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　　在美國田納西州有這樣一條法規：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過(guò)12個(gè)月，就要接受州房地產(chǎn)管理署的即時(shí)責問(wèn)和罰款，年度罰款的數額是當初購買(mǎi)資金的20%。

　　一般說(shuō)來(lái)，平均工資越高，消費品價(jià)格也就越高，然而，在最發(fā)達市場(chǎng)經(jīng)濟的美國，每平方米住房?jì)r(jià)格與平均工資比例卻遠低于中國。同時(shí)，經(jīng)濟適用房建設本來(lái)是一個(gè)以民為本、利用價(jià)格杠桿原理進(jìn)行宏觀(guān)調控的政策。然而，由于種種原因，大部分普通消費者并未從中受益，一些經(jīng)濟適用房甚至被高收入者買(mǎi)走這兩種畸形現象的產(chǎn)生與社會(huì )分配結構的不合理性緊密相關(guān)。到底怎樣加以解決呢？

　　在美國，政府建房投資不僅原來(lái)就比中國力度大、速度快、覆蓋面廣，現在奧巴馬政府更加緊利用救市投資來(lái)擴大政府建房(美國政府中不乏優(yōu)秀的經(jīng)濟學(xué)家，而且參加政府的決策過(guò)程)。在美國田納西州有這樣一條法規：居民除了擁有自己居住的一幢房屋外，又購置了第二套房，如果閑置超過(guò)12個(gè)月，就要接受州房地產(chǎn)管理署的即時(shí)責問(wèn)和罰款，年度罰款的數額是當初購買(mǎi)資金的20%。即如果房屋購置額為25萬(wàn)美元的話(huà)，那么罰款金額就是5萬(wàn)美元。這種處罰應該是比較重的，也體現了政府對房地產(chǎn)的干預。房地產(chǎn)并不是“越私有化、越商業(yè)化越好”。

　　如果說(shuō)美國的政府建房和房地產(chǎn)業(yè)的“國有”成分高于中國，那么它自己也承認房地產(chǎn)業(yè)政策的效益性遠遠趕不上許多其他資本主義國家，不要說(shuō)法國、荷蘭、瑞典模式，就是與鄰國加拿大相比，也差之甚遠。加拿大認為，土地是一個(gè)社會(huì )經(jīng)濟長(cháng)遠、穩定、可持續發(fā)展極為重要但又是“無(wú)再生”的資源；與此直接相關(guān)的住房不僅是具體體現“民生”的社會(huì )福利的最重要環(huán)節之一，而且這一資源配置、使用的合理性、公平性、平等性和全民享受對經(jīng)濟平穩發(fā)展反而起促進(jìn)作用，對其他消費需求更是一個(gè)促進(jìn)作用。據此，加拿大采取了“三合一”政策，一是政府所有(相當于國有制)的非盈利性房地產(chǎn)公司，二是社區-工會(huì )-教會(huì )集資的非盈利房地產(chǎn)公司，三是被國家和各省課以重稅私營(yíng)房地產(chǎn)公司。

　　有人會(huì )說(shuō)，如果前兩者是非盈利組織，對第三者又課以重稅，哪會(huì )有私人企業(yè)來(lái)從事房地產(chǎn)業(yè)？加拿大正是通過(guò)這種“三合一”結構和稅收政策使得房地產(chǎn)行業(yè)既不存在暴利可能(即與其他產(chǎn)業(yè)的利潤額接近從而使資本隨利潤流動(dòng)的隨意性、無(wú)計劃性降低)，又使那些不抱有“牟取暴利”愿望的私人企業(yè)來(lái)從事這一行業(yè)，同時(shí)強迫那些從事房地產(chǎn)業(yè)的私人企業(yè)必須具備較強的專(zhuān)業(yè)知識和市場(chǎng)能力(而不是依靠私人關(guān)系或利益交換的違法能力)。這不僅大大降低交易成本從而使消費者受益，而且由于三合一結構和專(zhuān)業(yè)化程度的提高幫助杜絕房地產(chǎn)業(yè)的腐敗。結果，最大的受益者是“最廣大人民群眾”的消費利益。同時(shí)，加拿大的“國有制”無(wú)論在效率、效益上都高于房地產(chǎn)私有企業(yè)。

　　有人會(huì )說(shuō)，中國土地面積略大于加拿大，然而，加拿大人均土地面積約為中國的41倍。再考慮到加拿大3千萬(wàn)人口中只有84萬(wàn)人從事農業(yè)(不僅效率是一個(gè)問(wèn)題，人口農業(yè)產(chǎn)品需求總量本身就是一個(gè)問(wèn)題，這樣對土地面積需求就產(chǎn)生了交叉作用)，那么也就意味著(zhù)除了兩個(gè)國家必須的農耕地外，用于經(jīng)濟發(fā)展和非農業(yè)人口(中國也多于加拿大)居住的人均土地面積差距就更大了。然而，正是這樣一個(gè)自然資源極為豐富、生產(chǎn)力極為發(fā)達、生產(chǎn)率較高、人口較少的資本主義國家，基于對土地資源的社會(huì )屬性和經(jīng)濟屬性的認識使它不能成為個(gè)人暴富的根源，表現出以長(cháng)遠、和諧、平等、公平、可持續發(fā)展為內涵的“憂(yōu)患意識”。

　　中國作為一個(gè)世界上人口最多、人均資源極為貧乏的國家，應該怎樣通過(guò)社會(huì )分配結構的合理性來(lái)建立一個(gè)縝密的、科學(xué)的、嚴格的房地產(chǎn)業(yè)的體制，杜絕“三位一體”和官商勾結？房地產(chǎn)業(yè)注入國有經(jīng)濟成分很可能會(huì )遭到反對，他們最擅長(cháng)的就是攻擊國有企業(yè)的效益、效率問(wèn)題。然而，資本主義的加拿大已經(jīng)用事實(shí)回答了這個(gè)問(wèn)題。當前國有非盈利性房地產(chǎn)公司的效益還沒(méi)有實(shí)踐來(lái)證明，但房地產(chǎn)行業(yè)的全面市場(chǎng)化、商業(yè)化、利潤化有這樣幾個(gè)結果值得注意：

　　一是中國房地產(chǎn)商用人類(lèi)歷史最短的時(shí)間在正常發(fā)展時(shí)期取得了個(gè)人的最大經(jīng)濟效益，富裕程度達到或超過(guò)西方標準的富裕速度；二是中國絕大多數人無(wú)力依靠自己的工資收入購房；三是在所有發(fā)生腐敗的行業(yè)中，從案例數量、程度、規模、范圍、手段、方法來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)首當其沖；四是在中國首富人群中，房地產(chǎn)行業(yè)上榜人數最多；五是各種成本交易、各種利益交換的代價(jià)轉嫁到消費者身上；六是由于權力與資本結合、政府-銀行-房地產(chǎn)商三位一體使商品(住房)價(jià)格與平均工資收入比差距巨大并且長(cháng)期存在，從而作為單個(gè)影響因素房地產(chǎn)業(yè)成為影響中國擴大內需、建立合理內需市場(chǎng)的最大障礙。

　　今天，房?jì)r(jià)即使略有下降，相對人們收入仍然過(guò)高。而且，已經(jīng)下降的房?jì)r(jià)讓那些在高位被迫買(mǎi)房的人面對著(zhù)債務(wù)的枷鎖，而那些準備購房者依然望房興嘆，拼命加強積蓄。在這種狀態(tài)下再要他們加大消費力度豈不是天方夜譚？

　　(武漢大學(xué)戰略決策研究中心教授 龍斧 王今朝)