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　　價(jià)格是由交易雙方的市場(chǎng)行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無(wú)關(guān)。因此，在討論房?jì)r(jià)的時(shí)候，把成本拿出來(lái)說(shuō)事沒(méi)有意義。市場(chǎng)自有其獨立的運行方式，不會(huì )根據某些人的利益來(lái)調整自身規律。如果認為眼下地價(jià)提高了，所以房?jì)r(jià)就必須提高的話(huà)，那么前些年，地價(jià)沒(méi)有漲上來(lái)的時(shí)候，房?jì)r(jià)可比現在還高得多，那又該怎么解釋呢？

　　天津電視臺年初約請我去參加一檔有關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)的電視節目，錄制過(guò)程中，同為嘉賓的石述思先生給大家講了一個(gè)“段子”。大致內容是：去年年底，他曾咨詢(xún)一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有關(guān)開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題，得到的回答卻是“我不會(huì )告訴你我的成本，就像我不會(huì )告訴你我老婆的胸罩顏色一樣”。在場(chǎng)的人無(wú)不捧腹，當時(shí)我雖然極力反對談?wù)摮杀締?wèn)題，但我的反對之聲很顯然被大家的笑聲淹沒(méi)了。

　　如今，只過(guò)去了短短幾個(gè)月時(shí)間，這種對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本的討論就由“諱莫若深”變成“大鳴大放”了，而且掀起這場(chǎng)所謂的“曬成本”浪潮的恰恰就是原來(lái)最不愿意跟別人說(shuō)成本的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商。我不由驚嘆，是什么促使幾個(gè)月前還把成本視為老婆胸上物的人這么快就又把成本變成了地攤散貨而公之于眾的呢？

　　在已經(jīng)披露的開(kāi)發(fā)商成本當中，最受關(guān)注的當屬地價(jià)。有人算了一筆賬，僅以2008年為例，全國平均房?jì)r(jià)為每平方米3919元，而按照全國建設用地平均容積率1：2來(lái)算，全國的平均地價(jià)是2312.5元，兩者之差是1606.5元。再刨去建安、建材、貸款利息等等費用，開(kāi)發(fā)商所得實(shí)在是所剩無(wú)幾。于是得出結論：現在的房?jì)r(jià)真的不算高了。

　　我只想問(wèn)一句：討論房?jì)r(jià)的時(shí)候把成本拿出來(lái)有意義嗎？在天津錄節目的時(shí)候，我就曾問(wèn)現場(chǎng)觀(guān)眾：大街上所有賣(mài)西瓜的人都賣(mài)5毛錢(qián)一斤(假設西瓜質(zhì)地都一樣)，你非要賣(mài)1元，理由是你的進(jìn)價(jià)比別人高，買(mǎi)瓜人會(huì )因此接受你的價(jià)格嗎？如果你認為不會(huì )，那就說(shuō)明一點(diǎn)：價(jià)格是由交易雙方的市場(chǎng)行為決定的，而與生產(chǎn)者的成本無(wú)關(guān)。

　　實(shí)際上，那些主動(dòng)“曬成本”的人也不明智，如果你認為眼下成本提高了，你的房?jì)r(jià)就必須提高的話(huà)，那么前些年，地價(jià)沒(méi)有漲上來(lái)的時(shí)候，你的房?jì)r(jià)可比現在高得多，那又該怎么解釋呢？過(guò)去的事沒(méi)法假設，但我卻清楚地記得那些年當民眾呼吁開(kāi)發(fā)商“曬成本”的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商們常掛在嘴邊的一句話(huà)，正是“價(jià)格是由市場(chǎng)決定的”。

　　我之所以反對這個(gè)時(shí)候把成本拿出來(lái)說(shuō)事，就是因為成本不決定價(jià)格，成本決定的是利潤，而開(kāi)發(fā)商的利潤是與買(mǎi)房者可以接受的價(jià)格沒(méi)有關(guān)系，因為掙多掙少是開(kāi)發(fā)商的事，買(mǎi)不買(mǎi)才是買(mǎi)房人的事，跟買(mǎi)房人說(shuō)利潤有多薄有啥意義呢？但利潤倒是對一件事有意義，那就是開(kāi)發(fā)商們的生存與發(fā)展，開(kāi)發(fā)商還要不要繼續開(kāi)發(fā)商品房，與利潤高低息息相關(guān)。

