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　　“五一”期間，京滬深三地住房成交量頻創(chuàng )新高，并未改變專(zhuān)家對樓市的研判：二季度房?jì)r(jià)將繼續下行。

　　“鼓勵性”松動(dòng)沒(méi)“破冬”

　　樓市交易如火如荼的同時(shí)，開(kāi)發(fā)商“35%”資本金大限有望得到松動(dòng)的消息也令諸多開(kāi)發(fā)商為之一振，不過(guò)，這對房?jì)r(jià)而言更多被看作是長(cháng)期利好。楊紅旭說(shuō)，2004年上述資本金比例由30%提高至35%，背景是投資偏熱，所以要通過(guò)緊縮信貸政策來(lái)降溫�，F在調整資本金比例，一方面是國家“保增長(cháng)”統一部署的需要，另一方面目前樓市處于調整期，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款政策應相應放松，這是很合理的。

　　4月末，國務(wù)院總理溫家寶主持召開(kāi)國務(wù)院常務(wù)會(huì )議，決定調整11類(lèi)固定資產(chǎn)投資項目資本金比例，其中包括商品住房。這是自2004年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項目資本金比例35%的“大限”首次出現松動(dòng)。

　　不過(guò)，中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)顧云昌則如此看待這項鼓勵性政策：近期房地產(chǎn)投資增速下滑過(guò)快的情況不僅僅影響到行業(yè)自身，其相關(guān)行業(yè)也已受到波及�！霸诔隹诃h(huán)節等方面受到影響的情況下，如果房地產(chǎn)投資再出現過(guò)度收縮將對‘保八’不利�！鳖櫾撇�認為，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)依然處于“冬天”，應該提升開(kāi)發(fā)商投資的積極性和買(mǎi)地的積極性。而今后是否會(huì )再有類(lèi)似政策出臺還要視市場(chǎng)情況而定。

　　二季度有望再跌

　　盡管政策的風(fēng)聲短期內不會(huì )吹動(dòng)房?jì)r(jià)，不過(guò)第二季度房屋價(jià)格升降起跌還是受到關(guān)注�！岸�季度房?jì)r(jià)可能繼續下跌�！边@是多數專(zhuān)家的判斷。作為一線(xiàn)從業(yè)人員的李文杰是中原地產(chǎn)華北區董事總經(jīng)理。他告訴記者，本輪購買(mǎi)力的集中爆發(fā)以“改善型自住”需求特征最為明顯。進(jìn)入5月，李文杰認為，由于一部分自住型需求在第一季度末集中釋放，在沒(méi)有新政策刺激或開(kāi)發(fā)商調價(jià)的情況下，客戶(hù)量將有所減少�！拔艺J為今年房?jì)r(jià)下降幅度在10%左右�！彪m然有媒體測算認為4月份北京住房成交量創(chuàng )出新高，“達到14976套，環(huán)比3月上漲了19%�！钡�是有專(zhuān)家并不認同這個(gè)數字。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)陳國強回憶說(shuō)：“成交量應該是下滑的�！标悋鴱娬J為，即便是成交量有所回升，從其他指標分析諸如房地產(chǎn)投資、房地產(chǎn)開(kāi)工數等指標都依然處于負增長(cháng)。這說(shuō)明消費依然處于低迷期�！凹热皇堑兔云�，也難言成交量的持續，就說(shuō)明房市還未回暖�！标悋鴱姳硎�，第二季度房地產(chǎn)價(jià)格將繼續處于調整之中。

　　土地市場(chǎng)明顯“降溫”

　　與此同時(shí)，來(lái)自中國城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監測系統最新監測結果顯示，2008年至今，我國重點(diǎn)城市地價(jià)增速明顯趨緩，東部和南部地區主要城市地價(jià)增長(cháng)率下降幅度相對較大。全國105個(gè)監測城市中，九成城市地價(jià)增長(cháng)率低于上年；四成城市地價(jià)增長(cháng)率為負值。我國土地市場(chǎng)明顯“降溫”。預計2009年我國城市地價(jià)有望在持續低迷后趨于平穩。據監測結果分析，2009年我國一線(xiàn)城市居住用地價(jià)格將趨于平穩，而二、三線(xiàn)城市居住用地價(jià)格仍有小幅上漲的可能。在北京、上海、廣州等一線(xiàn)城市，近兩年內居住用地供應量較大，城市房?jì)r(jià)基本達到最高并呈下行趨勢，開(kāi)始進(jìn)入觸底階段，房地產(chǎn)建設規模將放慢腳步。房地產(chǎn)市場(chǎng)“飽和”直接影響城市居住用地需求，房?jì)r(jià)下行及未來(lái)經(jīng)濟走勢不確定則直接影響開(kāi)發(fā)商拿地欲望�？傮w來(lái)說(shuō)，2009年我國居住用地價(jià)格將與2008年持平或低于2008年水平。（ 孫維晨 ）