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　　李嘉政

　　(一)只是小陽(yáng)春

　　近期，在業(yè)界對“小陽(yáng)春”的熱烈追捧和議論中，關(guān)于小陽(yáng)春的討論始終不絕于耳。關(guān)于一季度的小陽(yáng)春行情是小陽(yáng)春式的反彈還是觸底反轉？

　　我認為是四股力量導致了本輪的成交放量，成就了這個(gè)小陽(yáng)春：即開(kāi)發(fā)商的降價(jià)跑量、強勁的剛性需求、部分改善型需求以及股市反彈盈利的離場(chǎng)資金入市，可以說(shuō)在持續下滑的新增供應量基礎上的需求量大增，去庫存化速度在大大加快，供求比已較去年末發(fā)生很大變化，新開(kāi)樓盤(pán)不多，可選擇空間不大，再加上開(kāi)發(fā)商降價(jià)跑量，樓市小陽(yáng)春也在情理之中了。

　　相較去年的市場(chǎng)，今年一季度成交量算是天量，可相對于06、07年，這個(gè)量其實(shí)很平常，這只是積蓄已久的購買(mǎi)力的一次集中釋放。而在未來(lái)，在剛性需求的持續釋放、國家保增長(cháng)的政策措施以及通脹預期的擠壓效應共同作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)的小陽(yáng)春還將持續一段時(shí)間，成交量也將維持在一定的水平，市場(chǎng)可能會(huì )在非理性下出現價(jià)格上漲的走勢。但千萬(wàn)不要預期過(guò)高，在低迷的經(jīng)濟形勢好轉之前，期望樓市重回06、07年的火爆不僅是不切實(shí)際，而且非常危險。這個(gè)階段會(huì )發(fā)生什么，誰(shuí)也不敢妄下斷言，但可以肯定的是購買(mǎi)力決定了房?jì)r(jià)必將為成交量讓路，暴跌不可能，暴漲更沒(méi)有基礎！

　　(二)松綁與擔當

　　近日，廣州、北京相繼傳出一些限價(jià)商品房項目交房時(shí)遭遇消費者拒收的報道，其原因是限價(jià)房的價(jià)格已高于在售商品房的價(jià)格。用來(lái)解決中間層群體的住房困難問(wèn)題的限價(jià)房在與商品房的競爭中敗下陣來(lái)，限價(jià)房的質(zhì)疑之聲四起。

　　對于中國的房地產(chǎn)建設，我認為一個(gè)分層次、成體系的房產(chǎn)建設格局是相當必要的，即分三個(gè)層次建設我國的住房體系，由國家出資建設30-50平方米的小戶(hù)型廉租房保障低收入人群的居住需求是第一個(gè)層次；國家出資建設70平方米以下的小戶(hù)型經(jīng)濟適用住房以成本價(jià)出售30年使用權，不可于市場(chǎng)流通，期滿(mǎn)后根據情況決定是否續期還是由國家回購，這是第二個(gè)層次；而第三個(gè)層次的商品房市場(chǎng)則應全面放開(kāi)各種限制，由企業(yè)根據特定市場(chǎng)環(huán)境進(jìn)行自行調節。該由政府做的保障性住房就不能假手市場(chǎng)完成，政府要有擔當；該由市場(chǎng)自行調節的政府也不能干預太多，要對正常的市場(chǎng)行為予以松綁。只有這樣，才能保證一個(gè)健康、良性的、持續發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　(作者系新聚仁機構董事長(cháng))