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　　話(huà)題緣起

　　2009年房地產(chǎn)春交會(huì )上演了一出“吸金”大戲。據戴德梁行的數據統計，5月1-5日春交會(huì )期間，深圳共成交一手房1401套，日均280套，遠遠超過(guò)去年春交會(huì )5天889套的成交量，更是去年秋交會(huì )5天317套成交量的4倍多。從成交價(jià)格來(lái)看，除龍崗新房成交均價(jià)在7000-10000元之間，其它各區的成交價(jià)均在萬(wàn)元之上。

　　與往年不同的是，深圳樓市在本屆春交會(huì )前已經(jīng)連續火爆了4個(gè)月，二三級市場(chǎng)成交幾度沖高，4月份深圳新房成交總量為7694套、74.6萬(wàn)平方米。樓市處于非�；钴S的狀態(tài)，有關(guān)方面據此認為，市場(chǎng)回暖趨勢已經(jīng)較為穩定。而也有業(yè)內人士分析，進(jìn)入4月，深圳樓市的回暖勢頭開(kāi)始明顯回落。而且性?xún)r(jià)比高的樓盤(pán)是此輪熱銷(xiāo)樓盤(pán)的主力，目前只是低總價(jià)、低單價(jià)剛性需求的房子成交比較活躍。

　　這說(shuō)明一方面，一季度釋放的高性?xún)r(jià)比房源現已基本被市場(chǎng)消化完；另一方面，由于前一段時(shí)間成交量持續走好，部分開(kāi)發(fā)商暗漲房?jì)r(jià)，對剛性需求群體的影響比較大。因此春交會(huì )成了人們判斷未來(lái)樓市走勢的一個(gè)心理分水嶺。

　　根據易居(中國)的統計數據顯示，4、5月供應巨大，且多集中在在售存量大的區域，如龍崗龍城板塊，將有170萬(wàn)平方米的供應，南山蛇口前后海板塊有30萬(wàn)平方米，而目前龍崗成交速度放緩，巨大的存量猶如抽絲剝繭，南山區由于價(jià)格在上漲抑制了需求。預計5月深圳樓市或供求對流乏力，供需之間的博弈將進(jìn)一步加強。(陳 聰)

　　存量：跌破5萬(wàn)套

　　在深圳，存量房一直是市場(chǎng)人士用以判斷樓市行情的風(fēng)向標。去年由于成交量的持續低迷，樓市存量站穩在5萬(wàn)套以上，去年11月曾達到6.5萬(wàn)套的高峰，而今年以來(lái)，隨著(zhù)銷(xiāo)售量的持續走強，這個(gè)數字節節下降，1月份跌破6萬(wàn)套大關(guān)，而在3月底更是攻克下了5萬(wàn)套的關(guān)口。根據深圳國土局統計，截至5月6日，深圳新房存量降至45875套，按照每月8000套的成交量，只需要半年即可消化。

　　深圳新房存量從1月份的6萬(wàn)套下滑到現在的不到5萬(wàn)套，僅用了4個(gè)月時(shí)間，這個(gè)速度在令人咋舌之余，這也使得不少人開(kāi)始猜測市場(chǎng)的下一步是否會(huì )繼續突破4萬(wàn)套房。然而不能忽視的是，由于近期市場(chǎng)新推商品房數量比預計的少，因此被消化的大多數是存量房。以寶安樓市為例，在第一季度，獲得預售許可的僅有8萬(wàn)平方米，而交易量則達到了73萬(wàn)平方米，基本上是在進(jìn)行存量消化。

　　3月份新房成交8509套，日均成交274套，環(huán)比增長(cháng)45.7%；新房成交面積81.0萬(wàn)平米，環(huán)比增長(cháng)50.0%。3月份全市新房成交均價(jià)11101元／平米，環(huán)比增長(cháng)1.03%。這是自2008年10月份以來(lái)，深圳新房成交均價(jià)首次轉跌為升。4月份深圳新房熱銷(xiāo)勢頭不減，成交總量為7694套、74.6萬(wàn)平方米。不少業(yè)內人士認為這些數據說(shuō)明，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交已經(jīng)明確回暖了。

