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　　當全世界的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處在低迷之中，中國的樓市似乎已經(jīng)率先蘇醒。隨著(zhù)房?jì)r(jià)的逐步回落，特別是各級地方政府為拯救房地產(chǎn)市場(chǎng)，在稅收、信貸、入戶(hù)等方面給予政策優(yōu)惠，房地產(chǎn)的成交量開(kāi)始出現了一定程度的放大，房?jì)r(jià)的下跌也呈明顯減緩的態(tài)勢，有的項目甚至出現了較大幅度的上漲。那么，究竟是樓市全面回暖，還是下跌過(guò)程中的短暫反復？這是一個(gè)非常值得判斷的問(wèn)題。

　　盡管房?jì)r(jià)在貨幣大規模投放之后，可能出現反彈甚至上漲的行情，但房地產(chǎn)過(guò)剩狀況、居民收入水平和經(jīng)濟增長(cháng)形勢等因素，均不支持房?jì)r(jià)上漲。

　　首先，房屋供求格局不支持房?jì)r(jià)上漲。

　　一直以來(lái)，人們認為剛性需求是導致中國城鎮房屋供不應求的主要原因。但這種命題成立的前提條件，是住房不存在價(jià)格彈性。實(shí)際的情況否定了這個(gè)命題。進(jìn)入2008年以來(lái)，我國商品房竣工面積累計增速明顯超過(guò)同期竣工面積累計增速，2008年12月商品房竣工面積遠遠超過(guò)當月銷(xiāo)售數量，商品房積壓形勢日益嚴峻。

　　第二，居民收入水平和收入增長(cháng)不支持房?jì)r(jià)上漲。

　　在國際上，房?jì)r(jià)和居民家庭年收入的合理比例是3~5倍，一般的上限是5倍。美國在1980~2000年時(shí)全國中位數房?jì)r(jià)/家庭收入比值一直穩定在3倍左右，只是在2001年以后才有所上漲，但最高的2006年也只有4.6倍；而中國目前這個(gè)比例大約在12倍左右，也就是說(shuō)一個(gè)居民家庭12年不吃不喝的全部收入才夠支付一套房子。這遠遠超過(guò)了公認的合理比例，住房的消費、住房的購買(mǎi)也透支了很多購房者的其他消費。所以，即使通過(guò)信貸投放炒高了房?jì)r(jià)，但由于最終的消費者沒(méi)有能力支付，房?jì)r(jià)回落將勢成必然。

　　第三，經(jīng)濟增長(cháng)形勢不支持房?jì)r(jià)上漲。

　　目前全球經(jīng)濟嚴重衰退，我國工業(yè)品出口衰減呈腰斬之勢；國內收入嚴重分化，絕大部分人缺乏消費擴大能力。在出口和消費不振的條件下，試圖依靠投資拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)后果難料。因為消費才是拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)(包括投資增長(cháng))的最終動(dòng)力。

　　基于以上分析，我認為我國城鎮房地產(chǎn)價(jià)格水平還有40%到50%的降價(jià)空間，谷底可能存在于兩年之后。(曹建海 中國社會(huì )科學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所主任)