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　　擁有一套屬于自己的房子能給人帶來(lái)歸宿感，但要買(mǎi)到一套自己合意的房子并非易事，的確需要下足功夫，在敲定房子后，隨之而來(lái)的便是在浩如煙海的房貸理財產(chǎn)品中找到最契合自己的那一款。

　　貸款第一步 用足公積金貸款

　　央行數度加息后，住房公積金貸款低利率的優(yōu)勢，商業(yè)貸款已無(wú)法與之比擬。房貸顧問(wèn)建議“剛需一族”，盡量用足公積金貸款。

　　在商業(yè)房貸中，若已經(jīng)購買(mǎi)了一套商品房，再次買(mǎi)房則會(huì )以家庭為單位來(lái)計算其購房的套數，也就是說(shuō)無(wú)論夫妻任何一方已往購買(mǎi)過(guò)房子，再次買(mǎi)房都只能按按第二套貸款處理，而公積金貸款則不受此影響，5年期以上的公積金利率，要比第二套商業(yè)貸款執行利率低2.664個(gè)百分點(diǎn)。

　　此外，因信用卡、車(chē)貸等還款記錄不良，造成商業(yè)貸款申請被拒或強制上浮利率等情況，貸款人可采用公積金貸款，目前公積金審批暫時(shí)不審查個(gè)人信用記錄。如已采用商業(yè)貸款，可在年底一次性提取公積金，用于提前部分償還商業(yè)貸款，也能達到省息目的。

　　貸款第二步 按需選擇商業(yè)貸款

　　但公積金貸款受額度限制，并不能解決所有問(wèn)題，還必須采用商業(yè)貸款，這時(shí)可從個(gè)人需求角度，去選擇不同的還款方式。

　　由于我國利率存在管制，各家商業(yè)銀行在利率水平上沒(méi)有多少競爭空間，因此紛紛在還款方式等方面做文章。這些產(chǎn)品可以更靈活地適應不同客戶(hù)的還款需求，有些產(chǎn)品還可以起到變相降低實(shí)際貸款利息的作用。

　　利息敏感一族

　　“單周供”、“雙周供”

　　還款方式從原來(lái)每月還款一次改變?yōu)槊績(jì)芍苓�款一次，每次還款額為原月供的一半。由于加速了本金的還款頻率，可以達到縮短還款期限、節省利息支出的效果。

　　優(yōu)勢：縮短的還款期限可以達到7年以上，節省28%的利息成本。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展 “氣球貸”，招商銀行(16.96,-0.33,-1.91%) “自主供”。

　　操作方式：將一筆長(cháng)期貸款拆成連續幾期中短期“氣球貸”，從而適用中短期的貸款低利率。貸款客戶(hù)選擇一個(gè)較短期限作為貸款期限(如3年、5年或10年)，而按照較長(cháng)的期限(如30年)來(lái)計算月供，到期時(shí)一次性?xún)斶�剩余本金和利息。

　　剛出道的年輕一族

　　前期還款小的產(chǎn)品

　　優(yōu)勢：除了“等額遞增”等產(chǎn)品，有的銀行打破了“等額”的概念，允許客戶(hù)在先期的一段期限內先按照貸款額的一定比例來(lái)還款(這一比例通常較低)，在這段時(shí)期結束后再采取等額本金或等額本息等其他方式來(lái)還款。

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展 “點(diǎn)按揭”創(chuàng )新型房貸。

　　操作：通過(guò)買(mǎi)“點(diǎn)”直接降低貸款利率，貸款的金額越大，貸款期越長(cháng)，節省的利息越多，越劃算。如果客戶(hù)打算只貸2年或3年，則意義不大，平衡點(diǎn)大約在四五年左右。

　　房產(chǎn)投資一族

　　可隨時(shí)調用資金

　　代表產(chǎn)品：深發(fā)展“存抵貸”，工行“存貸通”。

　　優(yōu)勢：活期存款賬戶(hù)將與房屋貸款關(guān)聯(lián)起來(lái)，客戶(hù)只需將閑置資金放在約定的活期賬戶(hù)，余額超過(guò)5萬(wàn)元后，銀行按一定比例將其視作“提前還貸”，節省的利息作為理財收益返還賬戶(hù)。而活期賬戶(hù)上資金并未真正動(dòng)用，可隨意調用。

　　父母和子女共同買(mǎi)房一族

　　組成共同借款人

　　代表產(chǎn)品：“接力貸”產(chǎn)品。

　　限制：此類(lèi)貸款要求父母和子女均要具有穩定的職業(yè)和收入，另外對父母年齡較大的一方也有年齡限制。

　　貸款第三步 看準利率選房貸利率調整方式

　　“如果預期加息，具有剛性需求的購房者適宜選擇‘固定利率房貸’,不論貸款期內利率如何變化，都按約定的固定利率付息�！眹�家注冊理財師陳慶生說(shuō)，在選擇還貸方式前，先要對整個(gè)利率調整趨勢有個(gè)準確的認識，此外要對自己當前和未來(lái)幾年的經(jīng)濟能力做一個(gè)衡量。

　　目前，多數銀行對利率升降都實(shí)行按年調整的方式，即一年之內無(wú)論利率升降幾次，貸款人都要到次年的1月1日再“享受”新利率標準，這在升息期，對貸款人合算有利，可以享受幾個(gè)月的低息期，但在降息期，如按年調整就要白白多支付利息。

　　貸款第四步 提前還貸須算好細賬

　　對閑散資金是該提前還貸還是追加投資？國家理財規劃師陳慶生認為，關(guān)鍵在于看兩種做法的最終效果能否達到節省利息支出的目的，尤其是貸款的前3年，一定要爭取多還款，降低貸款本金基數。

　　提前還款最好選等額本金還款法，相同貸款期內，它要比“等額本息還款法”節省利息。

　　提前還貸還須考慮還貸成本和機會(huì )成本。提前還貸意味著(zhù)必須放棄一部分流動(dòng)資金，一次性投入過(guò)大，可能打亂正常的投資節奏，降低生活質(zhì)量;其次如有更好的投資途徑，也不必急于提前還款，目前商業(yè)貸款最優(yōu)利率為4.158%，通過(guò)合理的投資，獲得比該利率更高的回報也是有可能的。

　　理財專(zhuān)家陳慶生認為，選擇低風(fēng)險的理財產(chǎn)品收益很難超過(guò)貸款利率，選高收益類(lèi)產(chǎn)品要面臨風(fēng)險。一時(shí)找不到合適的資金投向，提前還貸減少利息負擔，也是明智之舉。