“限價(jià)回購”公開(kāi)但不公平
據了解，對于一級開(kāi)發(fā)商投入的拆遷費用，政府缺乏補償政策。為平衡其投入的成本，土地掛牌時(shí)往往附加了“回購”條件。這一現象在上海也很普遍。
“這很正常�！鄙虾Ｅd海房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)公司副總經(jīng)理謝國亞說(shuō)，因為游戲規則是公開(kāi)、透明的，開(kāi)發(fā)商可以計算利潤，決定做不做。
但也有人士指出，附加低價(jià)回購條件出讓土地，其實(shí)是在暗藏地價(jià)成本，不僅會(huì )被一級開(kāi)發(fā)商所利用，還會(huì )導致國家稅收流失。
SOHO中國有限公司董事長(cháng)潘石屹認為，根據政府相關(guān)規定，白家莊地塊屬于二級地塊，基準地價(jià)(樓面熟地價(jià))在4440元-6000元／平方米，而以其掛牌底價(jià)計算，樓面價(jià)為8600元左右，已高出基準地價(jià)上限40%，“如果將回購條款的潛在收益2億元打入地價(jià)，那樣顯然會(huì )把地價(jià)拉得太高，而造成無(wú)人接牌的結果�！�
哪些力量在推動(dòng)房?jì)r(jià)高漲？潘石屹說(shuō)，通過(guò)這一案例其實(shí)也可看出些端倪：土地招拍掛前，被轉手多次，有各種灰色成本，而這些無(wú)法計入基準地價(jià)。通過(guò)回購，政府部門(mén)幫助一級開(kāi)發(fā)商平衡前面土地轉手發(fā)生的各類(lèi)費用，但讓利部分會(huì )直接導致二級開(kāi)發(fā)商受損。在此情況下，他們就采取不斷提高房?jì)r(jià)的方式彌補回購差價(jià)的損失。而鏈條的末端——購房者則成了利益鏈的買(mǎi)單者。
潘石屹表示：“掩蓋高地價(jià)真相使得招標雖公開(kāi)但不公平�！彼岢觯骸叭绻刭徦闶且环N交易行為，這種交易行為的價(jià)格如果遠低于成本價(jià)，稅務(wù)局會(huì )認為你是偷稅漏稅。假如這個(gè)價(jià)格賣(mài)到一百萬(wàn)元，現在成交價(jià)格是二三十萬(wàn)元，所交的營(yíng)業(yè)稅、所得稅、土地增值稅就會(huì )降低，這是否會(huì )導致國家稅收大量流失？”
土地一級開(kāi)發(fā)制度待完善
新近下發(fā)的《國務(wù)院關(guān)于加強土地調控有關(guān)問(wèn)題的通知》規定，掛牌土地的價(jià)格應包括土地取得成本、土地前期開(kāi)發(fā)成本和按規定收取的相關(guān)費用之和，并明確對低于最低價(jià)標準出讓土地或以各種形式給予補貼或者返還的，將追究有關(guān)人員責任。
對此，中央黨校研究員曾業(yè)松認為，單設立“限價(jià)回購”條款，顯然與法律規定的有關(guān)精神相違背。此外，各地在土地一級開(kāi)發(fā)中給予一級開(kāi)發(fā)商的利潤相差懸殊，也導致一級開(kāi)發(fā)商垂涎二級開(kāi)發(fā)，在土地出讓中滋生種種問(wèn)題。
“‘限價(jià)回購’是當前土地招拍掛中出現的新問(wèn)題�！眹临Y源部法律咨詢(xún)中心專(zhuān)家表示，表面上看，這是因項目拆遷補償而產(chǎn)生，根本上還是土地一級開(kāi)發(fā)制度有待完善。如何對這些做法進(jìn)行有效的監督，是維護土地出讓制度公平性的關(guān)鍵。
國土資源部土地利用司有關(guān)負責人指出，地方在土地出讓環(huán)節附加條件應有明確的法律依據，須防范制度設計上的缺陷，防止在限價(jià)回購過(guò)程中出現尋租行為。
據了解，北京對一級土地開(kāi)發(fā)的規定是，如政府出錢(qián)，一級開(kāi)發(fā)商利潤不超過(guò)2%，如開(kāi)發(fā)商自己帶錢(qián)開(kāi)發(fā)，利潤為8%；而杭州今年3月出臺的土地管理辦法規定，一級開(kāi)發(fā)商的整體利潤可達10%。海南省規定，土地出讓收入政府所得不低于30%，這意味著(zhù)在海南一級開(kāi)發(fā)商可比在北京、杭州獲得高出很多的開(kāi)發(fā)利潤。如此差距，反映出土地一級開(kāi)發(fā)制度亟待完善。
有專(zhuān)家提出，一級開(kāi)發(fā)商究竟如何補償“拆遷戶(hù)”無(wú)從監督，但他完全可以通過(guò)附加回購條款的高門(mén)檻來(lái)排斥他人，獨霸二級開(kāi)發(fā)。公平的做法是將全部成本轉換成土地底價(jià)，一級開(kāi)發(fā)利益相關(guān)者身上不應出現地價(jià)之外的附加權利。（陳芳 徐壽松)
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