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　　萬(wàn)科2009年一季報一亮相，便引起了市場(chǎng)的極大關(guān)注，各種推測和判斷接踵而至。

　　近日，《證券日報》記者就市場(chǎng)關(guān)注的“漲價(jià)和降薪”之說(shuō)以及公司未來(lái)的發(fā)展問(wèn)題對萬(wàn)科董秘譚華杰先生進(jìn)行了采訪(fǎng)。

　　降薪與漲價(jià)之說(shuō)均不成立

　　《證券日報》：今年一季度萬(wàn)科“支付給職工以及為職工支付的現金”約3.85億元,去年同期約6.28億元,同比減少了38.69%。這樣看來(lái)，公司確有降薪？是針對哪類(lèi)員工？

　　譚華杰：公司一季度“支付給職工以及為職工支付的現金”項目的變化主要是由于2008年公司年終獎總金額較2007年發(fā)生變化引起，其中還包括了萬(wàn)科高管層集體放棄年終獎的影響。所謂“降薪”的說(shuō)法并不成立。

　　《證券日報》：中原地產(chǎn)研究中心根據萬(wàn)科公開(kāi)數據統計，萬(wàn)科今年3月銷(xiāo)售均價(jià)為8528元/平米，環(huán)比上漲13%，因此認定萬(wàn)科3月售價(jià)有上調，公司認同這個(gè)數據嗎？

　　譚華杰：位置和產(chǎn)品類(lèi)型對住宅價(jià)格都有很大的影響，不同城市的住房，同一城市不同地段的住房及不同類(lèi)型的住房在價(jià)格上都存在很大差異。

　　在某一月內，公司的銷(xiāo)售均價(jià)可能受到各地市場(chǎng)項目結構、所推房源在戶(hù)型、小區內所處位置以及景觀(guān)等多方面偶然因素的較大影響。

　　因此單月銷(xiāo)售均價(jià)對于評估房地產(chǎn)整體價(jià)格水平的參考價(jià)值不高。萬(wàn)科項目在成交均價(jià)上所顯示的價(jià)格差異，是由于3月所推房源的項目結構特點(diǎn)所致，事實(shí)上并不存在“漲價(jià)”一說(shuō)。

　　斷言調整結束還為時(shí)過(guò)早

　　《證券日報》：根據萬(wàn)科2009年一季報,萬(wàn)科銷(xiāo)售面積達152.5萬(wàn)平方米,銷(xiāo)售額122.2億元,分別同比增長(cháng)32.1%和27.7%，凈利潤7.7億元,同比增長(cháng)7.1%。這是否預示著(zhù)萬(wàn)科已經(jīng)度過(guò)最為艱難的時(shí)候，在2009年公司還將注意防范哪些風(fēng)險？

　　譚華杰：一季度的銷(xiāo)售增長(cháng)受益于市場(chǎng)成交的回升。自去年年底以來(lái)，部分地區的房地產(chǎn)成交量出現回升，并在今年一季度演變?yōu)檩^為普遍的情況。這一現象的出現，主要是因為前期信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購房的成本，且房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調整較長(cháng)時(shí)期，累積大量自住需求；另一方面，也因為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商著(zhù)力開(kāi)發(fā)適銷(xiāo)對路的產(chǎn)品并積極促銷(xiāo)，促進(jìn)了市場(chǎng)成交的活躍。

　　這一現象的后續發(fā)展，仍然需要保持進(jìn)一步的觀(guān)察，目前斷言調整階段已經(jīng)結束還為時(shí)尚早。作為企業(yè)，萬(wàn)科將繼續堅持穩健經(jīng)營(yíng)的原則，繼續遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略，積極促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　《證券日報》：萬(wàn)科在2008年年報中公布可能出現虧損的13個(gè)項目，計提減值準備達12.3億元，但其中南京金域緹香項目跌價(jià)準備金額由6359萬(wàn)元調整到4957萬(wàn)元，為什么原本預計會(huì )虧損的項目現在減少了計提？

　　譚華杰：2008年年報中計提減值準備的項目，是萬(wàn)科根據08年底時(shí)的市場(chǎng)狀況，在對所有項目進(jìn)行全面審視和評估的基礎上，按照客觀(guān)和謹慎的會(huì )計原則計提的。

　　在報告期末的時(shí)點(diǎn)上，公司認為計提金額是充分的，合理的。

　　今年一季度以來(lái)，市場(chǎng)銷(xiāo)售出現回升，住宅價(jià)格也趨于穩定，年初計提了減值準備的13個(gè)項目中，南京金域緹香的實(shí)際銷(xiāo)售明顯好于預期，根據一季度末的評估結果，萬(wàn)科將該項目跌價(jià)準備金額由6359萬(wàn)元調整到4957萬(wàn)元。未來(lái)隨著(zhù)市場(chǎng)的變化，公司會(huì )對項目的減值情況予以持續的審視和評估。

　　資金充裕為拿地提供良機

　　《證券日報》：公司在存貨方面采取控制，公司此舉的目的是什么？2009年下半年還會(huì )有拿地的打算嗎？

　　譚華杰：2008年面對市場(chǎng)的調整，萬(wàn)科將控制存貨規模作為最重要的工作之一，在存貨管理上公司堅持“量出為入”的原則，使項目開(kāi)發(fā)與產(chǎn)品銷(xiāo)售的節奏相匹配，這些措施在確保公司經(jīng)營(yíng)穩健方面起到了良好的效果，有利于應對市場(chǎng)風(fēng)險，也增加了在行業(yè)調整中的靈活性。

　　短期內市場(chǎng)依然存在一定不確定性，公司會(huì )繼續保持穩健經(jīng)營(yíng)，在項目開(kāi)發(fā)中精挑細選，把握機會(huì )。截至一季度末，公司持有現金269.2億元。充裕的流動(dòng)性給公司在市場(chǎng)調整中獲取優(yōu)質(zhì)項目資源提供了良好的機會(huì )。

　　《證券日報》：面對目前的市場(chǎng)環(huán)境，公司的營(yíng)銷(xiāo)方法會(huì )產(chǎn)生怎樣的變化？比如說(shuō)營(yíng)銷(xiāo)模式？廣告投入方式或者促銷(xiāo)方式？

　　譚華杰：2009年萬(wàn)科希望在營(yíng)銷(xiāo)方式上做出一些創(chuàng )新，這些創(chuàng )新主要體現為加強對目標客戶(hù)的生活方式、工作狀態(tài)、家庭結構、交際圈甚至是消費習慣的研究，找到精準的營(yíng)銷(xiāo)渠道，提高營(yíng)銷(xiāo)的效率，降低有關(guān)的費用。