從開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售到持有型物業(yè)
戶(hù)型限制其實(shí)只是眾多調控措施的一項，而盡管今年出臺的各種調控措施涉及到稅收、信貸、產(chǎn)品結構等方面的內容，但緊縮地根仍是調控的主線(xiàn)。
繼前期一系列政策出臺之后，國務(wù)院最近下發(fā)了《關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》，強調采取更嚴格的管理措施，切實(shí)加強土地管理，并要求提高新增建設用地土地使用費繳納標準和城鎮土地使用稅、耕地占用稅征收標準；統一制定并公布各地工業(yè)用地出讓最低價(jià)標準；國有土地使用權出讓總價(jià)款全額納入地方預算，繳入地方國庫，實(shí)行“收支兩條線(xiàn)”管理。
出臺這樣的政策是因為當前土地市場(chǎng)出現了諸多不和諧的因素。由于建設用地總量增長(cháng)過(guò)快，低成本工業(yè)用地過(guò)度擴張，違法違規用地、濫占耕地現象屢禁不止，農民、拆遷戶(hù)等弱勢群體的利益得不到保證，一些地方甚至出現了開(kāi)發(fā)商雇人強制拆遷的事件。另一方面，作為一個(gè)人均耕地面積偏少的國家，嚴把土地“閘門(mén)”也是為子孫計，實(shí)現當前利益與長(cháng)遠利益協(xié)調的必要措施。
而顯然，就微觀(guān)企業(yè)而言，當“最嚴格的土地政策”成為一項基本國策，開(kāi)發(fā)商未來(lái)拿地的難度、成本都將增加，暴利行業(yè)將逐步走向微利時(shí)代。除了修煉內功，在螺螄殼里做好道場(chǎng)外，謀求向更加土地集約化的業(yè)態(tài)轉型也是一種現實(shí)的選擇。
G億城正在籌劃著(zhù)這樣的轉型。盡管從現在看，它的日子還是過(guò)得比較舒服的。公司目前的主力項目——萬(wàn)城華府絕對算得上是豪宅，其銷(xiāo)售狀況、盈利水平也都相當不錯。這個(gè)緊鄰圓明園、容積率僅為1.3的小區尤其受到文化圈高端人士的青睞——盡管它的均價(jià)賣(mài)到了23000元。流水淙淙的小區內，錯落有致地分布著(zhù)各種奇樹(shù)異石，其名字、籍貫以及身價(jià)都讓記者或耳目一新、或瞠目結舌。而在樣板間，記者看到的其實(shí)是一所扁平化了的別墅。300平米的室內面積被精心分隔成生活區和居住區，中式家具、陶瓷、條幅布置出濃郁的古典氣息。房間外的四個(gè)陽(yáng)臺分別栽種著(zhù)各類(lèi)叫不出名的植物，為它們的主人忠實(shí)地營(yíng)造著(zhù)清新的空氣和滿(mǎn)眼的生機。
不過(guò)，盡管豪宅項目讓G億城嘗到了甜頭，但在公司的發(fā)展規劃中，除了以融資者角色介入的晨楓家園項目稱(chēng)得上是高檔項目外，其余的則有了平民色彩。不僅如此，擁有在建及儲備項目96.74萬(wàn)平方米的G億城，也在考慮向持有型物業(yè)轉型。
公司董秘陳志延透露，公司管理層今年年初討論未來(lái)發(fā)展模式時(shí)認為，像北京這樣的城市，土地會(huì )越來(lái)越稀缺。作為一個(gè)開(kāi)發(fā)商，不可能永遠走開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售的路子，未來(lái)的發(fā)展戰略會(huì )集中在持有型物業(yè)的開(kāi)發(fā)上面�！拔覀儠�(huì )建這樣一些物業(yè)，然后自己持有，以租金收入為主。盈利模式有點(diǎn)像金融街。這是我們公司戰略思路上的一個(gè)轉變�！痹趦|城近期披露的定向增發(fā)議案中，收購建國門(mén)項目公司60%的股權即是這種轉型的開(kāi)始。
事實(shí)上，謀求業(yè)態(tài)轉型的并不止G億城一家。招商地產(chǎn)董事總經(jīng)理林少斌對招商地產(chǎn)的規劃是，“未來(lái)出租物業(yè)和出售物業(yè)收益各占50%”；在首創(chuàng )置業(yè)開(kāi)發(fā)的項目中，約有80%的產(chǎn)品對外銷(xiāo)售；20%為公司投資持有，其中包括國際金融中心(五星級酒店)、中環(huán)廣場(chǎng)(含酒店)、華糖大廈(商業(yè)物業(yè))等多個(gè)項目。
業(yè)內人士認為，在土地政策緊縮的情況下，像北京、上海、深圳這些一線(xiàn)城市，城中心已經(jīng)很難拿到土地。黃金地段的土地公開(kāi)拍賣(mài)必然引起激烈競爭。而一旦擁有這樣的地塊，做持有型物業(yè)，獲得一份穩定投資回報更是一種可持續發(fā)展之道。
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