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　　2006年以來(lái)，全國房?jì)r(jià)一直快速上漲，即使是2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷寒冬，全國房?jì)r(jià)指數也有6.5%的漲幅。購房人感受到的具體樓盤(pán)售價(jià)，更是大幅上揚后的高位盤(pán)整。不過(guò)，房?jì)r(jià)高漲并沒(méi)有給房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)利潤率的增長(cháng)。財務(wù)數據顯示，盈利能力相對較高的地產(chǎn)上市公司，其整體營(yíng)業(yè)利潤率持續走低。那么，漲價(jià)帶來(lái)的收益究竟是成了開(kāi)發(fā)商的利潤，還是被各種成本所侵蝕？

　　土地溢價(jià)“收窄”營(yíng)業(yè)利潤

　　4月18日，記者分別考察了北京近期熱銷(xiāo)的“華潤·西堤紅山”、“遠洋·沁山水”和保利百合花園。三大樓盤(pán)當初拿地時(shí)的樓面地價(jià)約為每平方米4758.82元、5321.72元和5865元。按照三樓盤(pán)目前的銷(xiāo)售均價(jià)計算，土地成本占售價(jià)的比重分別達到29.74%、38.01%和36.66%。其中，“遠洋·沁山水”的拿地時(shí)間為2008年1月。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，我國自2004年8月31日實(shí)施土地招拍掛政策以來(lái)，土地成本直接反映出市場(chǎng)對房地產(chǎn)的需求程度。而房?jì)r(jià)高企直接推高了地價(jià)。在2007年開(kāi)發(fā)商“拿地熱”時(shí)，部分城市的地價(jià)上漲幅度高于房?jì)r(jià)。

　　根據國土資源部公布的“2008年全國主要城市地價(jià)狀況分析報告”統計，去年全國地價(jià)仍在增長(cháng)，但增幅放緩。預計今年一線(xiàn)城市居住用地價(jià)格將與去年持平；而二三線(xiàn)城市的地價(jià)仍存在上漲空間。

　　今年3月，土地底價(jià)成交率出現下降，溢價(jià)成交再次出現在北京、上海和天津等地。

　　事實(shí)上，自2007年以來(lái)，部分企業(yè)的拿地成本明顯攀升。

　　畸形的建安成本

　　業(yè)內人士指出，去年下半年以來(lái)，鋼材、水泥等建材價(jià)格大幅下跌，使得建安成本在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本中的比重呈下滑趨勢。 建安成本包括房屋建筑成本和房屋設施設備安裝成本，是房?jì)r(jià)中相對穩定的部分。在國外，建安成本通常占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總成本的70%，其他如地價(jià)及稅費僅占房?jì)r(jià)30%左右。然而在國內，這個(gè)數字是顛倒的。

　　根據有關(guān)報道，以北京為例，建安成本費用占普通住宅期房預售成交均價(jià)的10.66%-28.77%，建安工程費平均僅為普通住宅期房預售成交均價(jià)的15.71%。

　　隱性成本居高不下

　　北京一位開(kāi)發(fā)商告訴記者，地產(chǎn)企業(yè)對政府部門(mén)、公共事業(yè)機構等的“公關(guān)支出”和各項規費，一直是總成本的重要組成部分。而這些隱性成本有些便轉化為財務(wù)報表中的期間費用。

　　該開(kāi)發(fā)商介紹，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，要向包括建委、規劃局、民防辦、氣象局、環(huán)保局等10個(gè)政府部門(mén)繳納多項費用，這些費用包括大到城市基礎設施建設費，其中城區和近郊區住宅每平方米160元、非住宅每平方米200元(包括地下面積)。小到按投資額不同收取的項目建議書(shū)(可研報告)編制費，還有住宅項目三類(lèi)防雷裝置要收取的每平方米0.8元的避雷檢測費。另外，開(kāi)發(fā)商還需向自來(lái)水、電力、天然氣、通信等市政工程企業(yè)支付配套工程費用。

　　業(yè)內專(zhuān)家指出，2008年，房地產(chǎn)行業(yè)的平均銷(xiāo)售毛利率在30%左右，稅金之外的各項成本占收入的七成。(記者林喆　于萍)