中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　●房地產(chǎn)波動(dòng)規律短期難逆轉

　　●危機期過(guò)后會(huì )有較長(cháng)蕭條期

　　●季節性旺銷(xiāo)尚不能說(shuō)明回暖

　　●市場(chǎng)復蘇還缺乏強大助推力

　　二三月份，各地房地產(chǎn)市場(chǎng)交易數據的最新統計都顯示出銷(xiāo)售量增長(cháng)的態(tài)勢。于是，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的聲音開(kāi)始出現，部分人宣稱(chēng)房地產(chǎn)已走出困境，很多購房者又開(kāi)始躍躍欲試。

　　然而，基于以下幾點(diǎn)理由，筆者認為，現在談?wù)摲康禺a(chǎn)市場(chǎng)回暖還為時(shí)過(guò)早。

　　首先，房地產(chǎn)周期波動(dòng)的總體趨勢，不是幾個(gè)月的銷(xiāo)售量增加就能扭轉的。盡管我國的宏觀(guān)經(jīng)濟有特殊性，但在國際金融危機的大背景、大環(huán)境下，經(jīng)濟運行受到?jīng)_擊是不可避免的。房地產(chǎn)經(jīng)濟的周期性又是與宏觀(guān)經(jīng)濟緊密聯(lián)系的，1998-2008年的房地產(chǎn)經(jīng)濟周期不可能擺脫本次宏觀(guān)經(jīng)濟運行周期的影響�？梢哉f(shuō)，目前房地產(chǎn)業(yè)正在經(jīng)歷一個(gè)巨大的周期波動(dòng)，在宏觀(guān)經(jīng)濟制約下的房地產(chǎn)業(yè)運行大趨勢，不是幾個(gè)月的銷(xiāo)售數字增長(cháng)就能迅速扭轉的。

　　其次，房地產(chǎn)業(yè)的周期階段性特征，決定價(jià)格頂峰過(guò)后會(huì )有一個(gè)較長(cháng)的蕭條期。10年的房地產(chǎn)周期波動(dòng)軌跡表明，房地產(chǎn)業(yè)價(jià)格增長(cháng)的波動(dòng)是一個(gè)“U”字形的曲線(xiàn)。有一個(gè)價(jià)格驟漲和驟降然后趨于平穩的過(guò)程。經(jīng)過(guò)驟升的高漲期與驟降的危機期，之后會(huì )有一個(gè)連續2-3年的蕭條期。直至北京申奧成功，上一個(gè)周期長(cháng)達3年的蕭條期才真正結束。去年末的房地產(chǎn)經(jīng)濟危機期剛剛過(guò)去，就認為房地產(chǎn)開(kāi)始回暖，顯然有點(diǎn)過(guò)于樂(lè )觀(guān)了。

　　第三，房地產(chǎn)業(yè)不但有周期性，還有季節性，季節性旺銷(xiāo)不能說(shuō)明市場(chǎng)回暖。多年的房地產(chǎn)數據表明，房地產(chǎn)業(yè)也有季節性，每年的3月份恰恰是房地產(chǎn)市場(chǎng)最旺銷(xiāo)的季節。特別是住宅市場(chǎng)，按月的平均價(jià)格的季節性指數，也是3月份最高。所以二三月份的銷(xiāo)售量有所增長(cháng)，還不足以說(shuō)明市場(chǎng)回暖，只有看到連續數月甚至幾年的銷(xiāo)售量成倍增長(cháng)，才能說(shuō)明房地產(chǎn)業(yè)真正走出陰霾。

　　第四，面對國際金融危機的影響，房地產(chǎn)業(yè)沒(méi)被列入國家的振興行業(yè)之列，回暖缺少了強大的助推力。上一個(gè)運行周期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有“取消實(shí)物分房”、“啟動(dòng)個(gè)人購房消費信貸”及“申奧成功”的三大利好助推，才走出長(cháng)達3年的蕭條期，而當下并不存在如此強大的助推力。這幾個(gè)月的銷(xiāo)售量增長(cháng)很大程度上是由于買(mǎi)家“抄底”的購房行為支持的結果，并不意味廣大的持續的需求被啟動(dòng)了，所以，目前的狀況，與其說(shuō)是下一個(gè)復蘇期到來(lái)時(shí)需求的“井噴開(kāi)始”，不如說(shuō)是上一危機期到蕭條期的“余波振動(dòng)”。

　　作為購房者和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，都應認識到本次運行周期的規律，不要抱僥幸和急躁的心理。特別是對購房者來(lái)說(shuō)，更要冷靜理智。

　　急于抄底的想法是不明智的�，F在消費者最希望見(jiàn)到的是房?jì)r(jià)大跌，好在最低價(jià)位上抄底。然而實(shí)際的情況是，房地產(chǎn)周期波動(dòng)中房?jì)r(jià)的轉折不是表現為一個(gè)“點(diǎn)”，而更多地表現為一個(gè)“平臺”，1998-2001年的上一個(gè)蕭條期，3年價(jià)格保持平穩，不但沒(méi)有升，反而降了19元。2005年以來(lái)房?jì)r(jià)過(guò)猛增長(cháng)，使價(jià)格與價(jià)值出現嚴重背離，這個(gè)“空洞”要用好多年的銷(xiāo)售量才能“填平”。價(jià)格會(huì )有相當長(cháng)的時(shí)間維持在這個(gè)水平上，所以想抄底有的是時(shí)間進(jìn)行比較與挑選，完全沒(méi)有必要急于出手。

　　要防范價(jià)格太低的產(chǎn)品引發(fā)質(zhì)量糾紛。不排除有一些大幅降價(jià)的企業(yè)是由于資金緊張而被迫降價(jià)，特別是購買(mǎi)期房的消費者，一定要提防開(kāi)發(fā)商為收回資金，大量銷(xiāo)售低價(jià)期房，到交房時(shí)才發(fā)現質(zhì)量與原先承諾的相差甚遠。

　　變“一步到位”為“多步到位”。大城市的住房需求者中有不少是從區外來(lái)創(chuàng )業(yè)的人，對于低收入、低年齡段的消費者，特別是剛畢業(yè)同時(shí)又要創(chuàng )業(yè)的大學(xué)生來(lái)說(shuō)，要在異鄉城市買(mǎi)上住房，難度和壓力之大可想而知。最好把解決住房的目標，分解成：合租房—獨立租房—買(mǎi)小房—買(mǎi)大房等多步階段性目標，而不要追求一次到位。

　　可以盡量回避3月份這個(gè)旺銷(xiāo)期。3月份是住宅銷(xiāo)售最旺盛的季節，要判斷市場(chǎng)是否回暖，最好過(guò)了3月份之后再看幾個(gè)月。不要擔心會(huì )錯過(guò)商機，即使是真要買(mǎi)房，也不必去湊這個(gè)熱鬧，而要好好挑選才是。

　　(鄭華 作者為中國人民大學(xué)副教授)