　　市場(chǎng)回暖是各方力量博弈的結果，存量房的急劇減少，似乎是對回暖論的有力證據。但近期市場(chǎng)新增供應量的不成比例在一定程度上削弱了這一證據的力量，而宏觀(guān)經(jīng)濟形勢與目前國內其他城市的走向，使得對于目前樓市還未可盲目樂(lè )觀(guān)。不少專(zhuān)家判斷，目前自住型需求還持續活躍在消費市場(chǎng)，但如果樓市需求不能從自住型需求向改善型和投資型需求接續，則樓市真正的分水嶺會(huì )在年中前后出現，屆時(shí)，下半年樓市可能會(huì )重新低迷。因此，面對存量房的急減，人們還需冷靜審視。

　　剛性：首次置業(yè)成消化主力

　　不可否認，今年一季度以來(lái)市場(chǎng)的銷(xiāo)售非�；鸨�，深圳的剛性需求非常大。深圳剛性需求體現在哪里？深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒分析，主要體現在住房自有率比較低。根據國家統計局和發(fā)改委的統計，深圳的住房自有率是最低的，只有33%。這樣的住房自有率代表什么含義呢？33%的人住自己的住房中，當然不排除他有多套住房進(jìn)行投資和出租，但其他60%的人通過(guò)租賃，沒(méi)有自己的自有住房。通過(guò)房地產(chǎn)的產(chǎn)權登記進(jìn)行統計。所以深圳的人口沒(méi)有自己的住房，通過(guò)租賃解決，比較低的住房自有率使得購買(mǎi)的動(dòng)力比較強。

　　當然還有一個(gè)因素大家都能想到，有很多以前沒(méi)有買(mǎi)房的，客觀(guān)上認識到深圳2006年以后房地產(chǎn)已經(jīng)不能買(mǎi)房的，因為沒(méi)買(mǎi)房的消費者、居民是中低收入的階層，這些人的購買(mǎi)力不足以到市場(chǎng)上購買(mǎi)商品房，2006年以后是市場(chǎng)大漲的階段，所以把自住購房客的信心壓抑起來(lái)。所以2、3年自住購房者消費的壓力和觀(guān)望積壓，使得房地產(chǎn)市場(chǎng)在這個(gè)階段是一個(gè)很強烈的釋放期，積壓了2、3年的剛性需求在這段時(shí)間釋放，這是深圳前四個(gè)月成交量大幅度增長(cháng)的核心因素。

　　統計數據顯示，深圳盡管同比下降的幅度12%，但是跌幅逐漸在收窄，為什么呢？去年深圳出現最大跌幅是11月左右，18%的跌幅，之后是16%、15%，13%，3月的跌幅是12%，跌幅逐漸收窄，跌幅收窄本身也是房?jì)r(jià)趨于見(jiàn)底的指標。從目前的價(jià)格水平來(lái)看，仍然在11000元／平方米的水平左右。

　　業(yè)內人士普遍認為，目前市場(chǎng)的購房主體是比較理性的，從一季度全市商品房的購房主體的比例來(lái)看，首次購房占76%，二次購房占15%，其他都是三次以上的購房。首次購房不象投資者，他們是最有力的剛性需求，對價(jià)格也有很高的敏感度。

　　至于第二季度以后市場(chǎng)的走向，王鋒認為，對于新房銷(xiāo)售量仍然保持較大幅度的增長(cháng)，而價(jià)格應該保持波動(dòng)性的調整，不是單向下跌或者單向向上，因為當前還是以自住型為主。

　　結構：將出現逆轉

　　春交會(huì )前后，深圳一共將有超過(guò)3000套新增供應量開(kāi)閘入市。尤其值得我們關(guān)注的是，中大戶(hù)型占據了2／3左右的絕對優(yōu)勢。業(yè)內人士分析認為，大戶(hù)型的集中放量將給換房者帶來(lái)眾多的選擇空間，深圳或將從4月份開(kāi)始步入換房高峰期。業(yè)內人士分析，深圳的供需關(guān)系現在已經(jīng)打破，適合大眾消費的中低檔樓盤(pán)已經(jīng)不多，而現在高檔盤(pán)反而占據了市場(chǎng)很大比例。按照目前的情況來(lái)看，一旦需求爆發(fā)，深圳樓市的價(jià)格將迅速推高。

　　由于一季度存量的消化，一些片區出現局部結構性供應不足，價(jià)格上也出現了上調現象，導致一部分置業(yè)者期待在五一春交會(huì )后再做選擇。但我們也要關(guān)注其中的一些關(guān)鍵變化，就是結構變化的問(wèn)題。值得我們注意的是，在所有即將開(kāi)盤(pán)項目中，大戶(hù)型占據了絕對主力。其中，90平方米-180平方米的大戶(hù)型有12個(gè)，新增供應量超過(guò)2900套，不少項目均是120平方米以上大戶(hù)型。此外，180平方米以上戶(hù)型也占據了不小的比例。其中，中信紅樹(shù)灣、深業(yè)紫麟山和振業(yè)城二期一共將提供100套別墅單位。有業(yè)內人士指出，在此背景下，換房入市者還將進(jìn)一步增加。

