容毫不為過(guò)。(21世紀經(jīng)濟報道）