　　從傳統項目評估理論來(lái)看，項目是否可行取決于項目的凈現值，而凈現值又取決于兩件事：未來(lái)的凈現金流，相應的折現率。盡管我一貫反對用這樣的方法評估項目，因為未來(lái)的種種不確定性(包括現金流和折現率)都是不能簡(jiǎn)單憑主觀(guān)去猜測，但為了弄清曬成本的人的真實(shí)意圖，不妨就按照他們所熟悉的邏輯來(lái)推導一下，也許真相很快就會(huì )大白了。

　　根據這個(gè)邏輯，在折現水平不變的情況下，未來(lái)現金流越大，則凈現值就會(huì )越大，項目的投資價(jià)值才會(huì )越高。而未來(lái)的現金流是與成本和價(jià)格相關(guān)，成本越低、價(jià)格越高，現金流就越大。這也就解釋了為什么去年年底的時(shí)候有學(xué)者極力主張放開(kāi)耕地管制，無(wú)外乎是要通過(guò)增加土地供給來(lái)降低地價(jià)。站在什么人的立場(chǎng)上替什么人說(shuō)話(huà)、為什么人辦事，還需要表白嗎？

　　那么，現在的問(wèn)題是，國家不可能放開(kāi)土地供應，地方政府對地價(jià)有很大的發(fā)言權，看來(lái)地價(jià)一時(shí)半會(huì )兒是降不下來(lái)的，于是房?jì)r(jià)就成了開(kāi)發(fā)商們最后的救命稻草。制造“假陽(yáng)春”也好，宣稱(chēng)“房?jì)r(jià)沒(méi)有白菜漲得快”也罷，說(shuō)白了都是為穩定(甚至提升)房?jì)r(jià)做鋪墊。到頭來(lái)，還是要把大把的資金投入到被人為升值了的項目中去，以此換取某些人的利益，僅此而已。

　　但遺憾的是，市場(chǎng)自有其獨立的運行方式，不會(huì )根據某些人的利益來(lái)調整自身規律：房?jì)r(jià)該高的時(shí)候沒(méi)把它按下來(lái)，房?jì)r(jià)該低的時(shí)候也別想著(zhù)用幾個(gè)混淆的概念就把它推上去，順其自然倒是開(kāi)發(fā)商們現在應有的心態(tài)。

　　在天津那次節目錄制臨近結束的時(shí)候，有觀(guān)眾問(wèn)我：房?jì)r(jià)什么時(shí)候會(huì )漲？我實(shí)在覺(jué)得這是個(gè)太過(guò)復雜的問(wèn)題，實(shí)在無(wú)法簡(jiǎn)言蔽之，但在觀(guān)眾的一再堅持下，我不得不給出了一個(gè)簡(jiǎn)單但絕不草率的答案：什么時(shí)候通縮結束了，通脹開(kāi)始了，什么時(shí)候房?jì)r(jià)就該漲了。從一個(gè)通俗的角度講，通縮時(shí)候人們手中的貨幣更“值錢(qián)”了，也就是說(shuō)此時(shí)的貨幣在執行價(jià)值尺度職能時(shí)，自身的單位被“放大”了，或者說(shuō)，貨幣執行價(jià)值尺度職能時(shí)就好比一把尺子，通縮時(shí)這把尺子是“變長(cháng)”了的，因而被它丈量的物體就變短了，房地產(chǎn)就是在這樣的彼消我長(cháng)的過(guò)程中完成價(jià)格縮水的。但到了通脹的時(shí)候情況就完全不同了，貶值了的貨幣成了一把變短的尺子，被它丈量的房?jì)r(jià)將會(huì )變大，房?jì)r(jià)的上漲也就具備了條件。

　　任何企圖改變市場(chǎng)規律的做法都將是徒勞無(wú)功的，試圖通過(guò)曬成本來(lái)推高房?jì)r(jià)的做法，又豈能例外。(作者田 立 系哈爾濱商業(yè)大學(xué)金融學(xué)院金融工程研究所所長(cháng))