　　全市前4個(gè)月成交熱點(diǎn)區域主要集中在寶安、龍崗以及南山，隨著(zhù)寶安供應量的萎縮，片區置業(yè)熱度將部分轉移到龍崗和南山區。

　　4月環(huán)比成交量有所縮減、銷(xiāo)售速度有所放緩，預計5月整體格局不會(huì )有太大變化，但伴隨著(zhù)南山、龍崗部分新盤(pán)的陸續推出以及春交會(huì )期間促銷(xiāo)活動(dòng)推動(dòng)，部分首次置業(yè)及有換房需求的自住客戶(hù)將藉此輪促銷(xiāo)期間入市，成交量可能在4月基礎上有所提升。

　　升級：換房高峰期出現

　　盡管前四個(gè)月深圳樓市開(kāi)始呈現強勁的回暖跡象，一、二手樓成交量雙雙大幅上升。不過(guò)，這四個(gè)月內，深圳的新開(kāi)盤(pán)項目卻屈指可數，絕大部分項目均在消化存量單位。記者粗略調查后發(fā)現，春交會(huì )前后，我市一共將有24個(gè)項目、總量超過(guò)5000套的新房源集中入市，創(chuàng )今年以來(lái)的首個(gè)樓市供應高峰。龍崗和南山將成為推量主力，分別將有11個(gè)和7個(gè)項目推出，其中，僅龍崗中心城就有6個(gè)項目即將面市，是供應熱點(diǎn)片區。

　　從星彥地產(chǎn)CRM客戶(hù)管理系統信息看，深圳當前購買(mǎi)力較為堅實(shí)，需求明顯抬頭，除了剛性需求外，改善性需求也在釋放，同時(shí)，也有一些投資者開(kāi)始加入置業(yè)大軍，主要是為了家庭財產(chǎn)的保值增值，開(kāi)發(fā)商見(jiàn)好就收，置業(yè)者見(jiàn)漲就追，房?jì)r(jià)重回上升渠道�！比绻麅r(jià)格下降到位，自住客將快速入市，隨后投資客跟進(jìn)，市場(chǎng)才有可能重新火爆。中原地產(chǎn)深港研究中心總監張偉認為，自住客大量入市消耗殆盡后，才有可能帶動(dòng)投資客的跟進(jìn)，房?jì)r(jià)重新按照買(mǎi)方市場(chǎng)規律運行。

　　據研究報告顯示，從今年3月開(kāi)始，我市新樓成交產(chǎn)品連續以中大戶(hù)型物業(yè)為主�！澳壳�，市場(chǎng)成交主力開(kāi)始向改善型需求轉移�！睍�(shū)香門(mén)第投資發(fā)展有限公司運營(yíng)總監王永勝表示�！�2月之前的購房主力還是以首次置業(yè)者為主，3月份首次置業(yè)者與換房者的比例基本持平，進(jìn)入4月以后，換房者的比例將大幅增加。與此同時(shí)，還將有部分投資客入市�！鄙鲜鰳I(yè)內人士稱(chēng)。不過(guò)，深圳市陶華實(shí)業(yè)有限公司副總經(jīng)理洗峰提醒消費者，由于樓市存量和新增量均不小，對置業(yè)者而言有很大的挑選空間，即使是換房，也有很多機會(huì )挑選到高性?xún)r(jià)比單位，謹慎入市是上策。

　　外銷(xiāo)：有望大幅提升

　　廣東省政府在今年3月3日出臺了《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》第十二條規定：港澳臺居民在廣東省境內買(mǎi)房，執行內地居民同等政策。這意味著(zhù)廣東將取消自2006年開(kāi)始實(shí)施的港澳臺居民只能購買(mǎi)一套房的“限外令”。

　　深圳市國土資源與房產(chǎn)管理局相關(guān)負責人證實(shí)，從4月23日開(kāi)始，各區文件批轉工作已經(jīng)結束，針對港澳臺人士的購房限制取消。港人在深圳置業(yè)一直是傳統，也是深圳樓市重要的組成部分。

