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　　經(jīng)歷嚴冬的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，在春季呈現復蘇的氣息。一季度，全國商品房銷(xiāo)售額同比增長(cháng)23.1%，北京、上海、深圳等主要城市一季度商品住宅的月均成交量已超過(guò)2007年高峰時(shí)的水平。

　　不過(guò)從目前的宏觀(guān)經(jīng)濟和國民收入狀況看，樓市“陽(yáng)春”尚不足以支撐房?jì)r(jià)整體上揚，而高房?jì)r(jià)留存的泡沫，很可能將通過(guò)擴張型宏觀(guān)調控政策所帶來(lái)的經(jīng)濟增長(cháng)加以化解。

　　作為拉動(dòng)內需的“大權重”行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)維穩對實(shí)現“保增長(cháng)”意義重大。因此，從去年的中央經(jīng)濟工作會(huì )議到今年兩會(huì )上的政府工作報告，均明確支持居民購買(mǎi)自住性和改善性住房，滿(mǎn)足多層次住房需求。適度貨幣擴張刺激合理的住房需求已是中央對房地產(chǎn)調控的政策取向。

　　根據對購房成本的研究，房貸利率下降1%，相當于房?jì)r(jià)下降6%。從2008年9月開(kāi)始，央行連續五次降息，貸款基準利率累計下調2.16個(gè)百分點(diǎn)，目前的貸款基準利率為5.31%，與2002年2月的歷史最低水平持平。而對于首次購房需求和改善性住房需求，商業(yè)銀行還可給予七折優(yōu)惠。單是利率因素，就使居民購房成本比降息下降超過(guò)15%。

　　寬松的貨幣政策不僅可以提高居民的住房購買(mǎi)力，而且可在一定程度上起到支撐房地產(chǎn)價(jià)格的作用。3月份，全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比下降1.3%，但環(huán)比上漲0.2%。

　　在目前的貨幣環(huán)境中，房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力也有所緩和。1-3月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金來(lái)源同比增長(cháng)9.2%，其中來(lái)自銀行的貸款明顯上升。前三個(gè)月房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)自銀行貸款的資金同比增長(cháng)8%，占整體資金來(lái)源的25.3%，較去年1-9月份深度調整期的19.8%上升5.5個(gè)百分點(diǎn)。而來(lái)自個(gè)人按揭貸款的資金同比增長(cháng)13.2%，熱銷(xiāo)的形勢也在為開(kāi)發(fā)商的資金鏈“解壓”。

　　但是，僅憑一季度的市場(chǎng)變化還不能得出房地產(chǎn)業(yè)已重新步入上升通道的結論。信貸規模急速擴張對資產(chǎn)價(jià)格反彈的刺激不可忽視。3月份國房景氣指數再創(chuàng )新低，1-3月房屋新開(kāi)工面積和土地購置面積雙雙大幅下滑，說(shuō)明部分城市房地產(chǎn)“量?jì)r(jià)齊升”依然是“階段性回暖”；斷言調整見(jiàn)底為時(shí)尚早。

　　房地產(chǎn)業(yè)的起伏與宏觀(guān)經(jīng)濟周期高度正相關(guān)，房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能逆周期而動(dòng)。中國一季度的GDP增長(cháng)率并不十分樂(lè )觀(guān)，在此背景下，房?jì)r(jià)如果貿然彈升，很可能使房地產(chǎn)市場(chǎng)再度陷入觀(guān)望僵局，不利于高存量的消化，更不利于行業(yè)探底回升。

　　事實(shí)證明，房?jì)r(jià)合理回歸是住房消費復蘇的基石。市場(chǎng)化程度高的華南地區商品房成交量率先回暖，長(cháng)江三角洲和華北地區反彈較晚，幅度也相對較弱。這表明，區域回暖的進(jìn)度和程度與價(jià)格回落的幅度有著(zhù)明顯的“正相關(guān)”關(guān)系。而一季度成交量大幅攀升，也主要是價(jià)格彈性高的剛性需求集中釋放的表現。

　　在目前的經(jīng)濟形勢下，商品房?jì)r(jià)格下行趨勢并不會(huì )立即扭轉。國家統計局公布的數據也印證了這一點(diǎn)。3月份，雖然部分城市的房?jì)r(jià)已經(jīng)企穩，但全國70個(gè)大中城市中，房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數同比下降的城市達40個(gè)，環(huán)比下降的城市也達到22個(gè)。

　　其實(shí)，作為消費品和投資品，房產(chǎn)價(jià)格有漲有跌不足為奇。房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，價(jià)格過(guò)快下跌會(huì )導致諸多經(jīng)濟和社會(huì )問(wèn)題。美國次貸危機引發(fā)的全球金融海嘯便是房?jì)r(jià)泡沫破滅的前車(chē)之鑒。

　　從中長(cháng)期經(jīng)濟運行的角度看，要真正啟動(dòng)住房消費并帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)步入上升通道，關(guān)鍵是通過(guò)GDP和國民收入的增加以及城市發(fā)展推動(dòng)區域價(jià)值提升，來(lái)逐漸消化高房?jì)r(jià)“透支未來(lái)”產(chǎn)生的泡沫。而從近期政策的角度看，則是通過(guò)透明化的貨幣擴張在一定程度上釋放房地產(chǎn)泡沫。如果房?jì)r(jià)的漲幅低于貨幣擴張帶來(lái)的經(jīng)濟增速，那么，房?jì)r(jià)回落、泡沫釋放的壓力會(huì )減小，房地產(chǎn)調整周期也將縮短。(林喆)