　　公開(kāi)數據顯示，港人內地置業(yè)的單位數量，最低約為2001年的16800至17900個(gè)，其后數字每年上升，至2007年約為22700至23700個(gè)。2008年，受到房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷和“限外令”的影響，港人在內地置業(yè)減少。

　　置業(yè)國際數據顯示，2008年港人投資內地房地產(chǎn)單位數量約1.6萬(wàn)個(gè)，比2007年下跌30%�！跋尥饬睢狈砰_(kāi)，實(shí)際上是給深圳樓市帶來(lái)了一波新的購房需求。大部分專(zhuān)家認為，“限外令”的放開(kāi)肯定可以放大深圳樓市的成交量。也有業(yè)務(wù)內人士表示憂(yōu)慮，擔心解禁后樓價(jià)會(huì )重回上升通道。

　　置業(yè)國際董事羅志聰分析，吸引港人到深圳購房的因素：一是深港融合的趨勢，大珠三角將成為亞洲大都會(huì )，深圳房?jì)r(jià)顯得吸引。二是深圳房?jì)r(jià)已大幅回落30%了。三是大量港人在深圳工作、創(chuàng )業(yè)及投資，已經(jīng)是不可否認的了，非常多的。4、外圍不明朗、人民幣資產(chǎn)有吸引力。

　　香港人本身就喜歡投資，他們原來(lái)的構想是提供穩健的6%的回報率。說(shuō)明，深圳的樓市對香港來(lái)說(shuō)是一個(gè)比較大的吸引力。

　　投資：港人購買(mǎi)力增長(cháng)明顯

　　限外令的松動(dòng)對香港在內地購房的需求有很大的釋放，也會(huì )帶動(dòng)潛在的需求，這意味著(zhù)深圳樓市的投資大門(mén)再度向他們打開(kāi)�！跋尥饬睢狈砰_(kāi)是否能帶來(lái)深圳購房需求的釋放，推動(dòng)房?jì)r(jià)再度上漲等問(wèn)題引發(fā)了各方關(guān)注和猜測。

　　在地方細則出臺后，境外人士的購房需求將真正釋放出來(lái)，特別是在港人一向比較青睞的后海、羅湖口岸、福田口岸等片區，置業(yè)需求應該會(huì )有較大幅度增長(cháng)。深圳中原地產(chǎn)總經(jīng)理李耀智表示，深圳目前住宅的外銷(xiāo)比例為6%至8%，其中港人占90%�，F在港人在深圳的看房量已有所增加，“限外令”解禁后，成交量肯定會(huì )上升。目前，港人到中原地產(chǎn)各鋪面咨詢(xún)的人數明顯上升。置業(yè)國際董事總經(jīng)理姜樹(shù)榮分析，根據置業(yè)國際的推算，“限外令”解禁后，2009年港人在深置業(yè)將比2008年上漲23%，購買(mǎi)數量將達到8600套，面積也將超過(guò)80萬(wàn)平方米。深圳大學(xué)國際金融研究所所長(cháng)國世平認為，取消“限外令”在一定程度上可以促進(jìn)成交量上升，但是更多的還是取決于香港樓市的變化，如果香港房子價(jià)格趨高，會(huì )有很多港人來(lái)深圳買(mǎi)房，但是如果香港的房子也在跌，深圳樓市就沒(méi)有太大的吸引力。

　　從歷史看，港人置業(yè)最高峰時(shí)占深圳房地產(chǎn)成交量的10%至20%，“限外令”后下降到3%至4%，估計“限外令”取消后會(huì )上升到7%至8%�！斑@么小的比例并不會(huì )推高房?jì)r(jià)�！苯獦�(shù)榮認為，今年“限外令”解除之后，來(lái)深置業(yè)的港人多以自用為目的，4成為來(lái)深創(chuàng )業(yè)或者工作，4成是為度假和養老等，純粹投資僅占2成。

　　觀(guān)點(diǎn)

　　地產(chǎn)專(zhuān)家新銳觀(guān)點(diǎn)

　　爭鳴09春交會(huì )

　　土地篇

　　土地之惑：

　　投資減少供需緊張

　　發(fā)言人：深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒

　　言論出處：“后危機時(shí)代的房地產(chǎn)趨勢和抉擇”論壇

　　從房地產(chǎn)投資的情況來(lái)看，應該說(shuō)深圳在一季度下降幅度比較大，投資形勢比其他城市更為嚴峻。房地產(chǎn)投資在大幅度下降。我們對歷年的指標分析了一下，深圳在近幾年的房地產(chǎn)投資增長(cháng)只有2006年全年9%的增長(cháng)，2007、2008出現負增長(cháng)不過(guò)幅度比較小是1%左右，2009年出現23%的大幅度下降。同時(shí)我們的住宅投資也出現大幅度下降，達到32%。

　　另一方面，新開(kāi)工、竣工面積下降比較大，待建工程增加。深圳在一季度看，我們新開(kāi)工下降50%、新竣工下降60%，新開(kāi)工、新竣工少，待建積壓多，很多都是斷斷續續的建設過(guò)程，積壓的項目比較多。供應的形勢不太好，對當前宏觀(guān)經(jīng)濟的促進(jìn)也有影響。

　　土地之變：

　　改善供應策略

　　發(fā)言人：深圳綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任 宋丁

　　出處：“后危機時(shí)代的房地產(chǎn)趨勢和抉擇”論壇

　　在這個(gè)后危機時(shí)代，土地市場(chǎng)也面臨著(zhù)幾大抉擇。首先，需要思考的是如何改善土地供應策略調控土地與房地產(chǎn)的關(guān)系。每年土地供應量由政府決定，行政導向沒(méi)有辦法應對房地產(chǎn)變化，2007年政府大量批地，2007年10月以后深圳出現連續10個(gè)月沒(méi)有土地出讓?zhuān)�這個(gè)會(huì )帶來(lái)供需失衡，在房地產(chǎn)的后危機時(shí)代，對調控土地的策略也許有必要進(jìn)行修改和調整，最大限度減少房地產(chǎn)一級市場(chǎng)大起大落，以保證房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩發(fā)展。

　　市場(chǎng)走向篇

　　看市之憂(yōu)：

　　調整尚未到底

　　發(fā)言人：深圳大學(xué)國際金融研究所教授國世平

　　言論出處：“共贏(yíng)平衡下的持續發(fā)展——2009地產(chǎn)新格局”論壇

　　我們看房地產(chǎn)一定要看整個(gè)經(jīng)濟的增長(cháng)情況，如果脫離了經(jīng)濟的發(fā)展，房地產(chǎn)脫離經(jīng)濟單獨發(fā)展的可能性我認為基本上為零�，F在我們對經(jīng)濟形勢的判斷中國經(jīng)濟的調整還是U字型的左邊，還沒(méi)有到底部。而房地產(chǎn)總體是上升，但總體上升的過(guò)程中一定有一個(gè)下降。房地產(chǎn)和股票一樣，股票跌久了，大幅度跌一定會(huì )反彈，房地產(chǎn)也如此，不可能沒(méi)有反彈。所以我認為最近地產(chǎn)的看法是反彈行情，我們知道地產(chǎn)的反彈和股票的反彈不一樣，地產(chǎn)反彈時(shí)間要長(cháng)于股票的反彈時(shí)間，在跌勢持久的情況下，現在正是房地產(chǎn)出現的反彈行情。而等到需求籌碼消化完畢有可能出現急劇下挫，因為沒(méi)有后續的籌碼。我們知道深圳房?jì)r(jià)跌到今天，有一部分房子跌到人們的有支付力的需求，才有可能有這批人消化。

　　看市之喜：

　　已全面復蘇

　　發(fā)言人：地產(chǎn)思想者論壇秘書(shū)長(cháng)青忠貴

　　言論出處：“地產(chǎn)前沿論壇”

　　首先針對目前的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，應該說(shuō)現在的市場(chǎng)已經(jīng)走出了衰退，開(kāi)始了全面復蘇。為什么這樣說(shuō)呢？從去年9月份第一次銀行降息，一直到后來(lái)一系列相關(guān)政策出臺，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量從11月份開(kāi)始明顯回升，12月份創(chuàng )造了一個(gè)高點(diǎn)，我記得12月份一個(gè)月的新房成交量占到全年的20%。

　　2009年的1月份-5月份，市場(chǎng)比較旺，到處都是買(mǎi)房子的。市場(chǎng)回暖已經(jīng)成為現實(shí)。但是這個(gè)房?jì)r(jià)和2007年相比還是處于一個(gè)低位，這也是導致成交活躍的原因。深圳的房地產(chǎn)復蘇在現在是一個(gè)現實(shí)。目前市場(chǎng)的成交火爆情況對雙方都有好處。這個(gè)價(jià)格運行到比較低的位置對大家是雙贏(yíng)。如果房?jì)r(jià)上升的話(huà)，會(huì )導致雙輸的狀況。